自2010年誕生第一家千億房企后，千億俱樂部，成為眾多品牌房企，特別是在資本市場中的標(biāo)配。北京商報記者梳理發(fā)現(xiàn)，2019年房地產(chǎn)行業(yè)千億房企已達(dá)到37家，但相較于2018年新增13家千億房企的數(shù)量，2019年新增千億房企的數(shù)量“腰斬”。千億房企擴(kuò)容放緩的背后，是市場“遇冷”的體現(xiàn)，面對越發(fā)殘酷的市場環(huán)境，中小房企沖擊千億規(guī)模所付出的努力要增長幾倍。分析認(rèn)為，在沖擊規(guī)模的過程中，房企多為“負(fù)重前行”，而進(jìn)入千億之后，如何在規(guī)模和安全之間取得平衡，成為房企們新的“應(yīng)試題”。
新增千億房企數(shù)量“腰斬”
新年伊始，房企們2019年業(yè)績陸續(xù)公布，綜合各房企年終業(yè)績公告以及第三方機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)，2019年房地產(chǎn)行業(yè)千億房企已達(dá)到37家。其中，中國奧園、建業(yè)地產(chǎn)、美的置業(yè)、佳兆業(yè)、濱江集團(tuán)、中國鐵建、藍(lán)光發(fā)展，成為2019年千億“新兵”。
據(jù)克而瑞統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，在房地產(chǎn)市場整體“降溫”的背景下，2019年新增千億房企數(shù)明顯下降、規(guī)模房企擴(kuò)容放緩。相較于2018年新增13家千億房企的數(shù)量，2019年新增千億房企的數(shù)量“腰斬”。
新增千億房企數(shù)量從13家降至7家，房地產(chǎn)市場整體“遇冷”是個繞不開的前提。“千億房企擴(kuò)容放緩，與整體房地產(chǎn)市場降溫相吻合。”合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅表示，2018年全國商品房銷售額達(dá)到15萬億元，銷售增速達(dá)到12.2%；而2019年全國商品房銷售額雖達(dá)到16萬億元，但銷售增速僅6.5%。反映到市場層面，大的體量仍在，但行業(yè)規(guī)模增速不及預(yù)期。
郭毅稱，隨著一二線城市調(diào)控政策的加碼，三四線城市棚改和貨幣化紅利的消退，面對越發(fā)殘酷的市場，中小房企沖擊千億規(guī)模所付出的努力要增長幾倍。
自2010年誕生第一家千億房企后，千億房企頭銜已成為實力的象征。在新晉千億房企中，中國鐵建的千億目標(biāo)比原計劃提前了一年，濱江集團(tuán)卻因主動踩剎車，沖擊千億的目標(biāo)比原計劃推遲了一年。
事實上，早在2018年中國鐵建就已逼近千億門檻。據(jù)中國鐵建此前公告顯示，2018年中國鐵建房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)全年實現(xiàn)銷售金額934.55億元，同比增長36.61%，邁入千億規(guī)模只差臨門一腳。
從2018年的銷售業(yè)績來看，濱江集團(tuán)則以150億元的差距與“千億”失之交臂。在2019年初的媒體溝通會上，濱江集團(tuán)董事長戚金興直言，“我們主動踩了一腳剎車,因為對我來說，安全更重要”。
實際上，濱江集團(tuán)主動踩剎車也是為2019年沖擊千億規(guī)模做準(zhǔn)備。隨著市場行情的變動，濱江集團(tuán)于2018年11月主動放緩了千億計劃進(jìn)度，并將已具備開盤條件的新盤，延至2019年開盤，如此操作才獲得千億房企的“認(rèn)證書”。
區(qū)域深耕成突破點
每一家跨進(jìn)千億陣營的房企，背后都有各自的“生存之道”。縱觀2019年千億新秀，有的是持續(xù)深耕某一個區(qū)域，有的則是受益于政策紅利的“雨露”。
此次新晉千億的房企中，濱江集團(tuán)和建業(yè)地產(chǎn)均為區(qū)域深耕型房企。作為一家扎根河南的房企，上市11載，建業(yè)地產(chǎn)終完成千億規(guī)模。2019年半年報顯示，截至6月30日，建業(yè)地產(chǎn)在河南省市場占有率為7.7%，在建項目127個，其中位于“大本營”鄭州的有18個，河南省其他城市共109個，在建項目建筑面積約為2654.6萬平方米。就在同年12月30日，建業(yè)地產(chǎn)成功摘取河南新鄉(xiāng)下轄的封丘縣2019-15號地塊，實現(xiàn)對河南省122個縣及縣級以上城市的全覆蓋，區(qū)域深耕可見一斑。
濱江集團(tuán)則主要布局在長三角區(qū)域，尤其是在杭州市場保持了銷售領(lǐng)先的地位，甚至與萬科爭奪杭州銷售榜首。值得一提的是，濱江集團(tuán)雖然在2019年完成了千億規(guī)模，但其權(quán)益銷售額占比并不高。在克而瑞發(fā)布的2019年房企銷售榜單中，濱江集團(tuán)的全口徑銷售額為1120.6億元，而權(quán)益銷售額僅為422.8億元，也就是說1120.6億元的銷售額，濱江集團(tuán)自身僅貢獻(xiàn)37.73%，余下皆為外部操盤所得。
中國奧園和美的置業(yè)均為粵系房企，除區(qū)域深耕的優(yōu)勢外，還伴隨有政策紅利的加持。2019年2月，粵港澳大灣區(qū)規(guī)劃正式出臺，隨著政策“陽光雨露”的釋放，諸如中國奧園、美的置業(yè)發(fā)跡于粵港澳大灣區(qū)的房企，率先茁壯成長起來，由此邁入千億門檻。
據(jù)億翰智庫數(shù)據(jù)顯示，中國奧園多年來深耕粵港澳大灣區(qū)，2019年上半年其在粵港澳大灣區(qū)的銷售規(guī)模已達(dá)到225.2億元，占比42%。同時，根據(jù)中國奧園土地儲備情況來看，截至2019年6月底，中國奧園擁有大量的城市更新項目，潛在可售貨值達(dá)到2197億元，超70%位于粵港澳大灣區(qū)城市。
美的置業(yè)在長三角、珠三角區(qū)域深耕多年，從2019年半年報來看，美的置業(yè)上半年472億元銷售額中，長三角、珠三角占比分別高達(dá)35%、19%，而這主要受期間內(nèi)長江三角洲一體化上升為國家戰(zhàn)略，粵港澳大灣區(qū)利好持續(xù)釋放的影響。把握政策導(dǎo)向，截至2019年6月30日，美的置業(yè)的土地儲備總建筑面積約為5251萬平方米，其中長三角及珠三角占比分別為30%、24%。
“負(fù)重前行”隱患
隨著房地產(chǎn)市場分化加劇，千億門檻 “跨過去”和“跨不過”境遇相差甚遠(yuǎn)。
“對于中小房企而言，規(guī)模就是生存。”郭毅表示，在強者恒強的競爭背景下，如果缺乏規(guī)模的優(yōu)勢，房企在融資、拿地、銷售等方面都會受到極大的制約?？邕^千億門檻，不僅意味著規(guī)模總量的提升，房企在開發(fā)、人力、營銷、財務(wù)等相關(guān)成本方面可以得到有效的攤平。若不能突破千億門檻，中小房企可能面臨“不進(jìn)則退”的窘境。
據(jù)億翰智庫數(shù)據(jù)顯示，2019年，TOP 100行業(yè)集中度達(dá)73%，TOP 50集中度為60%，TOP 20房企集中度為41%，TOP 10集中度為28%，行業(yè)集中度進(jìn)一步上升。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)指出，隨著行業(yè)集中度進(jìn)一步上升，房企追求規(guī)?？梢岳斫?，但處于市場下行周期，房企激進(jìn)擴(kuò)張就意味著高杠桿風(fēng)險。在沖擊規(guī)模的過程中，房企多為“負(fù)重前行”，但選擇性忽略的問題并不能當(dāng)作不存在。進(jìn)入千億之后，如何在規(guī)模和安全之間取得平衡，成為房企們新的“應(yīng)試題”。
正如上述分析所言，千億房企“負(fù)重前行”問題正在被放大。
根據(jù)藍(lán)光發(fā)展2019年三季報顯示，該公司在去年前三季度負(fù)債進(jìn)一步增長至1469.61億元。
隨著債務(wù)上升，藍(lán)光發(fā)展融資動作不斷。2019年3月，藍(lán)光發(fā)展以票面利率7.5%發(fā)行11億元公司債券；7月再以票面利率7.5%發(fā)行11億元公司債券；隨后11、12月，先后發(fā)行4億元、3億元公司債券，票面利率皆維持在7.5%；今年1月16日，藍(lán)光發(fā)展還擬以其上?？偛亢鐦蚴澜缰行奈飿I(yè)資產(chǎn)，設(shè)立辦公物業(yè)類REITs資產(chǎn)支持專項計劃，擬發(fā)行規(guī)模不超過10.65億元。
缺錢的新晉千億房企佳兆業(yè)同樣在2019年發(fā)起多輪融資。該公司累計發(fā)行30億美元優(yōu)先票據(jù)，票據(jù)利率在10.87%-11.95%之間。今年1月9日，佳兆業(yè)發(fā)布公告，將發(fā)行本金總額為5億美元的優(yōu)先票據(jù)，發(fā)行價為票據(jù)本金額的100%，票據(jù)按年利10.5%計息?？傮w來看，佳兆業(yè)發(fā)債利率均高于10%，在行業(yè)中屬于偏高的位置。
中指研究院機(jī)構(gòu)指出，對房企而言，千億成為行業(yè)規(guī)模的分水嶺，行業(yè)集中度也將進(jìn)一步提升，如何在奔跑中保持穩(wěn)健而行，在更大的挑戰(zhàn)中尋求機(jī)遇，將是未來發(fā)展的重要命題。北京商報記者 王寅浩 |
