近日，隨著不少新盤新品上市亮相，樓市的產(chǎn)品供應(yīng)又出現(xiàn)微妙變化?？梢钥吹?，不少項(xiàng)目加大了四房的配置，市場(chǎng)上從90多㎡的四房到200多㎡的四房均有選擇，四房成為面積跨度最大、變化最多的戶型。
增城新盤合景泰富·臻湖譽(yù)園近日正式亮相，作為一個(gè)純改善型定位的項(xiàng)目，其主推建筑面積約123~210㎡四房大戶型，在同一個(gè)項(xiàng)目中，不同面積的四房齊聚。而亞運(yùn)城新推出的天逸組團(tuán)，同時(shí)有130多㎡四房和160多㎡四房可以選擇，位于白云區(qū)的龍湖天鉅也同時(shí)配置有101㎡和122㎡的四房。事實(shí)上，在同一個(gè)項(xiàng)目中，不同面積段，針對(duì)不同置業(yè)人群的四房選擇增多正成為市場(chǎng)供應(yīng)的新變化。
文/圖：廣州日?qǐng)?bào)全媒體記者 劉麗琴 陳白帆
四房設(shè)計(jì)優(yōu)劣判斷
看功能和空間尺度
可以看到，隨著購(gòu)房消費(fèi)觀念的不斷升級(jí)，在改善需求增加的推動(dòng)下，現(xiàn)階段市場(chǎng)上中間面積段住宅產(chǎn)品更為暢銷。以2019年的統(tǒng)計(jì)來(lái)看，CRIC重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的126個(gè)城市各面積段成交套數(shù)占比數(shù)據(jù)顯示，100~140㎡面積段產(chǎn)品合計(jì)占比近五成，占據(jù)絕對(duì)成交主力地位，其中100~120㎡占比最大，約26.7%，最受購(gòu)房者青睞。90~160㎡各面積段成交占比與2018年相比全部回升，特別是主力面積段100~120㎡和120~140㎡產(chǎn)品同比漲幅最為明顯，而其他90㎡以下小面積段和160㎡以上大面積段產(chǎn)品占比則有回落，尤其是80~90㎡下降最快。從2019年普通住宅各戶型成交占比分布情況來(lái)看，市場(chǎng)整體購(gòu)房主力需求已由二、三房向三、四房轉(zhuǎn)變，其中又以100~140㎡三房和120~160㎡四房最受購(gòu)房者歡迎。熱銷面積段120~140㎡同比則大漲4.5個(gè)百分點(diǎn)，此外100㎡以下四房占比也有小幅增長(zhǎng)。2020年以來(lái)，普通住宅市場(chǎng)中三房產(chǎn)品繼續(xù)穩(wěn)居成交主力，與此同時(shí)在購(gòu)房消費(fèi)理念升級(jí)追求舒適化以及生育政策放開(kāi)二孩家庭持續(xù)增多的影響下，四房成交比重有望繼續(xù)保持較快增長(zhǎng)。
正是在家庭結(jié)構(gòu)以及消費(fèi)習(xí)慣的變化影響下，樓市供應(yīng)格局也相應(yīng)進(jìn)行了調(diào)整。不過(guò)，同樣是四房，只是空間尺度大一點(diǎn)，就多出幾十平方米，價(jià)格更是高出數(shù)十萬(wàn)元甚至上百萬(wàn)元，能讓人感覺(jué)物超所值嗎？該如何評(píng)判四房設(shè)計(jì)的優(yōu)劣呢？
碧桂園廣清區(qū)域設(shè)計(jì)管理副總監(jiān)曾政對(duì)記者表示，從目前市場(chǎng)上四房的設(shè)計(jì)來(lái)看，主要根據(jù)面積和功能分為剛需型四房、改善型四房和舒適型四房。不管是什么類別，要確保的是各功能空間的功能要到位，而且室內(nèi)空間每個(gè)區(qū)域的尺度必須都要有所保證。在設(shè)計(jì)中會(huì)根據(jù)項(xiàng)目定位不同，區(qū)域不同來(lái)確定不同的設(shè)計(jì)要素。比如115㎡以下面積偏小的四房，主要針對(duì)對(duì)價(jià)格比較敏感的購(gòu)房者，他們因?yàn)榧彝ソY(jié)構(gòu)對(duì)于房間數(shù)量和空間功能有要求，因此盡量控制面積以達(dá)到控制總價(jià)的目的，同時(shí)贈(zèng)送附加值，比如飄窗和陽(yáng)臺(tái)的空間來(lái)擴(kuò)大室內(nèi)空間。這類緊湊型四房，在設(shè)計(jì)的時(shí)候多采用南北豎廳或橫廳，并保證房間尺度不影響基本生活，主臥一般保證在10㎡以上，并可以配置衣帽間，做成帶衛(wèi)生間的套房，次臥在七八㎡左右，廚房的操作面凈長(zhǎng)保證在3米以上，事實(shí)上，南北對(duì)流的板式樓比較難以做到這種緊湊型四房設(shè)計(jì)。
120~140㎡左右的四房主要是改善型四房，針對(duì)的是二次置業(yè)的購(gòu)房者，160㎡以上的則是舒適型四房，對(duì)內(nèi)部空間尺度和功能需求要求比較高。設(shè)計(jì)中更講究私密性，保證沒(méi)有噪音、視線對(duì)視等干擾，室內(nèi)空間保證家庭成員的私密空間，動(dòng)靜分區(qū)，盡量做到四開(kāi)間均朝南。緊湊型四房可能出現(xiàn)三梯六戶，改善型尤其是舒適型四房則可能是三梯三戶或兩戶，保證了入戶的舒適感，公共區(qū)域的高端和舒適。室內(nèi)空間功能部分可能區(qū)別不大，但尺度更大。包括收納空間更加充足，衛(wèi)生間、廚房的配置可以更加齊全精致，功能更加合理。比如主人衣帽間可以更大，臥室也可以設(shè)計(jì)成多個(gè)套房。
全生命周期設(shè)計(jì)是趨勢(shì)
入戶、陽(yáng)臺(tái)空間深入開(kāi)發(fā)
對(duì)于未來(lái)四房的創(chuàng)新發(fā)展方向，曾政表示，改善客戶的家庭結(jié)構(gòu)一般為二孩家庭或者三代同堂家庭，但家庭在不同階段對(duì)于產(chǎn)品的功能需求有很大不同，所以在戶型空間上，很多項(xiàng)目都會(huì)強(qiáng)調(diào)空間的可變性和靈活性，針對(duì)家庭二人、三人及多人不同空間需求的全生命周期設(shè)計(jì)，將會(huì)是創(chuàng)新的方向，也是目前不少房企正在研究和深挖的方向。
家庭核心區(qū)或多功能空間的概念開(kāi)始流行，更強(qiáng)調(diào)家人之間的互動(dòng)、情感交流，因此會(huì)在戶型中預(yù)留開(kāi)敞的多功能空間，靈活可變。從今年市場(chǎng)反饋的大戶型的去化數(shù)據(jù)來(lái)看，是比較樂(lè)觀的。未來(lái)在設(shè)計(jì)上，會(huì)更注重一些細(xì)節(jié)空間的功能開(kāi)發(fā)。比如除了大面寬，四房戶型越來(lái)越多超長(zhǎng)陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)。將客廳和臥室的陽(yáng)臺(tái)打通，面積更大了，采光和景觀視野會(huì)更出彩，而且也可以形成更寬闊的活動(dòng)空間。在陽(yáng)臺(tái)空間還可以進(jìn)行綠色環(huán)保的功能開(kāi)發(fā)。在入戶空間，強(qiáng)調(diào)私密，如何做到不受干擾、更健康成為越來(lái)越受重視的設(shè)計(jì)。其中，玄關(guān)要實(shí)現(xiàn)的功能除了優(yōu)化入戶動(dòng)線、保護(hù)隱私以外，增加收納空間也是很重要的一點(diǎn)。
四房初階
90~110㎡四房：多利用靈動(dòng)空間 保證功能空間
面積最小的四房能達(dá)到多少？80多㎡就可以做到四房。珠江花城、品實(shí)云湖花城同等面積多一房的設(shè)計(jì)，實(shí)現(xiàn)84~86㎡設(shè)計(jì)成四房，可以看到，這樣的戶型實(shí)際是“3+1”設(shè)計(jì)，通過(guò)陽(yáng)臺(tái)等靈動(dòng)空間，實(shí)現(xiàn)多一個(gè)房，整體非常緊湊，尤其是增加的房間，但功能齊全。100~110㎡左右四房發(fā)揮空間更大一些，龍湖天鉅101㎡的戶型，設(shè)計(jì)成四房?jī)蓮d兩衛(wèi)，主臥還能擁有奢闊的衣帽間，這是白云新城目前在售唯一的100㎡左右4房的平層戶型。同樣是利用陽(yáng)臺(tái)靈活空間，可根據(jù)需要調(diào)整空間功能。
值得關(guān)注的是，在這一面積段，有不少采用復(fù)式設(shè)計(jì)的四房，總面積可以控制得更小，但是比平層的使用空間更大。比如香江天賦98㎡的復(fù)式四房，上下層高均為3米，戶內(nèi)設(shè)置有多功能房作為百變空間，可用作書房、茶室、嬰兒房等。
作為入門級(jí)的四房，四房的功能是最受看重的，但并不是面積越小越成功，初階四房的功力體現(xiàn)在對(duì)靈活空間的利用，購(gòu)房要特別注意房間的尺寸，是否可擺放得下大床，是否有足夠的收納空間。
四房中階
120~140㎡四房：功能型改善空間尺度要求高
120多㎡的戶型以往多設(shè)計(jì)成為大三房，隨著二孩家庭的增加，改善型買家對(duì)于活動(dòng)空間和臥室數(shù)量的要求增加，120~130㎡的四房成為其最心儀的戶型。以亞運(yùn)城130多㎡的四房來(lái)看，擁有連接客廳和臥室的超長(zhǎng)陽(yáng)臺(tái)，玄關(guān)處的收納空間設(shè)計(jì)充足，主臥寬敞舒適，廚房U形設(shè)計(jì)操作動(dòng)線更加合理。
改善型升級(jí)版四房中，140多㎡面積段相對(duì)分布更廣。位于南沙靈山島的廣州柳岸曉風(fēng)，其約141㎡四房單位，可以做到客廳、景觀陽(yáng)臺(tái)和包括主人房在內(nèi)的三房房間均朝南，而且景觀陽(yáng)臺(tái)長(zhǎng)度足夠，除了可以從客廳走出陽(yáng)臺(tái)看景外，其中一間次臥亦有推拉門可以走出陽(yáng)臺(tái)。
位于黃埔科學(xué)城板塊的龍湖首開(kāi)云峰原著，其約143㎡四房單位，擁有約13.6米的超大面寬，可形成良好的南北對(duì)流效果。景觀陽(yáng)臺(tái)長(zhǎng)約6米，同樣通過(guò)推拉門的設(shè)計(jì)，讓業(yè)主從其中一個(gè)臥室，亦能直接走出景觀陽(yáng)臺(tái)賞景。主人房套間內(nèi)則有南向大型景觀飄窗，又是一個(gè)“看得見(jiàn)風(fēng)景的房間”。
購(gòu)買改善型四房通常處于三代同堂的居住狀態(tài)，對(duì)于房間的適老性和相互私密性有要求，在滿足功能性的前提下，追求舒適性，對(duì)細(xì)節(jié)的要求度更高。同等面積雙套房設(shè)計(jì)、更大的廚衛(wèi)空間往往更受青睞。
四房高階
160㎡以上四房：除了舒適設(shè)計(jì)必有優(yōu)越資源
140多㎡一直以來(lái)是經(jīng)典的四房設(shè)計(jì)面積段，不過(guò)隨著需求升級(jí)，目前更高階的四房配置以160㎡以上的戶型為主，部分可達(dá)到200甚至300㎡。
如果說(shuō)，140多㎡四房單位，是在實(shí)用性和舒適度之間，達(dá)成了比較好平衡的話，那么160㎡以上的大四房甚至大五房單位，追求的是更極致的空間、尺度、景觀和舒適。比如，頤德尚灣約188㎡大平層單位戶型最大的亮點(diǎn)是擁有L形約7.6米開(kāi)間的大面積景觀陽(yáng)臺(tái)，不管從客廳走出去，還是從書房望出去，都能欣賞到廣州難得的海景。而主臥室和次臥也都正面朝南，在房間內(nèi)亦能享受陽(yáng)光海景。功能方面也很強(qiáng)大，主臥和次臥均是帶獨(dú)立洗手間的套間設(shè)計(jì)，主臥除了有獨(dú)立洗手間外，更有可以使用整面墻的衣帽間和梳妝臺(tái)，深得主人歡心。
160平方米以上的大戶景觀單位，對(duì)于絕大多數(shù)置業(yè)者來(lái)說(shuō)確實(shí)無(wú)法一步到位，但是這種產(chǎn)品在那里，就意味著更多的可能性、更多元的美好。 |
