長江商報記者 張璐
繼三巽集團、港龍地產(chǎn)后，在2019年樹立“3年1000億+，進入全國房企50強的戰(zhàn)略目標(biāo)”的大唐地產(chǎn)也加入到赴港IPO的隊伍中。
日前，福信集團旗下地產(chǎn)業(yè)務(wù)平臺大唐集團控股有限公司（下稱“大唐地產(chǎn)”）向港交所遞交招股書。長江商報記者注意到，大唐地產(chǎn)項目相對集中，招股書顯示，截至今年9月，南寧的土地儲備在公司土地儲備總量中占比達35.3%。分城市看，大唐地產(chǎn)在南寧、天津、福建漳州三個城市布局較密集。
除此之外，大唐地產(chǎn)也陸續(xù)進入到京津冀、長江中游、重慶、西安等市場。規(guī)模的擴張，也導(dǎo)致了公司負(fù)債總額從2016年的186.69億元飆升至2019年6月的312.86億元。在過去的2016年-2018年，大唐地產(chǎn)凈負(fù)債比率分別為1085.3%、1087.9%、408.8%，截至今年6月底，該房企凈負(fù)債率達到185.6%，遠高于第三方機構(gòu)給出的80%的房地產(chǎn)行業(yè)整體負(fù)債率水平。
此外，截至2019年6月30日，大唐地產(chǎn)未償還借款為75.98億元，其中一年內(nèi)需償還17.3億元，一至兩年需償還31.7億元，而公司賬上的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物僅為19.42億元，在債務(wù)覆蓋上略顯緊張。
12月6日，對于公司目前的大量債務(wù)壓力以及項目過于集中的問題，長江商報記者向大唐地產(chǎn)發(fā)送采訪函，但是截至發(fā)稿前，對方未予回復(fù)。
去年銷售額340億
中小房企赴港上市的隊伍再添一員。
近日，大唐集地產(chǎn)向港交所遞交招股書，擬在香港主板上市，擬募資保障旗下地產(chǎn)項目運行，以及償還兩筆即將到期的銀行借款等。
實際上，長江商報記者注意到，這家總部位于廈門的閩系房企10年前便計劃上市，然而企業(yè)隨后遭遇的艱難境況使得上市計劃擱淺。
2017年，大唐地產(chǎn)銷售過百億，開發(fā)規(guī)模位居全國行業(yè)排行第105名。2018年是大唐地產(chǎn)的跨越之年，大唐以340億的銷售額位列全國房企77名，進擊全國房企百強。
公開資料顯示，大唐地產(chǎn)的主要收入來自物業(yè)開發(fā)及銷售，母公司是福信集團。營收方面，據(jù)招股書顯示，2016年-2019年上半年（以下簡稱報告期內(nèi)），大唐地產(chǎn)的營業(yè)收入分別為20.76億元、40.19億元、54.96億元及25.26億元；相應(yīng)的凈利潤分別為1.29億元、4.13億元、5.88億元及3.69億元；同期，公司毛利率分別為18.4%、24.0%、27.8%、15.9%及37.5%。
目前，大唐地產(chǎn)的業(yè)務(wù)范圍主要布局海西、北部灣、京津冀及長江中游4大經(jīng)濟區(qū)。據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心提供的數(shù)據(jù)顯示，2016-2018年間，大唐地產(chǎn)流量銷售金額從86.1億元躍居308.6億元。
廣西成業(yè)績主力
長江商報記者注意到，大唐地產(chǎn)的項目相對集中。
招股書顯示，這快速增加的銷售額主要來自于福建漳州、廣西南寧、天津三地項目的貢獻。2016-2018年間，上述三座城市的貢獻在總銷售物業(yè)收益中占比分別達到76%、98.9%、98.8%。
此外，截至今年9月底，廣西單個省份的土地儲備在公司土地儲備總量中的占比達35.3%。可以說，廣西南寧正成為大唐地產(chǎn)的發(fā)展核心，此前在2018年，公司僅在南寧市銷售可達到100.36億元，占比公司當(dāng)年總銷售金額的三分之一。
截至2019年9月30日，公司在廣西南寧市擁有20個項目（含聯(lián)營、合營），土地儲備309.68萬平方米，占公司土儲總量39.76%?？藸柸饠?shù)據(jù)顯示，今年上半年，大唐地產(chǎn)南寧城市公司實現(xiàn)71.34億元流量金額、62.36萬平方米的流量銷售面積，位列南寧房企流量榜首位。
業(yè)內(nèi)人士分析，大唐地產(chǎn)把大量項目壓在少數(shù)幾個城市，有可能會造成較大的去化壓力，導(dǎo)致企業(yè)資金壓力上升，負(fù)債增加，其抗風(fēng)險能力將在局部市場調(diào)整的情況下面臨考驗。
對于為何選擇將中西部作為主要增長區(qū)域，財經(jīng)評論員嚴(yán)躍進在接受長江商報記者采訪時說道，“對于中小房企來說，上市或許可以打通融資渠道，改善財務(wù)結(jié)構(gòu)，這也是大唐地產(chǎn)為何沖擊上市的原因，此外，對于南寧還有北部灣這些地方的地價不算高，城市友好度還不錯，成長性很快，可以快速拿地、快速開工、快速銷售，城鎮(zhèn)化的增長處于比較高速階段。”
大唐地產(chǎn)總裁郝勝春曾于2018年公開表示，未來三年將沖擊500億元銷售目標(biāo)。到了今年，目標(biāo)再次升級為“三年沖千億，進入全國房企50強”。至于整體的規(guī)模增長，目標(biāo)則是三年內(nèi)每年50%左右的復(fù)合增長率。
根據(jù)觀點指數(shù)發(fā)布的2019年1-11月中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售金額TOP100榜單，2019年1-11月，大唐地產(chǎn)的銷售金額為316.7億元，排名第78位。
在各地調(diào)控力度不減的背景下，嚴(yán)躍進表示：“由于房地產(chǎn)市場周期在調(diào)整，各地又出臺限價政策，大唐地產(chǎn)如果按照目前銷售節(jié)奏，想要在短短三年飛躍至千億，恐怕有不小難度，這對公司的土地儲備、運營模式、現(xiàn)金流和人才等都是極大的挑戰(zhàn)，此外，一些房企負(fù)債壓力過高，容易被監(jiān)管層監(jiān)管，尤其是在防范化解金融風(fēng)險的這兩年，對于負(fù)債數(shù)據(jù)監(jiān)管更為嚴(yán)厲。”
千億目標(biāo)被指難實現(xiàn)
事實上，在經(jīng)歷高速擴張后，與其他中小型房企一樣，大唐地產(chǎn)同樣難逃高負(fù)債的窠臼。招股書顯示，2016-2018年末及2019年6月底，大唐地產(chǎn)的負(fù)債總額分別為186.69億元、257.79億元、297.51億元和312.86億元。
同時，在報告期內(nèi)，大唐地產(chǎn)凈負(fù)債比率連續(xù)三年超過400%，分別為1085.3%、1087.9%、408.8%。截至今年6月底，該房企凈負(fù)債率達到185.6%，遠高于第三方機構(gòu)給出的80%的房地產(chǎn)行業(yè)整體負(fù)債率水平。
截至2019年6月末，大唐地產(chǎn)的借款總額達到75.98億元，一年內(nèi)應(yīng)償還的借款約為17.3億元，一至兩年內(nèi)應(yīng)需償還的借款約為31.69億元；同期，大唐地產(chǎn)的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物約為19.42億元?？梢?，公司在債務(wù)覆蓋上略顯緊張。
記者注意到，大唐地產(chǎn)也在招股說明書中也表示，公司目前有大量債務(wù)，并可能在未來產(chǎn)生額外債務(wù)，這可能對公司財務(wù)狀況及經(jīng)營業(yè)績造成重大不利影響。
因此，大唐地產(chǎn)在披露募資用途時，明確提到了用于償還部分計息銀行借款，其中一筆按固定年利率9%計息及于2022年6月到期，還有一筆銀行借款按固定年利率8.5025%計息及于2021年8月到期。
值得一提的是，招股書顯示，2016-2018年，大唐地產(chǎn)經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流凈額分別為-13.17億元、-12.41億元、20.53億元，今年上半年，大唐地產(chǎn)經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流凈額為29.5億元。
對于現(xiàn)金流由負(fù)轉(zhuǎn)正，大唐地產(chǎn)在招股書中表示，現(xiàn)金流的增加主要由于公司合約負(fù)債增加了31.78億元，而合約負(fù)債的增加主要是公司收取客戶的預(yù)售墊款增加所致。
目前，千億銷售目標(biāo)壓頂?shù)拇筇频禺a(chǎn)，近期在積極補充土儲。今年11月5日，福建漳州出讓3宗地塊，大唐地產(chǎn)6.07億元競得兩宗，其中一宗是大唐地產(chǎn)和恒盛聯(lián)合拍下；10月11日，大唐地產(chǎn)以總價約2億元拿下廣西南寧一商住地塊。 |
