每經(jīng)記者 陳利 每經(jīng)編輯 魏文藝
盡管受新冠肺炎疫情影響，但多數(shù)房企上半年業(yè)績?nèi)詫崿F(xiàn)了一定增長。不過，房企業(yè)績增速放緩、利潤水平下滑、業(yè)績表現(xiàn)差異化明顯成為行業(yè)現(xiàn)狀。
從A股131家已披露半年報的上市房企看，盈利房企為102家，占比78%；72家房企凈利下滑，占比近55%。業(yè)績目標方面，年初公布年度銷售目標的36家房企中，近半數(shù)房企目標完成率不及40%，有3家房企目標完成率低于35%。
值得關注的是，在“三道紅線”的融資新規(guī)下，各大房企均在業(yè)績報告中將“持續(xù)優(yōu)化財務結構”作發(fā)為下一步展戰(zhàn)略之一，在下半年的投融資規(guī)劃中，更加注重現(xiàn)金流和負債率的控制。
房企業(yè)績增速整體放緩
上半年房產(chǎn)行業(yè)整體增速放緩、業(yè)績差異化已是不爭的事實。
據(jù)中指研究院統(tǒng)計，上半年TOP100房企銷售門檻值下滑至112.2億元。其中，TOP10房企門檻值為1106億元，較上年增長5.16%，頭部房企競爭更加激烈；TOP30房企、TOP50房企、TOP100房企門檻值分別為482億元、315億元、112億元，分別較去年同期降低11.85%、10.81%、15.06%。
不過，進入下半年的7月和8月，各梯隊房企的銷增長率均值均呈現(xiàn)明顯增漲態(tài)勢。貝殼研究院重點監(jiān)測的17家TOP20房企中，上半年平均業(yè)績增速2.9%，超過百強房企的平均增速（-3.2%）6.1個百分點。其中綠城上半年業(yè)績增速最高，達22.7%，而綠地、保利上半年降幅均超過10%。
另據(jù)中指研究院重點監(jiān)測的28家房企數(shù)據(jù)，上半年28家房企營業(yè)收入同比增長率均值為16.1%，其中22家營業(yè)收入實現(xiàn)同比增長，7家房企營業(yè)收入增長率超20%。新城控股、濱江集團營業(yè)收入增長率均超90%；而融信中國、中國金茂、金地跌幅均超過10%，其中融信中國同比下降最大，為20.9%。
從凈利潤來看，上半年28家房企凈利潤同比增長率均值為3.6%，其中18家房企凈利潤實現(xiàn)同比增長，如中海地產(chǎn)凈利潤達228億元，濱江集團凈利潤增幅達72.9%；10家房企凈利潤同比出現(xiàn)下滑，如融信中國、招商蛇口凈利同比下降幅度均超過50%。
綜合營業(yè)收入和凈利潤來看，28家房企中有6家的凈利潤增幅超過營業(yè)收入增幅，中南、金科營業(yè)收入同比增長率分別為27.3%、16.1%，而凈利潤同比增長率分別達63.5%、34.5%，企業(yè)盈利能力提升；而碧桂園、華潤、富力、融信中國、金地、中國金茂等企業(yè)，營收和凈利潤均同比雙降。
中指研究院指出，上半年受疫情等因素影響，代表房企的營業(yè)收入及凈利潤增速均值明顯下滑，但房企營業(yè)收入及凈利潤規(guī)模整體保持增長態(tài)勢，部分房企通過進一步控制成本支出、提升運營管理水平，盈利能力得到提升。
優(yōu)化財務結構達成共識
今年是房企償債高峰期，由于疫情影響，終端市場受到抑制，通過發(fā)行新債償還舊債也是房企有息負債增加的重要原因之一。中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，8月全國房企境內(nèi)外融資全面井噴，境內(nèi)債券單月發(fā)行超過659億元，同比上漲5.1%。房企的融資渠道在今年5月回暖以后，融資額度逐月走高，5月融資額425億元，6月448億元，7月712億元。8月房企美元債發(fā)行數(shù)量也處于高位，單月累計發(fā)行美元債65.6億美元，相比2019年8月的23.8億美元上漲了176%。
8月20日，住建部、央行召開的重點房地產(chǎn)企業(yè)座談會傳遞出控負債、穩(wěn)房價兩個信號；而此前傳言的房企融資“三道紅線”（房企剔除預收款后的資產(chǎn)負債率不得大于70%；房企凈負債率不得大于100%；房企的“現(xiàn)金短債比”小于1）也在近期得以確認。在此背景下，房企紛紛將“持續(xù)優(yōu)化財務結構”作為下一步的發(fā)展戰(zhàn)略之一，也密集在業(yè)績會向公眾釋放了積極信號，下半年整體投資態(tài)度偏向謹慎。
如恒大總裁夏海鈞在業(yè)績會上指出，恒大今年初就已提出“高增長、控規(guī)模、降負債”的戰(zhàn)略目標，這個目標的提出就是由于恒大預判到房地產(chǎn)發(fā)展到一定階段，不靠規(guī)模取勝，而是要靠效益去支撐穩(wěn)定合理的發(fā)展。
中海地產(chǎn)董事會主席顏建國在業(yè)績會上也表示，中海堅持審慎的財務策略，保持合理的負債率，保持充裕的現(xiàn)金。“企業(yè)的發(fā)展是一場馬拉松，要穩(wěn)中求好，穩(wěn)中求快。要堅守主航道，不盲目多元化擴張，有序推進轉型升級。”
融創(chuàng)中國則指出，下半年將繼續(xù)將優(yōu)化資本結構、降低負債率水平和融資成本作為當前發(fā)展階段的重中之重。
此外，萬科、綠地、招商蛇口等頭部房企也均表示，將堅持穩(wěn)健、審慎的投資原則。此外，還有濱江集團等房企采取“以銷定投”策略。
“下半年預計金融環(huán)境較上半年明顯趨緊，金融監(jiān)管將不斷升級，房企自身財務管理能力提升與財務結構優(yōu)化將是房企長期的發(fā)展趨勢和金融監(jiān)管的要求，以確保房地產(chǎn)健康穩(wěn)定的發(fā)展。”貝殼研究院高級分析師潘浩表示。
下半年業(yè)績壓力將加大
在疫情影響下，上半年房企銷售普遍受到?jīng)_擊，多數(shù)房企目標完成率并不十分樂觀，整體銷售節(jié)奏后移，下半年將承擔更大的業(yè)績壓力。
據(jù)中指研究院統(tǒng)計，從公布銷售目標的28家企業(yè)來看，上半年業(yè)績完成率僅四成。如世茂上半年實現(xiàn)合同銷售金額1104.8億元，與3000億元年度目標還相差1895億元；中海上半年實現(xiàn)銷售額1720億元，距離其4000億元的年度目標仍有一段差距。
克而瑞統(tǒng)計也顯示，上半年，除了恒大、濱江、金茂、龍光、越秀、雅居樂等房企業(yè)績完成情況尚佳之外，36家公布年度目標的房企中近半數(shù)房企目標完成率不及40%，3家房企目標完成率低于35%。對于這部分房企而言，下半年仍面臨較大的銷售壓力。
從房企供貨安排來看，下半年供貨節(jié)奏普遍加快，供貨量走高。如綠地上半年供貨進度不及預期，全年預算的6000億元貨值主要在下半年逐步供應，上、下半年推貨比例大致為3：7，三四季度供應量會加速上升；華潤置地也嚴格落實施工、取證進度，保證并加速下半年供貨節(jié)奏。
此外，中報顯示，上半年不少房企積極通過“招拍掛”的方式拿地，土地儲備整體較為充足，綠城中國、濱江集團、保利發(fā)展、金科股份等房企拿地金額同比增幅較大；富力地產(chǎn)、中國金茂、萬科地產(chǎn)、雅居樂等房企拿地金額同比增幅較小。
如中梁控股半年報顯示，上半年公司新增土儲56宗，新增土儲面積740萬平方米。上半年，公司投資策略在于提升土地儲備城市能級；從都市圈角度來看，上半年長三角核心大本營的地位更加凸顯，長三角合約銷售金額占比為63.5%，高于去年同期8.5個百分點。
據(jù)金科股份半年報，上半年新增土地儲備共87宗，土地購置金額達到546億元，新增計容建筑面積1369萬平方米，其中，新增土地儲備按計容建筑面積計算二三線（含新一線）城市占比超85%，按土地購置金額計算占比超90%。
克爾瑞分析指出，上半年“招拍掛”收緊，房企更注重城市更新、收并購等多元方式拿地。二季度以來，土地市場火熱，高溢價嚴重壓縮項目利潤，房企普遍提出控制招拍掛拿地，提高其他方式拿地。
也有部分房企在半年報中提到，下半年將以謹慎拿地為主。據(jù)中指研究院最新統(tǒng)計，進入下半年以來的7月和8月份，50家代表房企的拿地總額已較6月呈持續(xù)下降趨勢。 |
