告別了樓市火爆的 2016年， 2017年新年伊始，全國各地的土地市場便呈現(xiàn)出了截然不同的場景。一方面北京、上海的幾次土拍過程中，參與房企寥寥，多塊土地更是以底價成交；另一方面南京、長沙等多城市的土拍競爭激烈，不乏以封頂溢價成交的土地誕生。
在政府調(diào)控持續(xù)收緊的情況下，為何各城市的土地市場會出現(xiàn)如此大的差異？去年異常火熱的上海土拍，今年緣何頻頻出現(xiàn)底價成交？
土地溢價率冰火兩重天上海土拍頻現(xiàn)底價成交
2 月 21日，位于上海金山的三幅宅地出讓，除了一幅溢價拍出之外，其余兩幅均只有 1家房企參與競拍，最終以底價成交。其中，北京建工溢價 18.6%競得金山新城宅地，成交價 14.4億，樓板價 11627元每平方米。而楓涇鎮(zhèn)與金山工業(yè)區(qū)兩幅宅地均以底價成交，競得人分別為上海建工以及華紡、和成聯(lián)合體，成交價分別為 11.2億元、 8.3億元，折合樓板價 9800元 /平方米、 9500元 /平方米。
而僅僅在 4天前，上海臨港新城出讓的三幅地塊中出現(xiàn)了類似的情況，每幅地塊競拍的房企只有兩、三家。最終，綠地、碧桂園及萬科分別以近乎底價摘得三幅地塊，溢價率僅在 1%左右，總成交額約 42.3億元。
與此同時，北京新年后的首次土拍，也出現(xiàn)了低溢價的情況。不過，京滬以外其他城市的土拍情況卻是另一番景象，不僅參與開發(fā)商眾多，而且溢價也是一個比一個高。
2 月 14日，南京進行了七塊土地的拍賣，其中四幅住宅地塊達到了最高限價，最后不得不以搖號來確定歸屬。據(jù)了解，每幅住宅地塊都有超過 10個以上的競買人。其中城北板塊的 G101地塊競價 5分鐘就達到最高限價。
2 月 15日，深圳龍華新區(qū)出讓的雞年首宗商業(yè)地塊經(jīng)歷了兩個小時、 300多輪舉牌，最終被華僑城以 59.8億元摘下，樓面價 3.73萬元 /平方米，溢價率 50.55%。蘇州的蘇地 2016-WG-76號地塊經(jīng)過半小時的競拍，被龍湖地產(chǎn)以 17.5億元拿下，樓面價 17479元 /平方米，溢價率 42.27%；在長沙春節(jié)后的首場土拍中，出讓的六幅地被一搶而空，平均溢價率高達 77.82%。
有房地產(chǎn)分析人士認為，熱點城市土地拍賣出現(xiàn)分化，主要還是基于城市本身特點以及不同調(diào)控措施的結(jié)果。比如，南京等地去化周期只有 3個月，而且土地是限價方式，加之又是主城區(qū)地塊，因此房企參與熱情都比較高。而北京、上海對土地出讓的管控比較嚴格，希望借此管控住市場情緒，由此土地拍賣過程和結(jié)果都表現(xiàn)得十分理性。
上海土地低溢價背后大房企或?qū)⒌美?/span>
眾所周知，上海去年的房地產(chǎn)市場非常火爆，量價齊升。土地市場也是如此，融信 110億拿下中興社區(qū)地塊創(chuàng)造中國歷史總價地王，更是震驚全國。因此， 2017新年過后，土地市場突然降溫讓許多人大惑不解。
首先，從市場層面來看。雖然過年期間上海的成家量大幅下滑，但年后馬上有了一定的反彈。房多多數(shù)據(jù)研究院提供的數(shù)據(jù)顯示， 2月 13日 -2月 19日，新房住宅成交回升明顯，成交 744套，環(huán)比上升 10%。成交價格方面，上周新房住宅成交量 TOP10項目以剛需為主，成交結(jié)構(gòu)變化不大，成交均價 48900元 /平方米，環(huán)比上周上漲 0.8%，整體表現(xiàn)持續(xù)平穩(wěn)。二手房方面，市場成交活躍度有所提升，成交量持續(xù)增長，成交 3292套，環(huán)比增長 38%，成交均價 37225元 /平方米，環(huán)比上升 7%，成交均價漲幅明顯。
房多多數(shù)據(jù)研究院認為，上海的房地產(chǎn)市場還是比較穩(wěn)健的，盡管受到了政策調(diào)控的影響，但因為市場依然存在大量的剛性需求，預(yù)計未來價格和成交量不會出現(xiàn)非常大的波動。顯而言之，市場并非當下滬上土地低溢價率的主因。
其次，從政策來看。知名地產(chǎn)自媒體人盧俊在《這是個微妙卻沒人知道真相的上海樓市》一文中透露，目前上海土拍執(zhí)行了資金穿透政策，即參與的開發(fā)商必須證明你所交納的保證金和未來購買的土地款項為自由資金，保證金放在政府那里的保管時間也從過去的一個月延長到了 50天，而且期間是沒有利息的。根據(jù)盧俊的測算，不管是否中標，如果都參與臨港新城三塊土地拍賣，那開發(fā)商就要拿出 780萬的門票。這也意味著，如今參與土地拍賣對于開發(fā)商的資金要求更為苛刻，這也是這兩次上海土拍，來參與競拍的企業(yè)大幅減少的重要原因。
據(jù)媒體報道，在上海 2月 21日的一場土地出讓活動中，光明地產(chǎn)在這場出讓活動中的資金審查環(huán)節(jié)，被取消了競買資格。另外一家房企則因競買價超過自有資金，而被當場取消競買資格的。
一家證券公司分析師認為，其它城市如果也這樣執(zhí)行如此嚴格的土地拍賣前審查自有資金的制度，對土地市場進行去杠桿化，嚴禁場外配資，今年土地?zé)岫葧p輕不少。
在這么嚴厲的條件之下，有雄厚資本的大開發(fā)商無疑將更有優(yōu)勢。在競爭減弱的情況之下，各個大房企也能以較低的代價獲得土地。
此外，房多多數(shù)據(jù)研究院認為，這幾幅地塊的底價并不算特別低，政府在定價之初已經(jīng)充分考慮了周邊新房的價格，所以房企以低溢價拍得地塊，也比較符合市場預(yù)期。
隨著近期政府出臺政策嚴禁私募基金流入房地產(chǎn)，持續(xù)收緊的房地產(chǎn)融資加上越來越苛刻的土地競拍條件，土地的價格或?qū)⒃谖磥硪欢螘r間內(nèi)得到很好的控制，房價也將因此步入一個相對平穩(wěn)的階段。 |
