每經(jīng)評論員 薛暉
4月28日，深圳住建局局長張學(xué)凡在參加《民心橋》直播時(shí)稱，已對某違規(guī)樓盤進(jìn)行處罰，原因是該項(xiàng)目“捂盤惜售”，把取證（預(yù)售證）的新房分三次銷售，向百姓釋放“秒光”信號。隨后，該項(xiàng)目被證實(shí)為此前曾在網(wǎng)上大紅大紫的“秒光豪宅”招商蛇口灣璽。
3月、4月間，售價(jià)2000萬元起的灣璽項(xiàng)目曾三次銷售，分別推出104套、14套及54套公寓，均宣布“日光”或“秒光”。據(jù)此，部分自媒體發(fā)出了“豪宅遭圍搶”和“房價(jià)將暴漲”等信息。處于風(fēng)口浪尖的灣璽項(xiàng)目后來曾發(fā)公告“澄清”，稱“日光”并不屬實(shí)，仍有房子未售出，但并不能舒緩持幣觀望者的焦慮心情。
就在張學(xué)凡局長表態(tài)后，網(wǎng)民從深圳房地產(chǎn)信息平臺查詢到，灣璽項(xiàng)目除33套已備案房源，其余192套已顯示為“分局鎖定”。相關(guān)信息還顯示，灣璽項(xiàng)目預(yù)售日期為2019年11月18日，共有225套房源。而此前每次推售的都只是部分房源，與深圳要求的“須在10日內(nèi)全部公開房源并一次性對外銷售”相悖。
同一日，張學(xué)凡局長還駁斥了有關(guān)深圳二手房暴漲的傳聞。稱有媒體基于個(gè)別房源的掛牌價(jià)得出深圳一季度二手房價(jià)格大幅上漲9.7%的結(jié)論，與事實(shí)嚴(yán)重不符。
究竟房價(jià)是漲還是跌，供應(yīng)是緊缺還是充裕？顯然，這些都需要及時(shí)客觀的數(shù)據(jù)作答，但遺憾的是，房地產(chǎn)的行業(yè)特色導(dǎo)致其銷售數(shù)據(jù)嚴(yán)重滯后，無法體現(xiàn)當(dāng)下的市場情況。每個(gè)月的新房銷售數(shù)據(jù)，實(shí)際上只能反映兩三個(gè)月甚至半年前的交易行為。
仍以前述灣璽項(xiàng)目為例，該項(xiàng)目早在去年11月就已預(yù)售。但直到近日被深圳住建局處罰時(shí)，真正完成網(wǎng)簽過戶的可能只有那33套“未被分局鎖定”的房源。其余房源要么未完成全部交易要么根本未售出。通常而言，越貴的房子交易周期越長，而且即便是簽了合同交了預(yù)付款，也存在大量無法網(wǎng)簽或無法貸款的情況，導(dǎo)致交易最終失敗。所謂“日光”和“秒光”，都只能是營銷噱頭。至于動(dòng)輒幾倍的認(rèn)籌率，更只是賣家的一面之辭，無法證實(shí)也無法證偽。若想求真相，只能待開盤半年后去查網(wǎng)簽數(shù)據(jù)。
商家利用信息不對稱制造恐慌情緒而推售商品，是一種常見的營銷套路，破解之法就是有更及時(shí)更客觀的權(quán)威信息。然而，在房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)方面，信息發(fā)布長期處于被動(dòng)局面。
首先，在二手房領(lǐng)域，由于主要交易環(huán)節(jié)都在民營中介機(jī)構(gòu)完成，第一手?jǐn)?shù)據(jù)幾乎都掌握在中介機(jī)構(gòu)手里。最終到政府部門辦理網(wǎng)簽時(shí)，由于不同時(shí)期的陰陽合同比例不同，導(dǎo)致成交均價(jià)的漲跌幅度與實(shí)際情況嚴(yán)重偏離。
其次，在新房領(lǐng)域，雖然網(wǎng)簽價(jià)格難以造假，但均價(jià)往往受到開發(fā)商推盤節(jié)奏影響，數(shù)據(jù)也會(huì)失真。例如，在市場不景氣時(shí)，開發(fā)商更愿意推出區(qū)位好、單價(jià)高的稀缺項(xiàng)目以快速回籠資金，這就會(huì)導(dǎo)致整個(gè)新房市場的成交均價(jià)上漲。如此一來，原本是市場下行，但從均價(jià)上看卻是上行，購房者也會(huì)誤以為房價(jià)上漲。
這類信息失真的情況一直都存在，也屢受詬病，怎奈并無藥到病除一勞永逸的妙法。近期深圳樓市的表現(xiàn)，實(shí)際上正反映出買賣雙方因信息不對稱而引發(fā)的焦慮心態(tài)。一方面，開發(fā)商急于銷售而不惜在數(shù)據(jù)和輿論上誤導(dǎo)公眾；另一方面，公眾雖覺得市場怪異卻又拿不出證據(jù)。
作為監(jiān)督市場的政府部門，當(dāng)務(wù)之急就是揭穿營銷套路，以正視聽。住建局局長接受訪談自然是一種傳遞真實(shí)信息的積極舉措，但疾言厲色的批判或者處罰個(gè)別頂風(fēng)作案的商家，并不能完全緩解購房者的焦慮情緒。筆者認(rèn)為，政府部門還應(yīng)盡早開展市場調(diào)研，將疫情之后更真實(shí)的樓市供求關(guān)系告訴公眾，讓消費(fèi)者清楚市場行情，作出理性選擇。當(dāng)然，百姓最想看到的還是保證供給和平抑價(jià)格的實(shí)在舉措和承諾。 |
