近期，由于蛋殼公寓的互聯(lián)網(wǎng)金融模式暴露了問(wèn)題，資金鏈中斷，中介遁形，房主收不到月租，遂紛紛上門(mén)驅(qū)逐已經(jīng)交了數(shù)月甚至整年租金的房客，并出現(xiàn)了連夜驅(qū)逐房客、從口角升級(jí)到持刀相向的惡性事件。
這一切的罪魁禍?zhǔn)鬃匀皇沁\(yùn)營(yíng)方蛋殼公寓及其管理層、控制人。不過(guò)在中介方暫時(shí)不能負(fù)責(zé)，房主收不到房租、房客又已經(jīng)交過(guò)房租的背景下，我們有必要先討論眼前的雙邊矛盾如何解決。盡管現(xiàn)實(shí)中，房主仗著有房本而處于優(yōu)勢(shì)地位，但實(shí)際上無(wú)論是從法律權(quán)利還是社會(huì)利益的維度看，均應(yīng)該禁止房主輕易驅(qū)逐房客。
首先，房主應(yīng)當(dāng)尊重房客的權(quán)利。長(zhǎng)租公寓的基本套路其實(shí)就是房屋轉(zhuǎn)租。中介從房主那租得房子，充分占有了房源后，再高價(jià)租給住戶(hù)。盡管房主和中介、中介和房客是兩個(gè)相對(duì)獨(dú)立的合同法律關(guān)系，但房主是明知、也允許中介轉(zhuǎn)租的。長(zhǎng)租公寓更宜被視為一個(gè)三方合同法律關(guān)系。次承租人即從承租人處租賃的人的權(quán)利應(yīng)當(dāng)?shù)玫揭欢ǖ木S護(hù)。
事實(shí)上，今年通過(guò)的民法典第719條還新增了次承租人的代位清償權(quán)。即如果房客覺(jué)得與其讓房主趕出去、另行出錢(qián)租賃新居的話(huà)，不如代替中介支付拖欠給房主的租金，以避免找房、搬家的麻煩，那房客是有權(quán)選擇代付并繼續(xù)居住的，同時(shí)有權(quán)要求中介最終承擔(dān)這些重復(fù)支付的租金。而且，房客這個(gè)代中介支付的拖欠租金的標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)按照中介和房主原來(lái)約定的標(biāo)準(zhǔn)。房主不能要求房客按照更高的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)來(lái)重新簽約。
其次，房主倘若驅(qū)逐房客，至少必須明確放棄并轉(zhuǎn)讓對(duì)后續(xù)租金的權(quán)利。中介未向房主支付租金，當(dāng)然是違約的。房主強(qiáng)行收回房屋，自認(rèn)為是減少損失、救濟(jì)權(quán)利。但要收回房屋的話(huà)，房主最多向中介主張因?yàn)?ldquo;折騰”帶來(lái)的交易成本損失，而不應(yīng)該繼續(xù)享有收取后續(xù)房租的權(quán)利了。房主至少應(yīng)該明確放棄就后續(xù)租金的權(quán)利，并將這項(xiàng)權(quán)利轉(zhuǎn)讓給房客。
為便于理解，在此舉一個(gè)簡(jiǎn)單的例子，中介以5000元的月租價(jià)向房主租房，以6000元轉(zhuǎn)租給房客。中介對(duì)房主的債務(wù)為繳納5000元，對(duì)房客的債務(wù)為提供房屋。倘若租期還剩一個(gè)月時(shí)，中介一分錢(qián)沒(méi)給房主，房主立即強(qiáng)行收回房屋的話(huà)，房主損失基本為零。房客的損失則是雙重的，即“房財(cái)兩空”。即便房客最終被返還6000元租金，也不等于損失被彌補(bǔ)了。因?yàn)榉靠偷臋?quán)益不僅僅是“住幾個(gè)月，就給幾個(gè)月的租金，不必多給”，而是對(duì)約定期限內(nèi)不受打擾的居住本身就享有權(quán)益。對(duì)這項(xiàng)居住期限方面的損失，需要拿房客從房東那轉(zhuǎn)讓來(lái)的那份租金權(quán)彌補(bǔ)。
第三，從法益角度而言，居住權(quán)重于收租權(quán)。長(zhǎng)租公寓房主輕率驅(qū)逐房客，甚至在深夜將年輕女子驅(qū)逐到大街上，已經(jīng)成為一個(gè)惡性的社會(huì)事件，影響了社會(huì)的和諧。雖然房主收不到租金，是無(wú)辜的。但顯然房客并非是違法方或過(guò)錯(cuò)方。這里不是善惡好壞之爭(zhēng)，而涉及法益的權(quán)衡。毫無(wú)疑問(wèn)，房客的居住權(quán)更接近基本人權(quán)。即便是法院對(duì)“老賴(lài)”依法執(zhí)行判決確定的債務(wù)時(shí)，也要尊重被執(zhí)行人的基本居住權(quán)益。相比之下，在房客的合法租期內(nèi)，如果房主的收租權(quán)和房客的居住權(quán)注定要暫時(shí)被犧牲一個(gè)（當(dāng)然，他們?nèi)匀挥袡?quán)要求中介承擔(dān)最終責(zé)任），那應(yīng)當(dāng)是前者而非后者被犧牲。在房主和房客不能自行協(xié)商解決時(shí)，公安機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)接受房客的報(bào)警求助，維護(hù)房客在期限內(nèi)的居住權(quán)。
從社會(huì)成本分擔(dān)的宏觀視角考慮，結(jié)論也是房主比房客更應(yīng)該成為風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)主體。如果不能化解風(fēng)險(xiǎn)，那現(xiàn)代社會(huì)法律的一個(gè)基本任務(wù)就是分配風(fēng)險(xiǎn)，把風(fēng)險(xiǎn)從更值得保護(hù)的主體轉(zhuǎn)移到更有能力承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的主體。在長(zhǎng)租公寓盛行的大城市能夠出租房產(chǎn)者，一般已經(jīng)屬于富人，甚至可謂食利階層。他們更有經(jīng)濟(jì)實(shí)力承擔(dān)損失、更有能力去監(jiān)控長(zhǎng)租公寓。事實(shí)上，房主選擇把房子“承包”給中介而不是直接租給房客，就意味著房主應(yīng)當(dāng)自行承擔(dān)此種間接模式帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。相比之下，更為年輕或貧窮的房客是直接房源大幅減少背景下、長(zhǎng)租公寓模式的被迫接受者。中介爆雷后，房主損失的只是相對(duì)于總體財(cái)富而言不多的金錢(qián)，而房客損失的不僅是相對(duì)于總體財(cái)富而言較多的金錢(qián)，還是基本的人生秩序，這也會(huì)妨礙他們進(jìn)一步為社會(huì)創(chuàng)造財(cái)富的潛能。他們更值得保護(hù)。
（作者為中央財(cái)經(jīng)大學(xué)法學(xué)院副教授） |
