在樓市調(diào)控總目標下實施一城一策

時間:2019-12-11  來源:中國經(jīng)濟網(wǎng)-經(jīng)濟參考報 □倪鵬飛 丁如曦 徐海東  作者:陽湖網(wǎng)

 10日發(fā)布的《中國住房發(fā)展總報告(2019-2020)》及十一份分報告全面描述集中反映了從2016年開啟的本輪調(diào)控,在宏觀經(jīng)濟復雜變化的形勢下,樓市初步穩(wěn)定下來,取得了調(diào)控初步成功的經(jīng)驗:

  一是中央堅定決心和保持定力是解決房地產(chǎn)問題的關(guān)鍵。二是將落實地方的主體責任上升到政治高度是調(diào)控效果明顯的關(guān)鍵。落實地方政府的主體責任,抓住了樓市調(diào)控的“牛鼻子”。三是面對復雜環(huán)境需要實踐中不斷創(chuàng)新調(diào)控方法。四是“一城一策”要義是目標相同和方法差異的統(tǒng)一。五是制度和機制建設(shè)是調(diào)控樓市的長久之策。當然,在過去樓市調(diào)控中也存在經(jīng)驗教訓,多個方面有待持續(xù)調(diào)整優(yōu)化和改進完善??傮w來看,住房市場穩(wěn)定是初步的,調(diào)控尚未完全到位,進入關(guān)鍵時期,應保持定力、從容應對。

  2019年,中國樓市年度穩(wěn)定有降,季度上下波動,空間再度分化,總體邁進調(diào)控預設(shè)的合理目標。2020年,我國樓市總體上將持續(xù)保持穩(wěn)中有變的走勢,時間上降溫中還有起伏和波動,空間上城市分化可能持續(xù)凸顯,風險上總體下降且風險可控。

  樓市走進調(diào)控預期的穩(wěn)定區(qū)間

  2019年中國樓市年度穩(wěn)定有降,季度上下波動,空間再度分化,總體邁進調(diào)控預設(shè)的合理目標。

  時間上,穩(wěn)中有變,四季逆轉(zhuǎn)。2018年10月到2019年10月中國樓市經(jīng)歷冬冷、春暖、夏涼、秋涼、冬暖的四季變換,實現(xiàn)了平穩(wěn)降溫過程。價格方面,全國房價增幅經(jīng)歷降、升、降再企穩(wěn)的過程:同比增幅由2018年10月的9.7%上升到2019年4月的12.5%,隨后又平穩(wěn)波動下降至2019年10月的7.6%。供求方面,銷售額變動總體平穩(wěn),開發(fā)量增速波動較大:其中,需求方面,月度商品房銷售額增長率有升有降,總體變動比較平穩(wěn)。供給方面,新開工面積、施工面積與竣工面積之間的增幅差距由大變小。反映出總體的現(xiàn)房供應在增長,潛在供給又在持續(xù)增加。庫存方面,待售商品房面積持續(xù)下降,但下降由加速轉(zhuǎn)向減速。待售商品房面積由2018年10月的5.28億平方米逐月遞減至2019年10月的4.93億平方米,同比增速由-12.40%變動至-6.57%。2019年2月至10月,現(xiàn)房存銷比由17.94(月)持續(xù)下降到15.92(月),已處于6至18個月的合理區(qū)間。期房存銷比由2016年的3.1(年)下降至2017年的2.8(年)和2018的2.7(年),但到2019年逆勢上升至3.0年,期房去化壓力較之前有所增加。房地產(chǎn)投資總體變動比較平穩(wěn),對經(jīng)濟增長出現(xiàn)負貢獻:全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額增幅變動平穩(wěn),同比增長從2018年10月的7.7%變動至 2019年10月的8.8%。2018年全年和2019年前三季度房地產(chǎn)投資對經(jīng)濟增長的貢獻分別為1.04和-1.14個百分點。2019年前三季度貢獻為負的主要原因在于季度資本形成總額對國內(nèi)生產(chǎn)總值增長貢獻率出現(xiàn)了大幅下降,由2018年第三季度的31.8%下降到2019年第三季度的19.8%。房地產(chǎn)租賃市場整體平穩(wěn)回溫,城市層級性分化明顯:2018年11月至2019年9月,一線城市住房租賃市場價格指數(shù)持續(xù)上升,回溫明顯。二線城市住房租賃價值指數(shù)則保持下降態(tài)勢,呈現(xiàn)了不同層級城市住房租賃市場“冷熱不均”。

  空間上,降溫明顯,分化再現(xiàn)。第一,總體降溫明顯,房價增長率的空間差異有所擴大。表現(xiàn)為房價總體下降城市數(shù)量和下降速度超過去年同期,總體房價水平的空間分布演變比較平緩,增長率的空間差異有所擴大。

  第二,一、二線城市增速同頻回升,三、四線城市增速共同收窄。一線城市房價水平大幅領(lǐng)先其它層級城市。一線二線城市房價增速緩慢上升,三線四線城市房價增速有所回落,二者之間的差距由大變小。

  第三,房價水平區(qū)域差異大,房價冷暖在東部和中西部地區(qū)間轉(zhuǎn)換。東部地區(qū)城市房價大幅領(lǐng)先。南北方城市房價水平差異突出。東部地區(qū)房價增速變動相對平穩(wěn),中西部和東北地區(qū)增速明顯下降。房價冷暖在東部地區(qū)和中西部地區(qū)間轉(zhuǎn)換。

  第四,城市群房價增速總體放緩,中心城市增速有所上升。城市群與非城市群城市間房價差異穩(wěn)定,城市群總體增速放緩。城市群中心城市房價水平顯著高于非中心城市。城市群中心城市房價同比增速回升,非中心城市房價增速有所下降,不同類型城市群表現(xiàn)存在差異。

  綜合以上變化及其最近幾年的變化軌跡發(fā)現(xiàn),中國樓市具有一些規(guī)律性特點和變化趨勢:第一,增幅變化的短周期仍為2-3年,但波動正變得平緩。第二,季度變化始終存在但近年來變化更為平緩。第三,房價增長與經(jīng)濟增長的相背而行轉(zhuǎn)向相向而行。第四,房地產(chǎn)開發(fā)投資增長在下降后總體比較穩(wěn)定。第五,空間差異從連續(xù)性分化向間歇性分化轉(zhuǎn)變。

  持續(xù)調(diào)控的力度和節(jié)奏決定樓市年穩(wěn)季變

  分析原因發(fā)現(xiàn):總體上,面對復雜嚴峻的國內(nèi)經(jīng)濟形勢,中央調(diào)控持續(xù)給力不動搖,基礎(chǔ)制度改革邁出重要步伐,效果顯著,值得點贊。具體看,持續(xù)調(diào)控的力度和節(jié)奏直接和間接影響金融機構(gòu)等市場的行為和預期,導致總體穩(wěn)定的前提下,樓市冬冷、春熱、夏暖、秋涼,樓市年穩(wěn)季變。第一,國內(nèi)外宏觀經(jīng)濟環(huán)境變化對樓市及預期產(chǎn)生負面影響。宏觀經(jīng)濟持續(xù)下行對預期產(chǎn)生不利影響。中美貿(mào)易摩擦給市場造成了一定影響。第二,政府調(diào)控精準發(fā)力連同制度改革深化共促“房住不炒”。中央層面保持持續(xù)高壓態(tài)勢,房地產(chǎn)調(diào)控沒有松懈。行政約談與問責發(fā)力,震懾地方政府。此外,金融監(jiān)管持續(xù)從嚴推進、土地調(diào)控機制顯著完善、財稅制度邁出重要步伐、區(qū)域發(fā)展規(guī)劃不斷出臺、地方政府持續(xù)調(diào)控和“一城一策”探索等,皆促進“房住不炒”的實現(xiàn)。總體來看,過去一年政府持續(xù)的住房調(diào)控政策發(fā)揮關(guān)鍵作用,達到預期的效果。第三,微觀主體行為變化引發(fā)樓市季節(jié)性變動和空間分化。金融機構(gòu)的信貸掌握經(jīng)歷了持續(xù)從緊的變化。2019年前三季度地方政府炒地行為明顯收斂。住戶部門對房價預期和購房意愿基本穩(wěn)定,但是住戶部門購房能力受到限制。住房銷量波動和資金增長的變化決定開發(fā)商購地積極性變化。

  經(jīng)驗總結(jié)發(fā)現(xiàn):從2016年開啟的本輪調(diào)控在宏觀經(jīng)濟復雜變化的形勢下堅持了下來,樓市初步穩(wěn)定下來,取得了初步的成功,積累一定的經(jīng)驗:

  一是中央堅定決心和保持定力是解決房地產(chǎn)問題的關(guān)鍵。二是將落實地方的主體責任上升到政治高度是調(diào)控效果明顯的關(guān)鍵。落實地方政府的主體責任,抓住了樓市調(diào)控的“牛鼻子”。三是面對復雜環(huán)境需要實踐中不斷創(chuàng)新調(diào)控方法。四是“一城一策”要義是目標相同和方法差異的統(tǒng)一。五是制度和機制建設(shè)是調(diào)控樓市的長久之策。當然,在過去樓市調(diào)控中也存在經(jīng)驗教訓,多個方面有待持續(xù)調(diào)整優(yōu)化和改進完善??傮w來看,住房市場穩(wěn)定是初步的,調(diào)控尚未完全成功,進入關(guān)鍵時期,應保持定力、從容應對。

  2020年樓市年穩(wěn)季變和持續(xù)分化

  國內(nèi)外宏觀經(jīng)濟形勢錯綜復雜,房地產(chǎn)局部泡沫高懸,樓市預期不僅更加重要,也更加敏感和多變,樓市未來一切皆有可能。盡管未來預期和市場走勢還有待觀察,但課題組判斷和預測:總體上持續(xù)保持穩(wěn)中有變的走勢。在沒有重大政策轉(zhuǎn)向和意外事件沖擊的情況下,總體市場繼續(xù)保持降溫通道,不會出現(xiàn)劇烈的波動。時間上,降溫中還有起伏和波動。穩(wěn)中有變,升降交替,春夏秋冬,四季波動。空間上,城市分化可能持續(xù)凸顯。未來一年,一、二線城市總體上市場上行壓力有一定增加,價格、銷售和投資增幅有波動,趨勢是增長主導。三、四線城市市場向下的壓力再增加,庫存可能再度增加。風險上,總體下降且風險可控。但同時也存在著樓市的個別領(lǐng)域、環(huán)節(jié)、主體和區(qū)域的風險放大的可能性。

  走勢預測的三個依據(jù):年度總體穩(wěn)定的因素有:第一,中國目前處于城鎮(zhèn)化率30%至70%的快速發(fā)展區(qū)間,未來還有一定的需求潛力。第二,中國經(jīng)濟具有較強的韌性。第三,炒房的利益機制依然存在。第四,樓市調(diào)控不太可能放松。季節(jié)變化的因素有:一是市場環(huán)境及預期不斷變化,樓市將處在波動運行之中。二是調(diào)控政策或根據(jù)樓市當期和未來可能的變化而適時微調(diào)。空間分化的因素有:其一,一、二線城市需求仍有較大潛力,尤其是土地、住房供給短缺矛盾沒有解決。其二,三、四、五線城市情況相反,經(jīng)過上一輪“超好”發(fā)展,不僅房價漲幅較大,土地、住房供給增加,這有可能會形成新一輪庫存。其三,由于不同城市經(jīng)濟發(fā)展的不同步以及住房市場供求矛盾程度的差異在短期內(nèi)尚難緩解或扭轉(zhuǎn),一、二線城市、東部城市、都市圈城市群、特殊資源城市與四、五線及以下、西部東北城市、城市群以外、資源枯竭城市的分化將持續(xù)。當然,樓市還存在一些不確定性,即下挫和反彈的風險。

  未來幾年中國處在樓市調(diào)控的機遇期和關(guān)鍵期

  第一,房地產(chǎn)已成為經(jīng)濟健康發(fā)展的羈絆。穩(wěn)增長方面,房地產(chǎn)對經(jīng)濟增長的凈貢獻已由正轉(zhuǎn)負;惠民生方面,房地產(chǎn)對整體的住戶部門的生計產(chǎn)生了雙重影響;調(diào)結(jié)構(gòu)方面,房地產(chǎn)對結(jié)構(gòu)調(diào)整和產(chǎn)業(yè)升級起到阻礙作用;防風險方面,房地產(chǎn)風險是中國經(jīng)濟的重要風險源;促改革方面,住房改革是供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的重點。第二,未來兩年是樓市調(diào)控的關(guān)鍵期。樓市調(diào)控是國家的一個重大戰(zhàn)略操作,是塑造高質(zhì)量發(fā)展的新動力、新機制、新引擎和新路徑。調(diào)控能否成功不僅關(guān)系重大而且在此一舉。樓市調(diào)控的機遇窗口將在2025前后關(guān)閉,住房發(fā)展的巨大潛力和預期將在2025年前后改變。此外,完成樓市調(diào)控操作并發(fā)揮作用需要一定時間。

  分析問題提示風險:樓市調(diào)控面臨劇烈波動可能的風險和五大主體考驗。樓市調(diào)控面臨劇烈波動的風險主要包括:外部環(huán)境和樓市自身變動帶來的風險、預期調(diào)整帶來的樓市劇烈波動風險、調(diào)控政策調(diào)整引發(fā)的市場波動風險、制度改革帶來次生樓市波動風險加大。如果上述風險共振和疊加,將給樓市和宏觀經(jīng)濟發(fā)展形成嚴峻挑戰(zhàn)與威脅。樓市調(diào)控使五大主體面臨嚴峻風險考驗即考驗地方政府、住戶部門、開發(fā)企業(yè)、金融機構(gòu)和國家調(diào)控部門。上述風險和考驗,一方面顯示樓市必須持續(xù)調(diào)控不動搖、相應制度機制改革再深化的必要性,另一方面警示相關(guān)調(diào)控部門要講求調(diào)控的藝術(shù),在樓市調(diào)控的中流擊水之處保持穩(wěn)行船的從容與定力。尊重市場規(guī)律,結(jié)合中國國情,堅持“干中學”并不斷總結(jié)經(jīng)驗教訓,在實踐中探索、學習、創(chuàng)造并掌握高超而精湛的技術(shù),與時俱進地合理調(diào)整、改進和優(yōu)化樓市調(diào)控的方式、方法與機制。

  樓市調(diào)控的中流擊水與從容應對

  面對樓市內(nèi)外環(huán)境復雜多變、各種輿論甚囂塵上,課題組基于樓市發(fā)展特征、調(diào)控經(jīng)驗、未來預測和重要判斷,呼吁并建議:樓市調(diào)控不動搖,中流擊水從容應對。第一,構(gòu)建房地產(chǎn)與宏觀經(jīng)濟的新型關(guān)系,穩(wěn)步邁向高質(zhì)量發(fā)展。妥善應對問題挑戰(zhàn)。重塑房地產(chǎn)與宏觀經(jīng)濟的關(guān)系。讓住房回歸到民生的初心、居住的功能。讓穩(wěn)增長與穩(wěn)樓市并進,促進房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型升級帶動整體結(jié)構(gòu)的調(diào)整。讓房地產(chǎn)在調(diào)控中邁向高質(zhì)量發(fā)展。第二,堅持調(diào)控不動搖,倒逼市場主體改弦更張。提升政治站位,凝集全社會強大共識。明確目標,把握節(jié)奏,保持韌性。保持定力,把握力度,用好極限施壓。妥善管理減弱預期的波動。做好防控樓市雙向劇烈波動預案。第三,堅持“一城一策”,完善調(diào)控機制。完善“一城一策”全國市場監(jiān)管體系。健全“一城一策”的住房、土地、金融的聯(lián)動機制。探索土地、財稅和金融的“一城一策”政策。第四,加快基礎(chǔ)性配套制度改革,引導市場主體改弦更張。加快土地制度改革,重點加快集體建設(shè)用地轉(zhuǎn)讓和入市的制度落地、完善土地供應及利用管理機制。規(guī)范并擴大市政債券融資。加快財稅體制改革步伐。第五,加快住房供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革,繪制樓市新基因圖譜。以產(chǎn)權(quán)化為主線,構(gòu)建中國住房的供應體系。以城鎮(zhèn)化為基礎(chǔ),構(gòu)建中國住房的空間體系。以智能化為目標,構(gòu)建中國住房高質(zhì)量的產(chǎn)品及產(chǎn)業(yè)體系。

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