張晶 中房報(bào)記者 秦龍|山東臨沂報(bào)道
“物流之都”臨沂最近一年因?yàn)榄h(huán)保和房價(jià)暴漲問題再次被外界關(guān)注。
有數(shù)據(jù)顯示，2019年臨沂上半年房價(jià)上漲位列TOP20城市第一。在今年6、7、8三個(gè)月份，因“雙第一”的臨沂也被鬧得火熱。
“2019年5月28日，臨沂市北城新區(qū)二期B66地塊躍升為新‘地王’，1382萬元/畝的地價(jià)與2018年11月6日的‘地王’價(jià)格987萬元/畝的相比，一時(shí)間激起了臨沂市民的購房熱情。同時(shí)，也將北城新區(qū)的房價(jià)由原來12000元/平方米迅速拉升至20000元/平方米。”一位多年從事房地產(chǎn)行業(yè)的當(dāng)?shù)厝耸勘硎尽?/p>
面對臨沂房地產(chǎn)市場的發(fā)展?fàn)顩r，臨沂市政府及相關(guān)部門也出臺了土地競拍機(jī)制、價(jià)格備案、限轉(zhuǎn)等一系列政策，有效促進(jìn)了市場的穩(wěn)健發(fā)展。
但一個(gè)值得關(guān)注的問題是，對于臨沂這樣一個(gè)人口1000萬的三四線城市，到底是什么在支撐著它的房價(jià)？
北城新區(qū)領(lǐng)漲
據(jù)世聯(lián)行公布的臨沂市房價(jià)數(shù)據(jù)顯示，近年來，臨沂房價(jià)也是不斷走高：2016年商品住宅成交均價(jià)5438元/平方米，2017年商品住宅成交均價(jià)約7000元/平方米，2018年商品住宅成交均價(jià)8080元/平方米，2019年上半年商品住宅均價(jià)9133元/平方米。
從近5年商品房年度價(jià)格走勢看，2016年以前臨沂處于價(jià)格洼地，其后三年房價(jià)進(jìn)入快速上漲通道，2019年持續(xù)刷新市場最高價(jià)。
從2019年臨沂市樓市成交均價(jià)月度走勢來看，北城新區(qū)自5月份以來房價(jià)出現(xiàn)大幅波動，這也是今年以來臨沂房地產(chǎn)市場上最明顯的特征之一。
“北城新區(qū)經(jīng)歷2016年~2018年全國房價(jià)的整體上漲，在2018下半年開始趨穩(wěn)，但今年受土拍影響，片區(qū)內(nèi)的房價(jià)再次上漲。”北城新區(qū)某開發(fā)商策劃總監(jiān)鄭萌（化名）表示。
北城新區(qū)房價(jià)的上漲帶動了片區(qū)內(nèi)的房地產(chǎn)熱，上半年片區(qū)內(nèi)“一房難求”的局面不斷上演，甚至還出現(xiàn)了“驗(yàn)資”買房、捆綁地下室車庫等對外銷售的混亂現(xiàn)象。片區(qū)內(nèi)的金泰瑞府項(xiàng)目在今年上半年住宅不單獨(dú)銷售，買住宅前還需先買一套開發(fā)商在市區(qū)的商鋪，該樓盤在8月份被查出違規(guī)銷售，被臨沂市住建局通報(bào)批評后才終止此種操作。
與新房市場相一致，北城新區(qū)的二手房價(jià)格在上半年也一路高漲。尤其是在五六月份學(xué)區(qū)房銷售旺季，樸園小學(xué)三十五中的二手學(xué)區(qū)房直逼30000元/平方米，與周邊15000元-20000元/平方米價(jià)格相比幾近翻番。
以北城新區(qū)為首的房價(jià)，不僅帶動了蘭山區(qū)、河?xùn)|區(qū)和羅莊區(qū)的房價(jià)，也讓剩余九縣的房價(jià)蠢蠢欲動。鄭萌稱，“與北城新區(qū)20000元/平方米的價(jià)格相比，其他區(qū)域上幅區(qū)間還算理性，每平方米漲幅約千元左右，目前在售均價(jià)7000元~12000元/平方米之間。”
北城新區(qū)不止是一個(gè)片區(qū)，更是臨沂發(fā)展的“火車頭”。隨著購房者對社區(qū)環(huán)境、住房品質(zhì)和物業(yè)服務(wù)等方面要求的提升，北城新區(qū)的建設(shè)速度也越來越契合改善住房的各種需求。在十多年的發(fā)展中，北城新區(qū)房價(jià)之所以領(lǐng)跑臨沂，最主要因素是片區(qū)內(nèi)的發(fā)展?jié)摿υ诖蠡ǖ牟粩嗦涞叵碌靡约ぐl(fā)。
據(jù)悉，北城新區(qū)共分三期開發(fā)，一期開發(fā)面積為23.7平方公里，目前區(qū)域內(nèi)城市功能配套齊全，新房及還建房入住率已達(dá)到80%以上；二期規(guī)劃用地總面積為21.3平方公里，開發(fā)建設(shè)已進(jìn)入收尾階段，目前多個(gè)項(xiàng)目陸續(xù)交房；三期正處開發(fā)初期，高鐵的開通運(yùn)行讓三期已然搭上了交通快捷高效的標(biāo)簽。
官方數(shù)據(jù)顯示，2013年北城新區(qū)全面啟動二期開發(fā)。在此前的十幾年中，一期住宅規(guī)劃多屬于單位宿舍和還建房，住宅市場價(jià)格比較穩(wěn)定。2017年9月19日，中南以742.5萬元/畝摘得北城2017-048地塊“地王”項(xiàng)目后，與2016年9月2日新鷗鵬343萬元/畝相比翻番上漲，積累了十幾年的購房需求讓北城新區(qū)的房價(jià)正式邁入快車道。
隨著城市基建項(xiàng)目的不斷推進(jìn)，北城新區(qū)形成了以臨沂市政府為中心的政治文化商圈，同時(shí)，片區(qū)內(nèi)還規(guī)劃了3家醫(yī)療機(jī)構(gòu)和多所重點(diǎn)學(xué)校，在政務(wù)、醫(yī)療、教育、商業(yè)、交通等綜合服務(wù)設(shè)施方面，北城新區(qū)與老城區(qū)相比更具新活力，由此一來，該片區(qū)也成為購房者置業(yè)的熱點(diǎn)。
“臨沂作為三線城市，受國家政策影響略慢于一二線城市，漲價(jià)周期也相對延后。北城新區(qū)作為臨沂一個(gè)現(xiàn)象級區(qū)域，2019年上半年區(qū)域內(nèi)短期供需不平衡，也是導(dǎo)致價(jià)格全面抬高的重要因素。”鄭萌表示。
土地供應(yīng)低位運(yùn)行 區(qū)域內(nèi)短期供需不平衡
“近5年來臨沂土地市場供求皆處于低位，土地供應(yīng)量跟不上市場需求，這在一定程度上也促進(jìn)了房價(jià)上漲。” 臨沂一營銷代理機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人劉遠(yuǎn)東（化名）表示。
從世聯(lián)行公布的近五年來臨沂土地市場供求圖表分析，2014年土地供求處于低位運(yùn)行，2015年~2017年出現(xiàn)反彈。自2017年以來，受全國樓市高漲的影響，庫存去化率不斷提升，土地市場供求關(guān)系開始逐漸持平，截至2018年，臨沂土地市場再度出現(xiàn)供不應(yīng)求。近兩年來，受土地市場的影響，新房去化周期也逐漸縮短，普通住宅庫存降至低位，出現(xiàn)量跌價(jià)漲。
從上述圖表可以看出，2014年底到2016年間，臨沂市住宅庫存量處于高位，這與土地市場供應(yīng)量充足有直接關(guān)系。自2017年以來，住宅庫存量急劇下滑，去化周期也開始出現(xiàn)斷崖式下跌。
土地市場的供應(yīng)不足、新建住宅庫存量有限，在短期內(nèi)臨沂的房地產(chǎn)市場出現(xiàn)嚴(yán)重的供需不平衡現(xiàn)象，這也是催生房價(jià)上漲的重要原因。上半年，在以北城新區(qū)為代表的房價(jià)高地區(qū)域，甚至出現(xiàn)了中介圍搶房源、二手房東坐地漲價(jià)的現(xiàn)象，業(yè)內(nèi)人士表示，這是由于北城新區(qū)一期開發(fā)以公務(wù)員宿舍和剛需購房需求為主，因此流向市場的二手房源也非常緊俏，歸根結(jié)底也是市場短期供需不平衡導(dǎo)致的結(jié)果。
知名房企爭相布局 高溢價(jià)土地頻現(xiàn)
公開資料顯示，截至2016年，臨沂城區(qū)主要以當(dāng)?shù)亻_發(fā)企業(yè)為主，品牌開發(fā)商較少，僅有恒大、綠城等開發(fā)商進(jìn)駐。2017年以后，中南、碧桂園、保利等企業(yè)相繼布局臨沂房地產(chǎn)市場。在這幾年中也恰好是臨沂土地市場供應(yīng)的收緊期，而新入駐的一線房企拿地區(qū)域也以北城新區(qū)及河流兩岸區(qū)域?yàn)橹鳌?/p>
土地市場的供應(yīng)不足導(dǎo)致新拍土地的樓面價(jià)不斷上漲，高溢價(jià)土地頻現(xiàn)，房價(jià)也隨之水漲船高。2019年上半年，臨沂全市成交27宗住宅用地（含商?。?，總成交面積比2018年同期減少了52.81萬平方米。在土地市場持續(xù)低位運(yùn)行情況下，部分房企大幅加價(jià)形成高溢價(jià)率，居住用地全部成交。
土地市場的供不應(yīng)求導(dǎo)致優(yōu)質(zhì)住宅用地更是“一地難求”，土地的高溢價(jià)率在一定程度上也拉高了同片區(qū)內(nèi)的房價(jià)。
北京路一房產(chǎn)中介門店負(fù)責(zé)人劉毅華（化名）表示，“地王效應(yīng)引燃了北城房價(jià)的輿論，今年5月份中南B66地塊再次蟬聯(lián)‘地王’，又帶來了新一波房價(jià)的上漲。以位于老城區(qū)和北城新區(qū)交會處的濱河萬達(dá)項(xiàng)目為例，目前價(jià)格由起初宣傳的9000元/平方米漲至12000元/平方米。”
市區(qū)土地市場供應(yīng)逐步收緊，這種趨勢也開始由主城區(qū)向外圍蔓延。縱觀臨沂各區(qū)土地市場，北城新區(qū)居住用地成交均價(jià)、溢價(jià)率均高居榜首，羅莊區(qū)土地供應(yīng)處于低位，經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)亦有多宗優(yōu)質(zhì)地塊成交，河?xùn)|區(qū)受遠(yuǎn)郊居住及商服用地影響，目前樓面價(jià)整體較低。
人口紅利激發(fā)購房熱情
一個(gè)城市的發(fā)展離不開人口的聚集，臨沂作為山東省人口最多的城市，已躋身“人口千萬級城市俱樂部”。而立足于一個(gè)城市的基礎(chǔ)，房子就是必選項(xiàng)之一。
最近幾年，臨沂已發(fā)展成為全國規(guī)模最大、物流覆蓋面最廣的市場集群，物流、商貿(mào)等第三產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型也不斷拉動著產(chǎn)業(yè)升級。隨著臨沂經(jīng)濟(jì)的不斷積累，許多有條件的人口逐步往城區(qū)發(fā)展成為一種趨勢。與此同時(shí)，臨沂市區(qū)內(nèi)集聚的各類小商品、建材等批發(fā)市場，就業(yè)崗位和工作機(jī)遇對周邊人口的吸附效應(yīng)也非常明顯。
由于商貿(mào)物流業(yè)發(fā)達(dá)，臨沂現(xiàn)金流運(yùn)轉(zhuǎn)快速，對于手持大量現(xiàn)金的生意人來說，樓市是不二之選。尤其在5月底北城二期“地王”橫空出世后，一百平方米房子一夜之間就上漲約20萬元，與其他投資項(xiàng)目相比，投資房產(chǎn)更具直接吸引力。這部分生意人全款買房，也直接拉動了北城新區(qū)樓市的購買力。
非理性上漲后房價(jià)分化成理性常態(tài)
面對上半年北城新區(qū)樓市“非理性上漲”的瘋狂，有人開始為未來市場表示擔(dān)憂。
在星河城售樓處看房的王芳（化名）表示，“畢業(yè)回臨沂快2年了，高房價(jià)已經(jīng)超出了工薪階層的購買力，南坊是不敢想了，目前打算在羅莊看看，但首付后的還貸壓力較大。”也有悲觀人士表示，“北城新區(qū)透支了未來幾年的房價(jià)漲幅，高鐵開通、高房價(jià)也可能會造成人才的流失，降低臨沂城市未來的競爭力。”
但業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，北城新區(qū)的高房價(jià)是臨沂市場的現(xiàn)象級個(gè)例。“目前北城區(qū)的庫存面已下探至低位，但價(jià)格還保持在高位。”據(jù)鄭萌介紹，“2019上半年臨沂樓市高漲期，曾出現(xiàn)400人搶購50套房源的現(xiàn)象，二手房中介6月份賣30多套，但11月份僅售出1套。”
劉遠(yuǎn)東也認(rèn)為，2019年下半年臨沂市新房銷售周期已經(jīng)接近尾聲且趨于平穩(wěn)，窗口期結(jié)束。10月22日儒辰集團(tuán)以總價(jià)13.3億元摘得北城新區(qū)2019-106地塊成為新“地王”，樓面價(jià)8343元/平方米，與5月份“地王”項(xiàng)目樓面價(jià)8292元/平方米相比相差無幾，與此同時(shí)，其東側(cè)的中南林樾項(xiàng)目11月份首開去化率僅為50%~60%。他認(rèn)為，與“一房難求”的上半年相比，臨沂樓市已經(jīng)進(jìn)入相對冷靜的平穩(wěn)發(fā)展階段。
據(jù)中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會房價(jià)行情信息顯示，截至12月21日臨沂市區(qū)12月平均房價(jià)為10683元/平方米，環(huán)比下降3.36%。其中蘭山區(qū)平均單價(jià)為12520元/平方米，環(huán)比下跌1.46%；河?xùn)|區(qū)平均單價(jià)為8549元/平方米，環(huán)比下跌1.66%；羅莊區(qū)平均單價(jià)為7096元/平方米，環(huán)比下跌3.93%?？傮w看來，臨沂各區(qū)房價(jià)環(huán)比漲幅開始略有回落。
據(jù)劉遠(yuǎn)東介紹，受北城新區(qū)等熱門片區(qū)高溢價(jià)成交土地的影響，臨沂樓市開始出現(xiàn)分化。北城新區(qū)房價(jià)處于高位，其他區(qū)域一直較為穩(wěn)定。通過調(diào)研發(fā)現(xiàn)，北城新區(qū)在售項(xiàng)目較少，價(jià)格保持在高位約20000元/平方米左右；河?xùn)|區(qū)側(cè)重改善客戶群體，物業(yè)類型以小高層、洋房為主，價(jià)格在12000元-14000元/平方米左右；蘭山區(qū)以老城區(qū)的火車站片區(qū)為例，碧桂園翡麗之光、玉蘭公館等項(xiàng)目價(jià)格9000元-10000元/平方米；羅莊是重工業(yè)地區(qū)，以地緣性客戶為主，百花湖新區(qū)星河城項(xiàng)目預(yù)計(jì)新推洋房、小高層產(chǎn)品，價(jià)格9000元-10000元/平方米。
鄭萌認(rèn)為，“短期性房價(jià)上漲并非市場常態(tài)，在‘房住不炒’‘因城施策’主基調(diào)下，加強(qiáng)物流、商貿(mào)以及第三產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型和人才引進(jìn)是提升城市經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)的重要方式，這也是未來臨沂房地產(chǎn)市場穩(wěn)健發(fā)展的重要舉措。” |
