房屋漏水殃及鄰居 厘清責(zé)任按責(zé)賠償
□ 本報(bào)記者 梁平妮
□ 本報(bào)通訊員 張清皓
隨著城市化發(fā)展,越來(lái)越多的人住進(jìn)了高樓大廈,但與此同時(shí),煩惱也來(lái)了,因?yàn)橛行┤藭?huì)遭遇樓上漏水的情況。近年來(lái),因樓上漏水引起的糾紛頻發(fā)。近日,山東省青島市李滄區(qū)人民法院梳理幾起因房屋漏水引發(fā)的鄰里糾紛案件,發(fā)現(xiàn)房屋漏水主要有三種原因:一是房屋本身存在質(zhì)量問(wèn)題,二是業(yè)主使用或裝修不當(dāng),三是正常使用水管老化造成漏水。通過(guò)這幾起案例,希望引起大家的注意,處理好相鄰關(guān)系,避免引發(fā)不必要的糾紛。
出租期間房屋漏水
舉證不能房主擔(dān)責(zé)
耿某某購(gòu)得山東省青島市某小區(qū)2單元101戶房屋一處,2017年5月24日,與孫某某就該房屋簽訂租賃合同,自2017年5月27日至2018年5月26日,合同履行到期后,又續(xù)簽半年至2018年11月。
2018年8月9日夜間至10日凌晨期間,該房屋廚房自來(lái)水管漏水,造成與上述房屋相鄰樓下的任某某車庫(kù)被淹。
事故發(fā)生后,任某某與孫某某及第三方裝修單位共同查勘認(rèn)定損失金額為5300元。因?qū)O某某未能履行賠償義務(wù),任某某訴至法院。
庭審中,耿某某答辯稱,事故發(fā)生時(shí)房屋由孫某某租住,因?qū)O某某使用不當(dāng),所以賠償責(zé)任應(yīng)當(dāng)由孫某某承擔(dān)。如果她能及時(shí)發(fā)現(xiàn)漏水,就不會(huì)造成這樣的損失,且該事故也造成了自己房子地板的損失。
承租人孫某某辯稱,廚房的自來(lái)水管晚上破裂造成漏水,因?yàn)楫?dāng)時(shí)沒(méi)有在該房屋居住,所以給樓下造成了損失,水管破裂并非其使用不當(dāng)造成的,之前水管并沒(méi)有破裂的跡象,不應(yīng)該承擔(dān)賠償責(zé)任。
李滄區(qū)法院經(jīng)審理認(rèn)為,因該房屋的產(chǎn)權(quán)人系耿某某,故應(yīng)由耿某某對(duì)任某某造成的侵害承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。雖涉案房屋漏水時(shí)由孫某某承租使用,但根據(jù)當(dāng)事人陳述,漏水點(diǎn)是廚房的自來(lái)水管,耿某某未舉證證實(shí)孫某某在使用涉案房屋時(shí)有不當(dāng)或故意損壞行為,故耿某某主張應(yīng)由孫某某承擔(dān)責(zé)任,因證據(jù)不足,法院不予支持。但被告孫某某庭審中表示自愿承擔(dān)原告百分之十五的賠償責(zé)任,系被告孫某某對(duì)自己權(quán)利的有權(quán)處分行為,法院對(duì)此予以確認(rèn),故依法判決由被告耿某某、孫某某各承擔(dān)百分之八十五與百分之十五的賠償責(zé)任。
樓上漏水樓下受損
相鄰關(guān)系理應(yīng)賠償
賀某系某小區(qū)501戶房屋的所有權(quán)人,宋某某系601戶房屋的所有權(quán)人,宋某某與司某某系夫妻關(guān)系。
2016年12月1日,司某某與鞏某簽訂房屋租賃合同,租期從2016年12月1日至2017年11月30日,后又延長(zhǎng)至2018年5月31日。
2018年1月31日凌晨,601戶房屋廚房水管爆裂,導(dǎo)致501戶房屋的部分墻體及部分家具被水浸泡,宋某某得知情況后趕至現(xiàn)場(chǎng),將爆裂水管予以修復(fù)。
因賠償問(wèn)題協(xié)商未果,賀某訴至法院,要求宋某某、司某某承擔(dān)房屋維修費(fèi)、房屋租賃費(fèi)、沙發(fā)、茶幾損失、搬家費(fèi)、裝修誤工費(fèi)、精神損失費(fèi)等合計(jì)116576元。
宋某某、司某某辯稱,房屋已出租給鞏某,漏水的事不是很清楚,賀某家裝修人員2017年11月1日下午打電話說(shuō)房子衛(wèi)生間漏水,便對(duì)衛(wèi)生間下水管道進(jìn)行了維修。2018年1月31日鄰居打電話說(shuō)家里漏水,再次到現(xiàn)場(chǎng)對(duì)漏水進(jìn)行了清理,并給賀某裝修人員開(kāi)門查看情況,現(xiàn)在已經(jīng)修好不漏水了。因?yàn)榉孔右殉鲎饨o鞏某,出租合同也注明了房屋跑漏水都由鞏某負(fù)責(zé)。
法院審理期間,通過(guò)調(diào)取的證據(jù)證明賀某與司某某曾于2018年3月26日通過(guò)人民調(diào)解達(dá)成協(xié)議,司某某同意賠償賀某因房屋漏水造成的損失4萬(wàn)元。
法院經(jīng)審理認(rèn)為,不動(dòng)產(chǎn)的相鄰各方,應(yīng)當(dāng)按照有利生產(chǎn)、方便生活、團(tuán)結(jié)互助、公平合理的精神,正確處理截水、排水、通行、通風(fēng)、采光等方面的相鄰關(guān)系,給相鄰方造成妨礙或損失的,應(yīng)當(dāng)停止侵害,排除妨礙,賠償損失。本案中,宋某某、司某某在使用或出租房屋過(guò)程中,應(yīng)當(dāng)遵守法律和不妨害相鄰關(guān)系,如因漏水等行為給他人造成損失,應(yīng)當(dāng)予以賠償。賀某與司某某于2018年3月26日經(jīng)人民調(diào)解達(dá)成的協(xié)議,是雙方的真實(shí)意思表示,法院予以確認(rèn)。宋某某、司某某雖將房屋出租給鞏某,但因鞏某系房屋的承租人,不是房屋的相鄰關(guān)系人,故鞏某不承擔(dān)責(zé)任。
樓頂雨水倒灌底層
物業(yè)盡職無(wú)需擔(dān)責(zé)
陳某系某小區(qū)202戶產(chǎn)權(quán)人,譚某系2302戶產(chǎn)權(quán)人。某物業(yè)李滄分公司為該小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)。根據(jù)小區(qū)物業(yè)管理規(guī)定,業(yè)主裝修入住前,物業(yè)公司會(huì)收取裝修押金,待業(yè)主裝修完畢檢查無(wú)誤后方將押金退還。
2302戶為頂層(帶閣樓),陽(yáng)臺(tái)設(shè)有洗手盆、洗衣機(jī)、污水池,污水池與雨水管相鄰,以上生活污水通過(guò)雨水管排放。
2018年1月30日,陳某所居住的202戶房屋東側(cè)臥室床下地板處向外滲水并伴有洗衣泡沫,致該臥室及陽(yáng)臺(tái)積水,房屋天花板滲水。經(jīng)陳某及物業(yè)公司進(jìn)行排查,確認(rèn)2302戶陽(yáng)臺(tái)通過(guò)雨水管排放污水,雨水管結(jié)凍導(dǎo)致污水從彎管倒灌至陳某東側(cè)臥室。物業(yè)公司向2302戶下達(dá)整改通知書。2302戶至今未申請(qǐng)裝修驗(yàn)收并申退裝修押金。
陳某多次要求譚某賠償均未果,于是訴至法院要求譚某賠償因漏水導(dǎo)致的維修、裝修等費(fèi)用,物業(yè)公司承擔(dān)連帶責(zé)任。
李滄區(qū)法院查明該小區(qū)住戶陽(yáng)臺(tái)大部分業(yè)主予以封閉。室外彎管連接陽(yáng)臺(tái)地漏及雨水管以排放陽(yáng)臺(tái)雨水。雨水管抵達(dá)一層接近地面時(shí),垂直管道由彎頭轉(zhuǎn)為略有傾斜的水平狀直管,延伸約3米后經(jīng)彎頭轉(zhuǎn)為約40公分的垂直管道,末端懸于地面上約20公分。
庭審中,物業(yè)公司辯稱,公司配合陳某聯(lián)系供暖公司并排查樓上住戶雨水管使用情況,最終確定為2302戶譚某家中將陽(yáng)臺(tái)雨水管改為污水管道排污導(dǎo)致陳某家中漏水,后物業(yè)向2302戶下達(dá)整改通知書。此次漏水事故是2302戶私自改造管道造成,與物業(yè)無(wú)關(guān),且物業(yè)在事后積極與雙方住戶溝通,因此,物業(yè)不應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。
譚某辯稱,陳某損失不是其過(guò)錯(cuò)行為導(dǎo)致。2302戶與102戶非相鄰樓層,陳某家漏水室外陽(yáng)臺(tái)雨水管堵塞只是可能的原因之一。2302戶房屋在頂層,雨水管是開(kāi)放式的,沒(méi)有任何改造行為,已經(jīng)城管現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查確認(rèn),所以沒(méi)有任何過(guò)錯(cuò)行為。陳某私自將陽(yáng)臺(tái)封閉到室內(nèi),將陽(yáng)臺(tái)和臥室打通連接在一起,將地漏改到床底,如此導(dǎo)致本應(yīng)在室外的雨水管和地漏變成了臥室的一部分,不管什么原因?qū)е掠晁苈┧瑒?shì)必會(huì)導(dǎo)致陳某臥室漏水,因此陳某私自封閉陽(yáng)臺(tái)是導(dǎo)致其漏水的主要原因。雨水管屬于戶外設(shè)施,物業(yè)有管理和維護(hù)義務(wù),雨水管中有結(jié)冰系物業(yè)疏于管理和維護(hù)導(dǎo)致,故物業(yè)管理不善也是原因之一。
法院審理認(rèn)為,公民的合法財(cái)產(chǎn)受法律保護(hù),行為人因過(guò)錯(cuò)侵害他人民事權(quán)益,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任;侵害他人財(cái)產(chǎn)的,財(cái)產(chǎn)損失按照損失發(fā)生時(shí)的市場(chǎng)價(jià)格或者其他方式計(jì)算。當(dāng)事人對(duì)自己提出的訴訟請(qǐng)求所依據(jù)的事實(shí)或者反駁對(duì)方訴訟請(qǐng)求所依據(jù)的事實(shí),應(yīng)當(dāng)提供證據(jù)加以證明。本案中,事發(fā)后物業(yè)公司積極配合排查漏水原因、配合業(yè)主開(kāi)展理賠工作并向2302戶下達(dá)整改通知書,盡到了管理服務(wù)職責(zé)。物業(yè)公司雖對(duì)公共部位的雨水管具有管理義務(wù),但在未有降水之情形下無(wú)特殊檢查之必要,且本次漏水的直接原因?yàn)?302戶使用雨水管道排放污水造成,故物業(yè)公司無(wú)賠償之依據(jù)。經(jīng)評(píng)估陳某的財(cái)產(chǎn)損失為15037元。法院依法判處譚某承擔(dān)賠償責(zé)任。
法規(guī)集市:
物權(quán)法相關(guān)規(guī)定
第三十六條 造成不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)毀損的,權(quán)利人可以請(qǐng)求修理、重作、更換或者恢復(fù)原狀。
第三十七條 侵害物權(quán),造成權(quán)利人損害的,權(quán)利人可以請(qǐng)求損害賠償,也可以請(qǐng)求承擔(dān)其他民事責(zé)任。
第八十四條 不動(dòng)產(chǎn)的相鄰權(quán)利人應(yīng)當(dāng)按照有利生產(chǎn)、方便生活、團(tuán)結(jié)互助、公平合理的原則,正確處理相鄰關(guān)系。
侵權(quán)責(zé)任法相關(guān)規(guī)定
第六條 行為人因過(guò)錯(cuò)侵害他人民事權(quán)益,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。根據(jù)法律規(guī)定推定行為人有過(guò)錯(cuò),行為人不能證明自己沒(méi)有過(guò)錯(cuò)的,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。
第十五條 承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任的方式主要有:(一)停止侵害;(二)排除妨礙;(三)消除危險(xiǎn);(四)返還財(cái)產(chǎn);(五)恢復(fù)原狀;(六)賠償損失;(七)賠禮道歉;(八)消除影響、恢復(fù)名譽(yù)。
以上承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任的方式,可以單獨(dú)適用,也可以合并適用。
第十九條 侵害他人財(cái)產(chǎn)的,財(cái)產(chǎn)損失按照損失發(fā)生時(shí)的市場(chǎng)價(jià)格或者其他方式計(jì)算。
老胡點(diǎn)評(píng)
因房屋管道漏水而殃及鄰居,使鄰居家庭財(cái)產(chǎn)受到損害,是城鎮(zhèn)居民時(shí)常遇到的一個(gè)煩心事,也是影響社會(huì)和諧穩(wěn)定、引發(fā)鄰里矛盾糾紛的一個(gè)重要因素。水往低處流。房屋管道漏水,受到危害的往往首先是住在樓下的鄰居?;蚴切膼?ài)的家具、地板受到漏水的浸泡,或是光滑的墻壁被漏水侵蝕得污跡斑斑,無(wú)論損害發(fā)生在何處,都會(huì)給受損方精神上帶來(lái)痛苦、經(jīng)濟(jì)上帶來(lái)?yè)p失。
房屋管道漏水,原因多種多樣。有的是房屋本身存在質(zhì)量問(wèn)題,有的是業(yè)主使用或裝修不當(dāng),還有的是在正常使用的情況下由于管道老化造成漏水。因此,應(yīng)當(dāng)多管齊下、有的放矢,杜絕房屋管道漏水的發(fā)生。
首先,房屋開(kāi)發(fā)商、建筑商應(yīng)牢固樹(shù)立“百年大計(jì),質(zhì)量第一”的觀念,在選擇產(chǎn)品、安裝施工過(guò)程中做到一絲不茍、精益求精,不能只要面子不要里子,看得見(jiàn)的部分富麗堂皇漂漂亮亮,看不見(jiàn)的部分馬馬虎虎敷衍了事,以至于給漏水事故埋下隱患。
其次,業(yè)主在裝修時(shí)也不能為了使用方便、外表美觀而隨心所欲改變管道的位置和走向,而是應(yīng)當(dāng)詳細(xì)咨詢相關(guān)專業(yè)人員,盡量保持建筑管道原貌,不給鄰居造成威脅。同時(shí),要選擇正規(guī)裝修公司,避免裝修過(guò)程中假冒偽劣、偷工減料。
再次,物業(yè)公司在日常管理服務(wù)過(guò)程中也應(yīng)當(dāng)審慎勤勉、履職盡責(zé),對(duì)房屋管道進(jìn)行定期檢查,不放過(guò)任何蛛絲馬跡,對(duì)業(yè)主反映的管道漏水問(wèn)題要及時(shí)處理、不留隱患,以免損失擴(kuò)大。一旦管道漏水殃及鄰居,也應(yīng)當(dāng)盡快查明原因、調(diào)解解決,堅(jiān)決避免矛盾激化。
胡勇 |