3月，一個利率市場化改革的重大舉措，也是關系到很多人還款利息增加還是減少的重大政策變換開始實施。根據(jù)中國人民銀行公告〔2019〕第30號要求，從2020年3月1日到8月30日，金融機構應與存量浮動利率貸款客戶就定價基準轉換條款進行協(xié)商，將原合同約定的利率定價方式轉換為以LPR（貸款市場報價利率）為定價基準加點形成，加點數(shù)值在合同剩余期限內(nèi)固定不變，也可轉換為固定利率。定價基準只能轉換一次，轉換之后不能再次轉換。對于有房貸的人而言，都想知道新的利率定價機制下，房貸究竟選擇固定利率好還是浮動利率好？如何選擇才能省錢？對此，業(yè)內(nèi)人士表示，存量房貸轉換選固定還是浮動利率取決于對未來LPR升降判斷，還需結合個人還款計劃綜合考慮。
文/圖：廣州日報全媒體記者 劉麗琴
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怎么轉換？
一次選擇機會 以往上浮或折扣將代入換算成加點
近日，建行、工行、農(nóng)行、中行等多家商業(yè)銀行發(fā)布了《關于存量浮動利率個人貸款定價基準轉換的公告》，2020年1月1日前已發(fā)放的和已簽訂合同但未發(fā)放的參考貸款基準利率定價的浮動利率個人住房貸款（包括組合貸中的商貸，但不包括公積金貸款），利率定價機制可以轉換為LPR加點形成的浮動利率，或轉換為固定利率。其中，加點數(shù)值=原合同當前的執(zhí)行利率水平——2019年12月發(fā)布的相應期限LPR，且加點數(shù)值在合同剩余期限內(nèi)固定不變。
案例：轉換后吳女士利息并沒省
2018年下半年吳女士購買了增城的一套房產(chǎn)，作為家里的第二套房，貸款期限25年，房貸100萬元，按當時的基準利率4.9%上浮了15%，執(zhí)行的是5.635%的利率。一看到銀行微信號發(fā)的通知公告，她就立即按手機銀行的指引進行了操作，想看看自己的房貸能不能減少一些。不過，她發(fā)現(xiàn)選擇次年1月1日作為利率調(diào)整日，轉換成LPR利率浮動點數(shù)是加83.5個基點，執(zhí)行利率仍是5.635%。為何沒有出現(xiàn)網(wǎng)上或是一些中介宣傳的房貸利率進行定價基準轉化成LPR4.75%，可以省一大筆利息的情況呢？
這就需要了解一下存量浮動利率個人貸款定價基準轉換的方式和內(nèi)容。從各銀行的公告來看，2020年1月1日前已發(fā)放的和已簽訂合同但未發(fā)放的參考貸款基準利率定價的浮動利率個人貸款（除公積金個人住房貸款外），均需進行轉換。也就是說，公積金住房貸款不參與轉換，如果是組合貸款也只轉換商業(yè)貸款部分。此外，已處于最后一個重定價周期的存量浮動利率貸款可選擇不轉換。存量浮動利率個人貸款定價基準轉換自2020年3月1日開始，原則上于2020年8月31日前完成。因疫情的影響，目前主要是通過銀行的手機銀行、網(wǎng)上銀行申請辦理存量浮動利率個人貸款定價基準轉換?？蓪⒃贤s定的利率定價方式轉換為以LPR為定價基準加點形式（加點可為負值），加點數(shù)值在合同剩余期限內(nèi)固定不變；也可轉換為固定利率，在合同剩余期限內(nèi)利率值固定不變。需要注意的是，只有一次選擇權，轉換之后不能再次轉換。
存量浮動利率個人貸款定價基準轉換為LPR，轉換后的利率水平等于原合同當期執(zhí)行利率值。加點數(shù)值等于原合同當期執(zhí)行利率值與2019年12月發(fā)布的相應期限LPR的差值。從轉換時點至此后的第一個重定價日（不含），執(zhí)行的利率水平等于2019年12月相應期限LPR與轉換日加點數(shù)值之和。自第一個重定價日起，在每個利率重定價日，利率水平由最近一個月相應期限LPR與轉換日加點數(shù)值重新計算確定。若轉換為固定利率，轉換后的利率水平等于原合同當期執(zhí)行利率值。一般線上渠道默認重定價周期為12個月，可選擇重定價日為次年1月1日或貸款放款日對應的每年對月對日。存在共同借款人的貸款，轉換申請需由主借款人提交，所有共同借款人需在主借款人提交申請第二日起7天內(nèi)進行確認。
專家：這次房貸利率轉換的操作將延續(xù)到8月底
廣州鏈家研究院負責人彭仕浩表示，這次房貸利率轉換的操作，將延續(xù)到8月底，針對的對象為存量貸款。新的購房貸款自LPR實行后都統(tǒng)一為LPR加點的方式，無固定利率。根據(jù)央行發(fā)布的通知，存量購房貸款將會有繼續(xù)維持原固定利率和“LPR+加點”浮動利率這兩種選擇，而且這種選擇將僅有一次，確定利率方式之后就不能再轉換了。對于存量個人房貸而言，如果繼續(xù)選擇原固定利率方案，則實際支持的利息成本不會改變。如果選擇“LPR+加點”的方式，由于個人房貸的加點數(shù)值是按照原固定利率與當期LPR的差值來確定，將是固定不變的，因此未來支付的房貸利息將跟隨每年央行發(fā)布的LPR高低而變化，進而影響到每個月支付房貸利息的高低。
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利息能省多少？
根據(jù)LPR變動幅度決定
利息變化明年才能顯現(xiàn)
如果房貸利率選擇“LPR+點數(shù)”的計價方式，那轉換LPR參考值則是2019年12月20日發(fā)布的數(shù)據(jù)，為4.8%。這意味著，在3月1日~8月31日，選擇任何時間辦理，加點數(shù)都是一樣的。采用LPR4.8%為參考值計算出的加點數(shù)，整個合同期都不變，變動的只有LPR。比如房貸利率原來享受7折優(yōu)惠，即是3.43%，這一數(shù)值比參考標準LPR 4.8%少了137個點數(shù)，那么這個點數(shù)就將伴隨整個合同期，未來變動的只是LPR。
因此，換算過后，今年執(zhí)行的利率與換算前執(zhí)行的是一樣的，到次年的利率調(diào)整日，如果新報價的LPR低于4.8%，那么執(zhí)行的房貸利率就會降低。假設LPR下降20個基點，即0.2%。貸款期限還剩10年，剩余本金約61萬元，用等額本息方式還款，那么每個月就會少還約60元，一年可節(jié)省利息700元左右。
對于存量浮動利率個人貸款定價基準的轉換，業(yè)內(nèi)人士多表示，實際影響并不大?？硕饛V州區(qū)域首席分析師肖文曉表示，房貸掛鉤LPR是利率更加市場化的體現(xiàn)，該政策本身是中性的，因此對房地產(chǎn)市場的影響也是中性的。從歷史經(jīng)驗來看，經(jīng)濟增速從高速發(fā)展向追求更有質(zhì)量的增長切換，為了保障經(jīng)濟活力，需要較為寬裕的市場流動性，中長期看利率走低的概率比較大。這一點，大家可以看看發(fā)達國家，基本上都是低利率，甚至是負利率狀態(tài)。所以，中長期看，選擇掛鉤LPR還是比按目前的利率固定不變好。當然，如果大家近期就有提前還貸的打算，選擇哪個也都差不多，除非發(fā)生惡性的通脹通縮，利率一般都不會在短期內(nèi)急劇變化，利息差異也微乎其微。
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怎么選擇？
取決于對未來LPR升降判斷 結合個人還款計劃
當然，還是有不少人一定要拿出計算器好好算一算自己的房貸如何轉換才合算。顯然，如果選擇固定利率，則意味著在LPR下調(diào)時無法享受下調(diào)的好處。但是，如果選擇浮動利率，一旦LPR上調(diào)，則意味著比過去要承擔更大的利息負擔。而且按照央行的公告，一旦選擇就不能改動。有業(yè)內(nèi)人士表示，不管選擇固定利率還是LPR為基礎的浮動利率，不管未來LPR如何變化，房貸利息不一定比現(xiàn)在少多少。市場化意味著銀行不會吃虧，另一方面，房貸利率除了要參考LPR，還得看房地產(chǎn)金融政策。在“房住不炒”的大背景下，即使LPR下降，房貸利率未必同時跟著動。5年期的LPR未必每次都調(diào)整，而且調(diào)整的幅度可能會受到控制，以避免刺激房地產(chǎn)市場。
可以看到，2019年8月20日，貸款市場報價利率（LPR）形成機制改革后的首次報價誕生：1年期LPR為4.25%，5年期以上LPR為4.85%。今年2月20日，LPR迎來改革后的第七次報價中，第三次出現(xiàn)下調(diào)。其中，1年期LPR為4.05%，5年期以上LPR為4.75%，這是5年期LPR利率第二次下調(diào)。2019年11月20日，5年期以上LPR首降5個基點至4.8%，5年期以上LPR兩度下調(diào)，跌幅皆為5個基點。從中長期看，中國的LPR目前仍然有下降空間，這是趨勢。從金融周期、經(jīng)濟周期和房地產(chǎn)周期看，貸款利率趨勢下行是大概率。這意味著，如果選擇浮動利率的方式，房貸利息支出會比現(xiàn)在少。但是，選擇浮動利率的風險在于未來有沒有通脹的可能。如果一旦通脹，LPR必然上升，帶動房貸利率上升。就目前國內(nèi)利率水平而言，當前是處于相對低位的，5年期貸款基準利率過去20年基本維持在7%左右，未來從4.75%繼續(xù)向下的空間還有多大？利率重新進入上行通道也是有可能的。
因此，也有不少業(yè)內(nèi)人士建議，如果當時貸款，是在基準利率基礎上打折，比如7折，選擇固定利率或更合適。如果是上浮的利率，為了少點利息，并預計在沒有通脹的情況下，LPR會大概率下行，就選擇LPR的浮動利率。
而對于不同的人，究竟怎樣更劃算，可以綜合考慮貸款余額、還款期限以及還款計劃等多方面因素，個人對未來LPR利率升降預期將是關鍵因素。同時還要結合自己貸款期限、原先貸款利率上浮還是下折水平，是否計劃提前還款、收入變化是否影響月供能力等綜合決定。如果余額較少、計劃提前還款的無妨選浮動，上下皆影響不大；如果余額較多、月供捉襟見肘、利率下浮有折扣的（比如9折以下低于4.41%）、計劃長期還款的，可能固定利率更合適，畢竟未來下調(diào)上調(diào)都有可能，如果上調(diào)幅度較大對月供可能產(chǎn)生不小的影響。 |
