看著如今的北京房價，小A為3月份及時賣掉了房子慶幸不已。
今年3月，借著一波小陽春，小A將掛了5個月的房子以330萬賣了出去，這套房位于豐臺區(qū)四環(huán)內(nèi)，屬于地鐵剛需上車盤。而近期，相似戶型成交價格僅為290萬元左右。這意味著，時隔9個月，這套房跌了近40萬，單價下跌近6000元/平方米。目前單價已經(jīng)不足5萬元/平米。
而在“3.17”調(diào)控前，北京樓市最瘋狂的時期，這類戶型成交價格一度接近420萬，單價達到7萬元/平米。
根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，今年7月到10月，北京二手住宅成交均價連續(xù)四個月出現(xiàn)下滑。這是2018年以來，北京二手房價經(jīng)歷的最長下滑周期。
近日，中證君走訪北京多個地區(qū)二手房銷售情況，盡管近期交易量有所增長，但市場情緒并未明顯升溫。除了小戶型熱門學校學區(qū)房，北京二手房全面降價的情形仍在持續(xù)。
“現(xiàn)在只有價格降到位了，房子才好賣。”多位經(jīng)紀人對中證君表示。
丨頻現(xiàn)百萬級折扣
“樓王3居室，西南向，無遮擋，160平米，周期快可1150萬元成交。”一位地產(chǎn)中介在其朋友圈推廣一套房源。
記者了解到，這一房屋掛牌價為1450萬元，其中的議價空間達到300萬。這意味著每平米降價接近2萬元。據(jù)了解，房主此次大降價主要是亟需交易變現(xiàn)。
這一小區(qū)屬于北三環(huán)次新房，房齡和戶型方面有優(yōu)勢，也有明顯的短板。該小區(qū)大戶型房屋較多且附近交通便利，小區(qū)里有不少房屋被出租用于公司辦公場所，整體環(huán)境并不宜居。加上高總價不好賣，因此房東不得不大降價。
這套房子已經(jīng)掛牌數(shù)月，然而目前仍然未有成交。
除了大戶型，頂級學區(qū)房也出現(xiàn)了降價促銷。近期，豐僑公寓有一套75平米的二手房，掛牌價為1445萬元。據(jù)中介介紹，業(yè)主調(diào)低了該套房源的心理價位，1330萬左右即可成交。該小區(qū)對口小學是宏廟小學，該小學是八中和北師大實驗中學分校大比例直升校，這兩所中學都是北京市頂級名校。加之該小區(qū)位于金融街地區(qū)，成交單價居高不下，8月成交均價高達19萬/平方米。
中證君從多位房地產(chǎn)中介處了解到，除了極個別稀缺的項目，目前北京總價千萬左右的二手房源均有約10%左右的議價空間。即使一些房東不愿意下調(diào)中介平臺上的掛牌價格，但在實際成交中讓步的幅度也在加大。
“今年3月北京房市曾經(jīng)有一波行情，部分剛需入場，激活了整個購房的鏈條。但這一輪行情4月下旬后就逐步冷卻了，市場又回到了成交量下滑的狀態(tài)中。”一位中介對中證君表示。
不過，從目前的交易情況來看，西城區(qū)小戶型牛校/直升校的學區(qū)房仍然相當堅挺。中證君了解到，近期，愛民里小區(qū)（劃片小學西什庫小學是北京四中的直升校）有一套一居掛牌，這是整個小區(qū)中唯一一套非半地下的掛牌房屋，40平米左右報價超過650萬元。傳統(tǒng)名校三里河三小近期一套83年40平米的學區(qū)房，單價接近16萬/平方米，仍然保持了一定的漲幅。可以說，西城小戶型學區(qū)房是現(xiàn)今北京樓市唯一的高地了?！ ⌒清楚的記得，“3.17”之前最瘋狂的時候，小區(qū)里的一套小兩居，一天有5波客戶前來看房。“基本當場就得拍板，否則房子就被人搶走了。”小A對中證君表示。
為何短短兩年，市場發(fā)生了如此大的變化？
在本輪房地產(chǎn)市場調(diào)整中，北京是最早出臺政策，也最早見效的區(qū)域市場之一。在不少地產(chǎn)人士看來，嚴控杠桿、增加供應是北京市房地產(chǎn)市場迅速降溫的主要原因。
目前北京二手房一系列稅費規(guī)則加大了交易和購買成本。二手房中僅有滿五唯一（產(chǎn)證時間5年且為家庭或個人名下唯一一套）的商品房可以享受免征所得稅待遇。不符合滿五唯一條件的二手房交易都將征收增值部分的20%差額所得稅。而獲得產(chǎn)證不滿兩年的二手房還要在此基礎(chǔ)上征收5.3%-5.6%的增值稅及其附加。目前交易中，稅費一般由買家承擔，但賣家就需要下調(diào)成交價格作為稅費的彌補。記者了解到，一般來說，300萬左右的二手房，如果不是滿五唯一，且上次交易的原值較低，賣家要至少降價20萬以上才比較容易成交。
另一個有力政策是“非普二套高貸”。按照北京市相關(guān)規(guī)定，除建筑容積率在1.0（含）以上、單套建筑面積在140平方米（含）以下兩條硬性標準外，北京普通住宅標準價格紅線設(shè)置為：五環(huán)內(nèi)總價低于468萬元。以目前北京市區(qū)的房價水平來看，五環(huán)內(nèi)大量房屋將屬于非普通住宅。
按照2017年“3.17調(diào)控”的信貸政策，購房者在購買非普通二套房的首付款比例不低于80%，且在確定購房套數(shù)時，采用“認房又認貸”的原則。
“這意味著將大多數(shù)改善型需求的首付門檻大幅提升。舉個例子，1000萬的二手房，如果是二套，意味著最多僅能貸款200萬，那么首付就需要800萬現(xiàn)金。目前銀行對房抵貸、消費貸資金流入房市監(jiān)管力度非常大，購房者難以從這些渠道補充首付。即使是被認為是‘絕對剛需’的學區(qū)房，總價超過1200萬后成交周期也比較長。此外，兩年多的嚴格調(diào)控，已經(jīng)把房價一直漲的預期給打掉了，部分購房者由于資金實力不夠放棄了購房，還有部分購房者則轉(zhuǎn)入觀望狀態(tài)。博弈的天平開始逐步向購買者傾斜，房東降價的案例正在增加。”某中介店長對中證君表示。
前述店長表示，以往北京市二手房交易都是“連環(huán)單”。“比如300萬以下的算剛需房，假設(shè)剛需進場，剛需房的房東拿到購房款再貸300萬能買600萬的房子改善，那些賣了600萬房子的房東再貸400萬就可以買1000萬的房子。如果購房者預期收入和房價持續(xù)增長，杠桿放大效應下，房價也就會越來越高，越漲越快。但在現(xiàn)在的信貸政策下，貸款額度大幅下降，這一鏈條就被打斷了。”該人士表示。
“如果是2017年調(diào)控之前入市，考慮到信貸成本，房子至少已經(jīng)跌了超過20%。”一位2017年高點購房入市的購房者對中證君表示。
丨增加供應平抑價格
北京市多年一直缺乏土地供應，但這一情況在2017年發(fā)生了改變。
北京從2017年末開始大規(guī)模出讓限競房地塊，截至今年10月，北京合計供應新建住宅7.8萬套，其中4.76萬套是限競房，占比61%。
限競房在土地出讓階段就對房屋售價進行限制，限競房的銷售價格通常低于同區(qū)域的市場水平。中原地產(chǎn)指出，從樓市數(shù)據(jù)看，2018年來，全北京合計供應的新建住宅有8萬套，其中5.44萬套是限競房。占到整體市場供應的68%。住建委數(shù)據(jù)顯示，連續(xù)兩年超過3萬套住宅尤其是限競房的供應井噴下，今年前11月，北京累計成交新建商品房住宅（含限競房33074套）同比上漲了60.4%。
限競房不僅有價格優(yōu)勢，而且還會分流二手房的需求，同時拉低區(qū)域二手房的均價。公益西橋一均價為6萬元/平米的限競房項目入市后，區(qū)域內(nèi)二手房價格一夜之間下降數(shù)千元/平米。
此外，北京市還供應了大量共有產(chǎn)權(quán)住房，也分流了部分二手房需求。
不過，近期北京二手房市場成交量和帶看量均有所增長。年底一般房市都會有一些行情，那么后市走勢如何？
58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波表示，目前北京二手房市場依然處于買方市場，受嚴格調(diào)控政策影響，中短期房價上漲的動力依然偏弱。預計此輪降溫還將持續(xù)到2020年春節(jié)后，即明年3月、4月，市場的熱度才有望回升。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉提醒，目前大多數(shù)限競房項目去化不及預期，新房庫存明顯增加，目前北京商品房住宅庫存高達7.56萬套，為多年來最高。“為消化庫存不排除未來會有價格戰(zhàn)，這些都會影響二手房的價格。”張大偉表示。
中國證券報 張玉潔 |
