被視為樓市風向標的土拍市場在今年3月出現(xiàn)局部升溫勢頭。
廣州、上海等一線城市先后出現(xiàn)成交總價或成交單價沖高的地塊。首先是上海徐匯濱江地塊以310.5億元的成交總價先拔頭籌，隨后廣州越秀地塊以6.46萬元/平方米的樓面價格樹立新的價格標桿。僅3月9日至3月15日一周，機構監(jiān)測的40個主要城市土地推出量環(huán)比增加了246%。3月16日至3月22日，一二線城市土地供應量繼續(xù)走高，其中二線城市實現(xiàn)環(huán)比倍增。
與此同時，樓市交易亦似乎迎來復蘇信號。3月連續(xù)多周，一二線城市整體成交環(huán)比大幅增長。業(yè)內(nèi)人士預測，隨著央行出臺5000億元再貸款再貼現(xiàn)支持企業(yè)、民眾復工復產(chǎn)，各地方政府因城施策陸續(xù)出臺一系列措施，大部分房企的拿地熱情和投資開發(fā)信心已逐步被激活，剛需和改善型需求也受到開發(fā)商主動靈活的營銷策略吸引重新回歸市場。
龍頭房企逆市抄底土拍市場
3月中旬，面對疫情沖擊，廣州市果斷推出《2020年建設用地供應計劃》，其中221宗商住、商服用地總用地面積就達到933萬平方米，總面積同比2019年略有增長。
與此同時，廣州市城投集團以23.57億元奪得廣州越秀區(qū)一宗建筑面積為4.95萬平方米的地塊，剔除回遷房部分，折合可售樓面價達到6.46萬元/平方米。有業(yè)內(nèi)人士分析，按照這個價格和面積，建成的住宅銷售價格至少需要10萬元/平方米，才能保證賺錢。6.46萬元/平方米的可售樓面價也創(chuàng)下廣州拍地單價的歷史新紀錄。緊接著，廣州成功出讓番禺漢溪大道北側宅地和白云齊富路商地，成交總價為44.8億元。
有機構監(jiān)測，2月份以來，市場普遍預期土地供應會增加，溢價率會降低，金茂、綠城、保利、華潤、首開、越秀、廣州城投等國企、央企，以及恒大、龍湖、龍光、綠地、世茂、德信等民企陸續(xù)搶灘各地土拍市場，逆市抄底。其中，保利地產(chǎn)近期在北京、廣州、長沙等一二線重點城市就豪擲84.88億元資金新增了5個項目，拿地面積達44.18萬平方米。
事實上，根據(jù)中指研究院統(tǒng)計，在疫情影響較嚴重的1-2月，香港置業(yè)、綠城中國、華潤置地拿地金額前三位的房企，投入資金總額就達到726億元，同比增長19.8％，而排名TOP100的房企拿地總額達到1984億元，同比增長7.2％。為保持未來業(yè)績增長，龍頭企業(yè)紛紛加大土地儲備力度，也加大了競爭的激烈程度。從布局重點來看，房企普遍將目標鎖定在一二線重點城市，尤其是粵港澳大灣區(qū)、長三角一體化區(qū)域以及受這些城市群和都市圈輻射的重點三四線城市。
3月以來，房企融資渠道大幅增加，資金面有所改善，各地亦因城施策在土地供應和交易上積極做好保障和服務，包括加大地塊推介、調整優(yōu)化地塊開發(fā)要求等，使得房企拿地的顧慮減少。若后續(xù)房屋銷售市場能夠盡快恢復正常，土拍市場回暖的壓力會更小。綜合上述因素，易居房地產(chǎn)研究院預判，3月份土地交易市場將有反彈和小復蘇的可能。
一二手住宅交易現(xiàn)回暖信號
在經(jīng)歷2月疫情影響下成交暴跌八成的低谷后，3月的樓市表現(xiàn)被業(yè)內(nèi)人士寄予厚望。房企普遍希望疫情控制后市場能夠迎來“報復性增長”。
3月頗為賣樓人士所津津樂道的是，3月16日晚間萬科星城288套公寓開盤僅7分半鐘即售罄，銷售金額達2.99億元。萬科星城在線上選房結束后不久，便加推房源。3月13日位于蛇口的招商太子灣灣璽推出14套公寓房源，套均價格4200萬元起步，8秒售罄，銷售金額達6億元。3月12日光明區(qū)勤誠達正大城453套酒店公寓產(chǎn)品——8C獨棟亞朵酒店公寓開盤，吸引了過百人戴著口罩前往。結合廣州等其他城市表現(xiàn)來看，有人認為一線城市已提前結束“休眠模式”。
從監(jiān)測機構的數(shù)據(jù)來看，3月以來，一二三線城市成交量逐漸恢復到1月的50%-60%。僅3月16日至3月22日一周，一線城市就成交46.75萬平方米，環(huán)比上一周增加2.27萬平方米。3月中上旬，中原地產(chǎn)監(jiān)測的全國40個主要城市的市場成交量相比2月份有明顯復蘇，網(wǎng)簽成交量平均上漲了40%，但同比依然下調了20%以上。
數(shù)據(jù)顯示，截至3月25日，廣州3月網(wǎng)簽一手住宅成交量達4391宗，環(huán)比上漲487%；總成交面積為47.82萬平方米，環(huán)比上升480%。同時，3月廣州新增供應一手住房5930套，約合62.16萬平方米，套數(shù)超過1月的5406套，創(chuàng)下年內(nèi)新高。對此，中原地產(chǎn)認為，當前新批預售審批速度加快，市場從源頭起被逐步激活。
3月16日至3月22日，CREIS中指數(shù)據(jù)則顯示，一線城市成交面積環(huán)比增長31.6%，二線代表城市環(huán)比增長15.7%，三線代表城市環(huán)比增長36.5%。其中，北京環(huán)比上一周增長了50.29%，上海環(huán)比增長18.49%，廣州環(huán)比增長84.74%，深圳環(huán)比減少11.49%，是一線城市唯一環(huán)比減少的城市。在二線城市中，福州、大連、青島、濟南、重慶、東莞等均有大幅環(huán)比增長，三線城市韶關甚至環(huán)比增長超過350%。
在二手房方面，3月16日至22日為例，鏈家監(jiān)測的18城二手房市場成交量環(huán)比繼續(xù)增加27.5%，連續(xù)七周增加，成交量已經(jīng)超過去年12月周均水平，相當于2019年3月周均水平的75%。過去4周，18城平均以91.3%左右的環(huán)比增幅速度回升。其中，18個城市中有10個城市成交量已經(jīng)超過去年3月周均成交水平的80%。
政策分化 30城下調房貸利率水平
土地拍賣和房屋交易市場的復蘇，與當前國家“三穩(wěn)”政策和“一城一策”的科學調控有關。
據(jù)中指院監(jiān)測，新冠疫情暴發(fā)以來，受多地線下售樓處、中介門店關停等影響，房地產(chǎn)市場銷售嚴重受阻，為緩解房企短期資金壓力，防范行業(yè)運營風險，各地積極靈活因城施策，截至3月26日，約50個省市在供給端出臺了促進行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展的利好政策，主要涉及延期繳納土地出讓金、合理后延開竣工時間、降低房屋預售條件、為企業(yè)減稅降費延緩繳納期限等內(nèi)容。
金融政策層面的改善和優(yōu)化不僅讓企業(yè)得到更多融資機會，同時也減輕了剛需和改善型住房群體的購房壓力。這是樓市逐步回暖的關鍵。融360大數(shù)據(jù)研究院日前發(fā)布的《2020年3月中國房貸市場報告》顯示，2020年3月，全國首套房貸款平均利率為5.48%，環(huán)比下降4個基點；二套房貸款平均利率為5.77%，環(huán)比下降4個基點。這已經(jīng)是房貸利率連續(xù)4個月下調。
數(shù)據(jù)顯示，全國有30城下調房貸利率水平。從首付比例來看，3月份，全國41個重點城市674家銀行分支行中，首套房方面，6家銀行分（支）機構下調首付比例，涉及到4個城市，其中上海的部分銀行將首套房首付首次調至三成。6家銀行分（支）機構上調首付比例，涉及到4個城市，北京有3家銀行將首套房首付首次由原來的3.5成調至四成?？傮w而看，51個重點城市貸款利率有升有降，樓市政策區(qū)域分化比較明顯，這意味著未來樓市整體走向也將出現(xiàn)分化。
有專家認為，隨著“一城一策”的政策效應逐步落地顯現(xiàn)，4月的房地產(chǎn)市場有望繼續(xù)復蘇，企業(yè)的投資開發(fā)熱情也將加快升溫。中原地產(chǎn)也認為，隨著疫情影響不斷降低，預計4月將有越來越多買家走出家門，回流市場；同時各行各業(yè)復工復產(chǎn)亦將引導更多潛在買家返回一線城市，預計樓市熱度將進一步回溫。 |
