“目前來看，興業(yè)物聯(lián)的未來增長前景很大程度上取決于關(guān)聯(lián)公司正商集團(tuán)的前景。而物業(yè)公司和開發(fā)公司都過于集中在鄭州一地，對于房地產(chǎn)這類極易受地方政策調(diào)控和商業(yè)環(huán)境變動影響的行業(yè)而言，風(fēng)險(xiǎn)較大。”
2020年伊始，新冠肺炎疫情徹底打亂了市場的節(jié)奏，多個(gè)行業(yè)陷入停擺。不過，港股物管板塊在疫情之下，反而漲勢驚人。
根據(jù)Wind統(tǒng)計(jì)，新年至今，物管股2月份曾連續(xù)13個(gè)交易日上漲，平均漲幅超過20%，其中濱江服務(wù)、永生生活服務(wù)等數(shù)支股票表現(xiàn)突出，股價(jià)漲幅超過50%。這令那些尚處于港交所上市籌備或排隊(duì)階段的物業(yè)公司有些按捺不住。
日前，鄭州本土規(guī)模最大的房地產(chǎn)開發(fā)商正商集團(tuán)旗下物業(yè)管理公司——興業(yè)物聯(lián)作為2020年第一只物業(yè)新股，正式拉開招股序幕。
最多募集2億港元
公告顯示，興業(yè)物聯(lián)IPO擬發(fā)行1億股，發(fā)行價(jià)區(qū)間為1.5港元-2港元，每手2000股，入場費(fèi)4040.31港元，并于2月25日-28日以直播路演的方式啟動招股，預(yù)計(jì)3月9日上市。
興業(yè)物聯(lián)表示，公司計(jì)劃發(fā)售的1億股中，90%為國際發(fā)售，10%為公開發(fā)售。此外，另有15%超額配額權(quán)。招股價(jià)介于1.5港元至2港元，集資最多2億港元。此次募資所得款約72.3%用作業(yè)務(wù)拓展、約7.2%用于提升物業(yè)工程服務(wù)、10.5%用于提升物業(yè)管理服務(wù)，還有10%用于一般營運(yùn)資金。
公開資料顯示，興業(yè)物聯(lián)成立于1999年，是河南省第四大非住宅物業(yè)管理服務(wù)供應(yīng)商，主要為商業(yè)寫字樓、各類商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目、政府辦公樓及學(xué)校物業(yè)提供物業(yè)管理和經(jīng)營增值服務(wù)。截至2019年9月底，公司約八成收入來自商業(yè)項(xiàng)目。未來，興業(yè)物聯(lián)仍將著重拓展非住宅物業(yè)項(xiàng)目，據(jù)稱，其用于業(yè)務(wù)拓展的IPO募資所得額中，公司將投入約65%的資金用于收購專注非住宅物業(yè)的物業(yè)管理服務(wù)供應(yīng)商或項(xiàng)目公司。
得益于興業(yè)物聯(lián)在管物業(yè)組合的快速擴(kuò)張，其建筑面積從2016年底約70萬平方米增至2019年9月底的約210萬平方米。目前，興業(yè)物聯(lián)在管物業(yè)組合涵蓋17幢商用樓宇、三幢政府樓宇及一個(gè)工業(yè)園，總建筑面積約為240萬平方米，而合約物業(yè)組合的總建筑面積約為410萬平方米。
招股書披露，從2016年至2018年，興業(yè)物聯(lián)收入從0.473億元增至1.31億元，復(fù)合年增長率約為66.4%。2019年前三季度實(shí)現(xiàn)營收1.27億元，同比增長41.9%。
記者注意到，興業(yè)物聯(lián)的營收規(guī)模相比其他物管上市公司雖不突出，但一直以來毛利率表現(xiàn)搶眼。從2016年至2019年三季度，公司的物業(yè)管理及增值服務(wù)的毛利分別為47.2%、50.2%、53.6%及49.2%。
患有“雙重依賴癥”
不過，與其他上市物業(yè)公司類似，興業(yè)物聯(lián)似乎也患上了“母公司依賴癥”。
資料顯示，正商集團(tuán)間接持有興業(yè)物聯(lián)75.45%的股權(quán)，實(shí)際控制人張惠琪則是正商集團(tuán)董事長張敬國之女。從2017年開始，興業(yè)物聯(lián)為正商集團(tuán)提供物業(yè)工程服務(wù)，包括規(guī)劃、涉及及安裝保安及監(jiān)控系統(tǒng)、門禁系統(tǒng)、停車場管理系統(tǒng)及建筑工地管理系統(tǒng)等。
據(jù)悉，正商集團(tuán)是河南省鄭州市本土最大的房地產(chǎn)開發(fā)商。在克而瑞發(fā)布的《2019年中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售TOP200排行榜》上，正商地產(chǎn)以510.6億元的銷售額位居52。根據(jù)鄭州克而瑞統(tǒng)計(jì)，從2016年至2018年，正商集團(tuán)在鄭州的權(quán)益銷售額連續(xù)三年位居榜首。2019年在鄭州的年度權(quán)益銷售額約165.5億元，位居第三。
興業(yè)物聯(lián)近年來的迅速發(fā)展，與正商集團(tuán)的地產(chǎn)業(yè)務(wù)擴(kuò)張直接相關(guān)。財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)顯示，企業(yè)2016年至2019年前三季度，從正商集團(tuán)開發(fā)物業(yè)所得的物業(yè)管理服務(wù)收入，分別占物業(yè)管理及增值服務(wù)總額約94%、88.2%、88.3%及87.7%。
此外，由于過度依賴于母公司，興業(yè)物聯(lián)在河南深耕的20年，也形成了明顯的“地域依賴”。據(jù)悉，正商地產(chǎn)在全國90多個(gè)項(xiàng)目中，絕大部分集中于鄭州，去年年底鄭州項(xiàng)目已超80個(gè)。
據(jù)招股書披露，興業(yè)物聯(lián)大部分收益來源于在鄭州市提供的物業(yè)管理及增值服務(wù)。從2016年至2019年前三季度，公司在鄭州一城的收益分別為0.47億元、0.76億元、1.07億元及1.11億元，分別占該公司收益總額的100%、100%、82%及87%。
有業(yè)內(nèi)人士向《國際金融報(bào)》記者分析稱，就目前來看，興業(yè)物聯(lián)的未來增長前景很大程度上取決于關(guān)聯(lián)公司正商集團(tuán)的前景。而無論是物業(yè)公司還是開發(fā)公司，都過于集中在鄭州一地，對于房地產(chǎn)這類極易受地方政策調(diào)控和商業(yè)環(huán)境變動影響的行業(yè)而言，風(fēng)險(xiǎn)較大。
對此，興業(yè)物聯(lián)也曾嘗試走出舒適圈。興業(yè)物聯(lián)主席兼行政總裁朱杰曾對媒體表示，河南始終是公司發(fā)展的首選，但也想往山東、安徽、山西以及陜西等鄰近省市發(fā)展。除此之外，公司也會選擇北京、武漢等母公司對外發(fā)展的區(qū)域。
不過，盡管有對外擴(kuò)張的計(jì)劃，但棘手的現(xiàn)金流讓其望而卻步。
截至2019年9月，公司經(jīng)營現(xiàn)金流凈額為2950萬元，同比下降約6.2%。同時(shí)，融資現(xiàn)金流凈額出現(xiàn)4402萬元缺口。 |
