文表/廣州日?qǐng)?bào)全媒體記者 張忠安
4月9日，保利地產(chǎn)和龍湖雙雙披露3月份銷(xiāo)售業(yè)績(jī)，前者同比下降逾35%，后者增長(zhǎng)7.62%。根據(jù)近期上市房企的銷(xiāo)售數(shù)據(jù)，3月銷(xiāo)售逐步恢復(fù)，恒大、萬(wàn)科等銷(xiāo)售規(guī)模均超過(guò)500億元。不過(guò)，部分中小房企的回款壓力依然較大。同時(shí)，房企再融資也活躍，4月份以來(lái)信托融資規(guī)模環(huán)比翻倍。有分析認(rèn)為，市場(chǎng)經(jīng)歷今年一季度波動(dòng)后，行業(yè)分化也會(huì)加大，部分房企加快資源并購(gòu)。
銷(xiāo)售漸恢復(fù) 中小房企回款仍有壓力
4月9日晚間，保利地產(chǎn)披露公告稱(chēng)，2020年3月，該公司實(shí)現(xiàn)簽約面積201.37萬(wàn)平方米，同比下降28.86%；實(shí)現(xiàn)簽約金額273.70億元，同比下降35.85%。龍湖集團(tuán)3月合同銷(xiāo)售金額人民幣210.5億元，同比增長(zhǎng)7.62%。“3月銷(xiāo)售大幅改善，但并不意味著所有房企銷(xiāo)售都改善了。”上述開(kāi)發(fā)商人士說(shuō)。
根據(jù)上市公司披露的銷(xiāo)售簡(jiǎn)報(bào)，3月恒大合約銷(xiāo)售金額約為620.8億元，同比增長(zhǎng)13.1%。今年一季度累計(jì)合約銷(xiāo)售金額約達(dá)1473.7億元。碧桂園上個(gè)月實(shí)現(xiàn)歸屬該公司股東權(quán)益合同銷(xiāo)售額470億元，同比增長(zhǎng)4.23%。今年1-3月份該公司累計(jì)權(quán)益合約銷(xiāo)售金額1008.8億元。同時(shí)，融創(chuàng)中國(guó)同期實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售金額309.2億元，環(huán)比增長(zhǎng)1.53倍。另外，萬(wàn)科當(dāng)月銷(xiāo)售額也超過(guò)450億元。
惠譽(yù)博華研究員王興萍表示，銷(xiāo)售回款是中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)最重要的開(kāi)發(fā)資金來(lái)源。自2017年以來(lái)，截至2019年末，房企銷(xiāo)售回款約8.9萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)12.0%。但目前房地產(chǎn)行業(yè)步入存量市場(chǎng)，行業(yè)內(nèi)企業(yè)信用質(zhì)量將進(jìn)一步分化，其中，頭部企業(yè)仍然擁有較強(qiáng)的便利性，而中小型房風(fēng)險(xiǎn)更大。上述開(kāi)發(fā)商人士也表示，如果4月和5月銷(xiāo)售繼續(xù)負(fù)增長(zhǎng)的中小房企將面臨較大的資金回款壓力。
再融資改善 信托募資4月環(huán)比翻倍
4月8日，深交所最新消息顯示，廣州富力地產(chǎn)2020年面向?qū)I(yè)投資者公開(kāi)發(fā)行公司債券項(xiàng)目狀態(tài)更新為“已反饋”，擬發(fā)行金額100億元。4月7日，據(jù)上清所信息披露顯示，保利發(fā)展擬發(fā)行15億元中期票據(jù)，用于償還到期債券。
標(biāo)準(zhǔn)化融資明顯好轉(zhuǎn)。2月A股房企債權(quán)融資規(guī)模為440億元，低基數(shù)下同比上升16%，單月凈融資規(guī)模128億元，同比上升62%，緩解了房企資金面的到期壓力。具體來(lái)看，2月信用債融資規(guī)模占比達(dá)51%，較2019年大幅提升23個(gè)百分點(diǎn)，標(biāo)準(zhǔn)化融資渠道順暢。
信托融資也開(kāi)始回升。用益信托數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，3月份房地產(chǎn)信托募資規(guī)模達(dá)345.19億元，環(huán)比增長(zhǎng)31%。3月30日-4月5日共有249款集合信托產(chǎn)品募集資金221.53億元，環(huán)比增長(zhǎng)131.75%。有信托人士預(yù)計(jì)，4月房地產(chǎn)信托融資規(guī)模環(huán)比大概率會(huì)翻倍。
進(jìn)入3月下旬，上海、深圳、南京等多個(gè)城市已出臺(tái)政策，支持房企復(fù)工復(fù)產(chǎn)，同時(shí)從減緩、允許土地出讓金分期支付、降低預(yù)售條件等方面減輕房企資金壓力，降低疫情對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的沖擊。“相比過(guò)去，今年在復(fù)工復(fù)產(chǎn)方面，政策給予了很多支持。”一位開(kāi)發(fā)商人士表示。在“房住不炒”政策總基調(diào)下，房地產(chǎn)市場(chǎng)融資不會(huì)直接松綁，但邊際改善有望出現(xiàn)。
并購(gòu)現(xiàn)苗頭 房企拿地積極
近日，A股上市公司京漢股份發(fā)布公告稱(chēng)，中國(guó)奧園擬以11.6億收購(gòu)上市公司29.99%股權(quán)。
中國(guó)奧園對(duì)記者表示，收購(gòu)京漢股份主要是看中其有用優(yōu)質(zhì)的土儲(chǔ)。保利地產(chǎn)9日晚間也表示，今年3月份該公司獲取6幅地塊，斥資86.12億元。
記者梳理發(fā)現(xiàn)，雖然今年很多開(kāi)發(fā)商開(kāi)始收縮戰(zhàn)線(xiàn)，控制擴(kuò)張步伐，降低資產(chǎn)負(fù)債。但也有部分房企卻借機(jī)獲取資源。
實(shí)際上，近期部分房企拿地明顯積極。
4月8日，經(jīng)過(guò)98輪競(jìng)價(jià)，龍光地產(chǎn)以31.52億元競(jìng)得佛山某地塊，溢價(jià)率58.22%。同一天，榮盛發(fā)展以總價(jià)23.51億元獲取成都一地塊，溢價(jià)率50%。因此，在市場(chǎng)整體調(diào)整中，一部分企業(yè)調(diào)整戰(zhàn)略方向，從擴(kuò)張走向收縮，控制土儲(chǔ)，降低負(fù)債。也有部分企業(yè)趁機(jī)獲取更多的優(yōu)質(zhì)資源。
值得注意的是，3月份以來(lái)，隨著市場(chǎng)需求逐步回升，部分樓盤(pán)銷(xiāo)售的火熱場(chǎng)面也受到市場(chǎng)關(guān)注。
“市場(chǎng)需求恢復(fù)是事實(shí)，但如果在這個(gè)時(shí)候，刻意制造銷(xiāo)售場(chǎng)面，不排除會(huì)引來(lái)的新監(jiān)管。因?yàn)?，?dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)基調(diào)沒(méi)有改變，堅(jiān)持‘房住不炒’，也不會(huì)把房地產(chǎn)作為刺激經(jīng)濟(jì)的手段。因此，未來(lái)行業(yè)還是存量市場(chǎng)。”一位不愿透露身份的開(kāi)發(fā)商人士認(rèn)為。 |
