【問(wèn)答民法典·以案說(shuō)法】
●關(guān)鍵詞
電梯廣告業(yè)主共有
●概述
如今，越來(lái)越多的商家選擇在小區(qū)電梯間內(nèi)投放廣告。一方面，電梯廣告的費(fèi)用較為便宜，另一方面，小區(qū)居民每日多次乘坐電梯，廣告宣傳效果較為明顯。但是，很多小區(qū)居民并不清楚這筆廣告收入該歸誰(shuí)所有。隨著電梯廣告的普及，出現(xiàn)了不少物業(yè)公司占有廣告收益、業(yè)主委員會(huì)起訴要求返還的案件。
●案例
2015年至2019年，某物業(yè)公司共收取小區(qū)電梯廣告費(fèi)6.4萬(wàn)元。小區(qū)業(yè)委會(huì)成立后，要求歸還這筆費(fèi)用時(shí)遭到物業(yè)公司拒絕。該公司稱廣告費(fèi)系經(jīng)營(yíng)性收入，應(yīng)該用于彌補(bǔ)物業(yè)服務(wù)費(fèi)的不足。小區(qū)業(yè)委會(huì)后將物業(yè)公司訴至法院，要求退還6.4萬(wàn)元。
法院認(rèn)為，涉案小區(qū)的電梯出租收取的廣告費(fèi)應(yīng)歸該小區(qū)的全體業(yè)主所有。本案訟爭(zhēng)的廣告費(fèi)為物業(yè)公司所占有，其沒(méi)有提供物業(yè)服務(wù)費(fèi)虧損的依據(jù)，也與事先出具的代管電梯廣告租金收入的公示內(nèi)容相違背，應(yīng)對(duì)廣告費(fèi)予以返還。
●法條
建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人等利用業(yè)主的共有部分產(chǎn)生的收入，在扣除合理成本之后，屬于業(yè)主共有。（第二百八十二條）
建筑物及其附屬設(shè)施的費(fèi)用分?jǐn)?、收益分配等事?xiàng)，有約定的，按照約定；沒(méi)有約定或者約定不明確的，按照業(yè)主專有部分面積所占比例確定。（第二百八十三條）
業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設(shè)施，也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人管理。對(duì)建設(shè)單位聘請(qǐng)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人，業(yè)主有權(quán)依法更換。（第二百八十四條）
●專家說(shuō)法
王延川（西北工業(yè)大學(xué)教授）
共有部分的收益歸全體業(yè)主所有
實(shí)踐中，商家多與物業(yè)公司洽談小區(qū)電梯廣告事宜，事后也會(huì)將廣告費(fèi)直接支付給物業(yè)公司，有些物業(yè)公司據(jù)此認(rèn)為廣告費(fèi)歸自己所有，這種觀點(diǎn)是不恰當(dāng)?shù)摹?/p>
小區(qū)不動(dòng)產(chǎn)分為兩個(gè)部分，一是專有部分，二是共有部分。專有部分是業(yè)主購(gòu)買的小區(qū)單元房，對(duì)此業(yè)主擁有專有權(quán)，即單獨(dú)所有權(quán)。非專有部分屬于業(yè)主共有部分，主要包括小區(qū)內(nèi)的公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房等，對(duì)此業(yè)主擁有共有權(quán)，即共同所有權(quán)。全體業(yè)主對(duì)共有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)能。
據(jù)此，電梯作為公用設(shè)施屬于小區(qū)共有部分，全體業(yè)主對(duì)此擁有共有權(quán)。租賃電梯所得廣告費(fèi)屬于共有部分的收益，該收益理應(yīng)歸于共有權(quán)人，即全體業(yè)主。
民法中，共有分為按份共有和共同共有，前者是指共有權(quán)人享有份額的共有，如二人各出一半資金購(gòu)買某物，后者是指基于某種原因而產(chǎn)生的對(duì)共有物不分份額的共有，業(yè)主對(duì)小區(qū)電梯即屬于共同共有，業(yè)主不得要求對(duì)此進(jìn)行分割?；陔娞葑赓U產(chǎn)生的收益，業(yè)主享有共同共有權(quán)，要實(shí)現(xiàn)該權(quán)利應(yīng)經(jīng)過(guò)分配程序，即業(yè)主大會(huì)的決議。業(yè)主可以請(qǐng)求業(yè)主委員會(huì)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)進(jìn)行分配。分割的標(biāo)準(zhǔn)是按照全體業(yè)主事先的約定，如果沒(méi)有約定，按照每個(gè)業(yè)主單元房面積在整個(gè)專有部分中所占比例分配。
司法實(shí)踐中，物業(yè)公司通常會(huì)提出其對(duì)廣告費(fèi)有合理使用的權(quán)利，如將廣告費(fèi)用于補(bǔ)貼物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)等，以此拒絕返還廣告費(fèi)，這種觀點(diǎn)也是錯(cuò)誤的。
物業(yè)公司對(duì)廣告費(fèi)的使用要經(jīng)過(guò)業(yè)主大會(huì)決議，但以下兩種情況下有例外：一是用于廣告管理支出；二是用于專項(xiàng)維修資金。電梯廣告的運(yùn)營(yíng)需要物業(yè)公司維持，維持是為了全體業(yè)主的利益，維持成本當(dāng)然要從廣告費(fèi)中扣除，因此不需要業(yè)主大會(huì)決議。按照《物業(yè)管理?xiàng)l例》第五十四條和《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》第二十七條的規(guī)定，利用小區(qū)共有部分進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的，業(yè)主所得收益應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)入住宅專項(xiàng)維修資金滾存使用，但業(yè)主大會(huì)另有決定的除外。作出這種規(guī)定的意圖在于，共有部分收益在業(yè)主大會(huì)未決議分配時(shí)，不能被物業(yè)公司等主體不當(dāng)使用，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該收益用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金，且該資金也屬于業(yè)主共有。
本案中，物業(yè)公司對(duì)廣告費(fèi)的收取在法律性質(zhì)上屬于占有權(quán)，而非所有權(quán)，其義務(wù)是將該收益移交全體業(yè)主或者業(yè)委會(huì)，物業(yè)公司違反該義務(wù)，性質(zhì)上屬于侵權(quán)行為。業(yè)主是所有權(quán)人，業(yè)主委員會(huì)可以代表業(yè)主起訴要求物業(yè)公司對(duì)該收益的占有進(jìn)行返還。由于物業(yè)公司不能舉證證明其將廣告費(fèi)用于廣告管理支出或者專項(xiàng)維修資金，法院依法認(rèn)定物業(yè)公司承擔(dān)廣告費(fèi)的返還責(zé)任。
當(dāng)前，小區(qū)物業(yè)利用電梯間、停車位等共有設(shè)施和公共場(chǎng)地進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的行為較為普遍。對(duì)此，應(yīng)遵循民法典的原則和精神，讓公共收益的收支情況更加透明，保障業(yè)主真正享受到公共收益。
（本報(bào)記者靳昊采訪整理） |
