諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心近日發(fā)布專題研究稱，禁止“商改住”政策城市擴(kuò)圍，自2017年3月北京出臺了針對商辦項(xiàng)目的調(diào)控政策之后，上海、廣州、深圳、成都、廈門、佛山等一線和部分熱點(diǎn)二線城市緊隨其后。未來，公寓市場依然以去庫存為主，預(yù)計(jì)短期內(nèi)政策不會放開，且政策有可能從一線和熱點(diǎn)二線城市向其他城市蔓延，公寓市場將面臨降溫危機(jī)。
研究稱，自2017年3月北京出臺了針對商辦項(xiàng)目的調(diào)控政策之后，上海、廣州、深圳、成都等一線和部分熱點(diǎn)二線城市緊隨其后，到2019年8月，廈門出臺最嚴(yán)“禁公寓令”，商改辦、商改住全部杜絕。緊隨而來的是11月15日，佛山出臺新政禁止商辦變公寓。綜合多地調(diào)控政策來看，不得擅自改變?yōu)榫幼∮猛?，成為基本原則。對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)違反規(guī)劃將商辦類房地產(chǎn)項(xiàng)目改為居住用途的，均采取“一經(jīng)查實(shí)、嚴(yán)肅處理”的堅(jiān)決態(tài)度。關(guān)于“商改住”和“商改辦”，每個城市的政策強(qiáng)度不一，政策限制公寓入市，公寓市場如何破局成為難題?！?/p>
政策：禁止商改住政策城市擴(kuò)圍，未來收緊大勢所趨
研究稱，從出臺政策的城市分布可以看出，以一線城市和熱點(diǎn)二線城市為主，長三角和珠三角區(qū)域集中分布。住宅市場限購需求外溢導(dǎo)致公寓市場過熱從而推動調(diào)控政策的出臺，一線城市和熱點(diǎn)二線城市房地產(chǎn)市場發(fā)展迅速且調(diào)控政策相對更為嚴(yán)格，投資客更加看好。
2017年以來各城市出臺限制商改住政策一覽
研究指出，從政策針對方向來看，規(guī)范商辦性質(zhì)禁止改為居住用途成為各城市政策的基本條件，除此之外，北京還規(guī)定了最小分割單位不得低于500平方米以及二手商辦項(xiàng)目出售必須全額付款等條目；深圳、成都等地側(cè)重于供給端的產(chǎn)品設(shè)計(jì)管控上；北京和廣州在轉(zhuǎn)讓方面規(guī)定已購買的商辦物業(yè)不能轉(zhuǎn)讓給個人只能轉(zhuǎn)讓給法人單位。
另外，研究還提出，北京、廣州、上海等城市還出臺了鼓勵商改租政策，為商辦性質(zhì)用房提供了另一條出路。“商改租”政策出臺的背后，是我國一二線城市大量商辦物業(yè)閑置的現(xiàn)狀。因?yàn)檎{(diào)控收緊等多種原因，商辦物業(yè)積壓情況嚴(yán)重。對于開發(fā)商來說，大量商辦物業(yè)房源空置積壓既是極大的資源浪費(fèi)，又面臨極大的銷售壓力，因此“商改租”落地是順應(yīng)市場需求的節(jié)奏。但在最終的執(zhí)行過程中，各地均遇到了很多問題，目前實(shí)際推進(jìn)并不順利，仍需執(zhí)行政策進(jìn)一步細(xì)化。
研究分析稱，公寓調(diào)控政策的陸續(xù)出臺，非住宅類市場將迎來重大變化。住宅和公寓產(chǎn)品將會有明顯區(qū)別，未來商辦地塊必須以商辦進(jìn)行銷售。同時，相關(guān)政策的出臺對于商辦市場來說也是一個大的利空。辦公產(chǎn)品本身去化艱難，以后商辦地塊不能做公寓產(chǎn)品，產(chǎn)品價值受抑制。商辦地塊與住宅地塊的地價進(jìn)一步拉開。對于購房者來說入手要更加謹(jǐn)慎，精裝修挑高式公寓等打擦邊球的產(chǎn)品，因其擅自加層、增加建筑面積等違法行為，導(dǎo)致其存在一定風(fēng)險(xiǎn)；同時也使得開發(fā)商想占小便宜、打擦邊球越來越難。
各城市走勢：政策影響市場活躍度，量普遍下跌
研究稱，政策出臺后，對當(dāng)?shù)氐纳套」⑹袌龌蚨嗷蛏儆行┯绊?，選取2017年出臺禁止商改住政策的北京、上海、廣州、深圳、南京、東莞六個城市，結(jié)合各城市的政策前后公寓市場的量價變化來判斷政策對公寓市場的影響。
成交量：不同城市影響分化，北京、上海遭到致命性打擊，廣州、深圳次之。北京、上海在2017年3月出臺政策后，2017年、2018年公寓成交大幅下滑，在成交面積方面，北京2017、2018年同比下降85%、97%。上海則分別下降94%、64%。從月度數(shù)據(jù)看，政策出臺的首月，也就是2017年4月，北京、上海公寓市場成交面積斷崖式下跌，環(huán)比跌幅分別為97.4%、51.1%，且之后成交一蹶不振，上海單月成交不足1萬㎡，北京則多月無成交。
廣州2017年3月限制商改住，并規(guī)定商改住只能售給企業(yè)，政策出臺首月，成交面積下滑嚴(yán)重，降至7.37萬㎡，環(huán)比大幅下降77.1%。2017年全年同比下降42%，然而，2018年12月，廣州公寓政策不再限制銷售對象，2018年12月銷售面積創(chuàng)2017年3月以來新高，全年降幅收窄，僅為13%。
深圳于2017年5月雖然限制商改住，但政策并未限制購買方，加之深圳住宅嚴(yán)重稀缺，公寓市場較為堅(jiān)挺，在出臺后的首月，政策效應(yīng)并不明顯，2017年公寓銷量繼續(xù)上漲，同比增速為66%。然而，一方面，由于政策的影響，部分購房者對商住公寓的升值空間存疑，另一方面，2018年深圳商住公寓5年限售，2018年成交面積較2017年下降46%。
南京、東莞的公寓政策的影響較為溫和，成交面積變化不是很大，尤其是南京，2017年、2018年商住公寓的成交面積同比下降分6%、2%。東莞于2017年10月出臺政策，2018年商住公寓成交面積同比下降18%，整體影響力度不大，屬于穩(wěn)中趨降的局面。
成交價格：價格影響滯后于量，除深圳外，其他城市價格不同幅度下跌。從成交價格走勢看，政策出臺后，價格上漲動力不足，除深圳價格呈現(xiàn)上漲趨勢外，其他城市價格均不同幅度下跌。其中，北京價格下降幅度最大，2019年前10月，北京公寓平均成交價格34013元/㎡，與2018年相比下降41.1%。上海的公寓市場自2017年起大力核查商改住項(xiàng)目，并針對"類住宅" 進(jìn)行"拆墻、拆煤氣、拆上下水"的整改。2017年之后，上海公寓價格呈下跌趨勢。
南京、廣州、東莞2019年前10月平均價格較2018年分別下降6.6%、4.4%、4.4%。
深圳由于新建住宅項(xiàng)目稀缺，雖然政策擠壓了一部分需求，但價格仍較為堅(jiān)挺，2019年前10月，深圳公寓平均價格為65196元/㎡，與2018年相比上升18%。
影響力：政策影響市場活躍度，量普遍下跌。研究分析稱，綜上所述，禁止商改住政策影響了商住公寓市場的活躍度，購房者及投機(jī)者入手商住公寓更為謹(jǐn)慎。量的持續(xù)下降就會帶來價格的下降。整體來看，北京、上海受政策影響嚴(yán)重，對公寓市場堪稱是致命性的打擊，量價齊跌；再次為廣州。南京、東莞影響溫和，量價微跌。深圳因其市場具有特殊性，商品住宅嚴(yán)重缺乏，并且公寓市場有高端需求客戶帶動，市場在政策出臺后依然保持整體上漲。但對其他城市來說不具備借鑒意義。
研究分析指出，最近出臺政策的城市中，廈門由于政策較為嚴(yán)厲，違反可無償收回土地使用權(quán)，預(yù)計(jì)對公寓的成交量影響較大。佛山對商辦用地項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)方面加以限制，不得建設(shè)公寓產(chǎn)品，銷售過程中不得銷售該類產(chǎn)品，不得誤導(dǎo)消費(fèi)者，并且要向購房者公示宣講商辦項(xiàng)目與住宅項(xiàng)目差異，并且明確提出商辦類項(xiàng)目是商水商電、配套上不得落戶上學(xué)等，預(yù)計(jì)將對市場產(chǎn)生較大沖擊。
典型城市商辦市場現(xiàn)狀及趨勢特征
北京：政策出臺后，量價齊跌，商住公寓市場“一蹶不振”，生存艱難。
供銷情況：326政策效應(yīng)顯著，成交斷崖式下滑。隨著住宅價格的上升，商住公寓產(chǎn)品因總價低、不限購等特征逐漸成為商品住宅的替代品，2009年起商住公寓成交量逐漸上升，至2016年，商住公寓成交面積達(dá)到頂峰，全年成交402.9萬㎡，是2015年的2.8倍。然而，2017年3月26日，商辦新政規(guī)定在建項(xiàng)目不能售給個人，存量項(xiàng)目出售需具備購買住宅資格并全額付款，政策影響顯著，2017年后，商住公寓成交斷崖式下滑，曾經(jīng)的火熱一去不復(fù)返，2018年市場更為冷淡，全年僅成交1.8萬㎡，2019年成交較2018年略微好轉(zhuǎn)，但遠(yuǎn)低于政策之前的成交水平。
供應(yīng)方面，政策出臺后，一方面，開發(fā)商入市商住項(xiàng)目更為謹(jǐn)慎，另一方面，新增土地不能建成商住公寓，因此供應(yīng)也是寥寥無幾，2017年3月后，北京商住公寓供應(yīng)僅新增7.99萬㎡，共647套，僅2017年11月及2018年6月迎來少許供應(yīng)，分別是通州的合景中心及通州的萬科大都濱江。2019年0供應(yīng)，公寓進(jìn)入消化存量項(xiàng)目的時代。
成交價格：政策后價格明顯下降，依然無法扭轉(zhuǎn)“有價無市”市場。326政策后，商住公寓的繁榮景象一去不復(fù)返，市場成交冷淡，價格上升動力不足。根據(jù)數(shù)據(jù)顯示，2017年、2018年商住公寓平均價格為分別為44675元/㎡、57863元/㎡，同比上漲50.1%、29.5%，主要原因是政策后，商住市場難以交易，一些遠(yuǎn)郊區(qū)且品質(zhì)低的商住項(xiàng)目被迫退市，甚至面臨大面積退房，部分優(yōu)質(zhì)商住項(xiàng)目艱難生存，2018年僅5個項(xiàng)目入市交易，且均位于通州區(qū)，因此拉高全市商住均價。2019年，經(jīng)歷了一年多的政策消化，部分商住公寓嘗試性入市，然而，受限于交易條件成交并不樂觀，只能采用降價跑量，2019年商住公寓成交價格30900元/㎡，同比下降46.6%。
庫存：隨著成交速度減慢，去化周期高達(dá)117個月。2018年，隨著公寓去化艱難，多個月份無成交，且供應(yīng)少，僅2018年6月萬科·大都會濱江入市，然而去化不樂觀，庫存面積較5月上升，達(dá)142.7萬㎡，環(huán)比上升3.6%。隨后商住公寓進(jìn)入持續(xù)低成交的局面，庫存穩(wěn)中趨降。截止到2019年10月，庫存面積為135.5萬㎡，同比下降4.3%，去化周期116.9個月，同比下降91.8%。
項(xiàng)目：326政策后市場有價無市，去化艱難，成交難求。2008年后，住宅價格攀升，低總價的商住公寓逐漸成為開發(fā)商香餑餑的項(xiàng)目，入市項(xiàng)目逐漸遞增，至2016年達(dá)到高峰，全年成交覆蓋216個項(xiàng)目，2017年，政策后全年成交項(xiàng)目123個，較2016年下降43%，2018年更是僅5個項(xiàng)目入市，且全部集中在通州區(qū)，2019年，入市項(xiàng)目增多，截止到2019年10月，成交共覆蓋27個項(xiàng)目。
供銷情況：連續(xù)四年月均成交4萬方左右，市場規(guī)模天花板逐漸顯現(xiàn)。2017年3月，南京出臺商辦建筑不得按照住宅套型設(shè)計(jì)的政策，隨著商辦類住宅被嚴(yán)控，該類產(chǎn)品未來上市量將大幅減少，南京市場上的公寓產(chǎn)品將越來越少。2017年3月政策出臺后成交量出現(xiàn)一波成交小高潮，成交6.7萬㎡，環(huán)比上漲144.6%，隨后幾個月成交依然居高不下。4月份公寓市場新增供應(yīng)12.21萬㎡，環(huán)比上漲82.2%。究其原因在于，政策管制商住公寓產(chǎn)品后市場上這種產(chǎn)品將越來越罕見，吸引了大批投資者。2016年以來市場月均成交均在4萬㎡左右波動，市場規(guī)模天花板逐漸顯現(xiàn)，而政策后的成交量暴漲，也只是短暫現(xiàn)象。
成交價格：2017年3月小幅上漲，價格波動幅度不大。從成交均價來看，波動幅度不是很大，2017年3月價格小幅上漲24.6%，2017年5月成交均價達(dá)到全年最高值25931元/㎡。南京針對公寓的政策相對而言較為溫和，政策規(guī)定將公寓的層高從4.8米限制到3.6米，主要影響的還是挑高公寓產(chǎn)品，從此loft等挑高公寓成為絕版。而在南京本就有大量小戶型住宅產(chǎn)品可以選擇的前提下，公寓產(chǎn)品的優(yōu)勢不大。
庫存：整體庫存量較大且去化較慢，2019年10月去化周期17個月。南京公寓市場整體庫存較大，且去化速度較慢。2017年商辦整治政策出臺后，市場庫存及去化周期呈現(xiàn)逐漸上升趨勢，2019年9月庫存達(dá)到79.61萬㎡，去化周期長達(dá)17.4個月。在南京購買公寓產(chǎn)品主要是投資用途為主，而貸款和利率要求高而投資回報(bào)率有限的弊端，使得公寓去化難度較大。
廣州：330政策后成交斷崖式下跌，1219政策調(diào)控松綁后明顯回升，成交均價整體波動下滑
供銷情況：政策出臺后成交迅速轉(zhuǎn)冷，但整體好于北上，政策調(diào)整放松后刺激市場升溫。由于住宅限購和投資需求等因素的影響，廣州公寓行情也隨之水漲船高。到2017年3月供應(yīng)29.81萬㎡，成交32.13萬㎡，達(dá)到近幾年的最高值。為了調(diào)控和規(guī)范公寓市場，廣州出臺了330調(diào)控政策，政策的影響力度較大，明確規(guī)定了商辦公寓的購買人只能是法人單位，個人不能購買公寓。政策的出臺使廣州的商住公寓市場瞬間陷入冰點(diǎn)，成交量呈現(xiàn)斷崖式下滑。到2018年12月廣州發(fā)文通知“330政策”成交的房地產(chǎn)項(xiàng)目，商服類物業(yè)不再限定銷售對象，調(diào)控松綁后銷售面積明顯回升，當(dāng)月成交20.65萬㎡。從18年12月開始，廣州公寓成交量突飛猛漲，在政策及開發(fā)商年底沖刺業(yè)績的影響下，成交量居高不下；除了今年2月網(wǎng)簽的慣性回落外，松綁之后，公寓的單月成交基本在10萬㎡以上。2019年成交量逐漸恢復(fù)至非調(diào)控期間水平。
成交價格：價格小幅波動，整體呈現(xiàn)下滑趨勢。從成交價格上看，2017年公寓成交均價為近幾年最高，2017年公寓調(diào)控政策的出臺在短期內(nèi)對價格有小幅影響，價格小幅波動，2017年4月價格下降至19415元/㎡。整體來看從政策出臺后到2019年10月市場成交均價處于波動下滑趨勢。
庫存：庫存及去化周期在政策后明顯上漲，1219政策后庫存穩(wěn)步消化。廣州市公寓存量較大，自2017年330政策出臺后庫存量逐漸走高，截止至2018年11月庫存量達(dá)到160萬㎡，去化周期將近29個月，去化周期明顯拉長。“1219政策”出臺后，市場反應(yīng)積極，公寓庫存穩(wěn)步消化。去化周期明顯回落，2019年10月去化周期回落至10.6個月。
市場預(yù)判：收緊政策預(yù)計(jì)持續(xù)蔓延，公寓市場面臨降溫危機(jī)
研究分析稱，受到住宅限購的擠壓，公寓產(chǎn)品由于不限購成為市場大熱。受政策限制沒有購房資格或者資金不足的購房者把公寓作為住宅項(xiàng)目的過渡產(chǎn)品，導(dǎo)致近年來公寓產(chǎn)品成交大幅上漲。而實(shí)際上，公寓和住宅產(chǎn)品在性質(zhì)、配套、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、稅費(fèi)等方面都存在很大的區(qū)別。近年來商改住導(dǎo)致的問題層出，主要是交付后居住使用上的商水商電等基礎(chǔ)配套，以及無法享有教育、落戶的配套導(dǎo)致的業(yè)主維權(quán)等，公寓市場亂象不斷。規(guī)范商住公寓市場政策的出臺是大勢所趨。
2017年3月以來，以北京、上海為首的一線城市和熱點(diǎn)二線城市相繼出臺了商辦政策規(guī)范市場，首先，商辦項(xiàng)目產(chǎn)品設(shè)計(jì)、規(guī)劃、報(bào)批環(huán)節(jié)更加規(guī)范，從各地政策相繼出臺后可以看出當(dāng)?shù)毓?yīng)和成交出現(xiàn)不同幅度的下滑。其次，政策的影響力度較大，擴(kuò)展城市范圍廣，且可以預(yù)見政策調(diào)控延續(xù)時間較長，調(diào)控目標(biāo)是打擊商住公寓產(chǎn)品，規(guī)范商辦市場。
研究認(rèn)為，從公寓市場的新增供應(yīng)方面來看，各地新政出臺后，不少預(yù)備推售的公寓項(xiàng)目紛紛暫停并延后，根據(jù)新政進(jìn)行整改中。新政出臺前已有推售但后續(xù)仍有不少貨量的樓盤，同樣是處于政策消化中，再推售情況也難以預(yù)計(jì)。隨著政策的逐步強(qiáng)化，實(shí)際入市的項(xiàng)目將大幅減少，且去化情況也不會樂觀，未來將持續(xù)保持該狀態(tài)的可能性較大。
從公寓市場的去化情況來看，政策條件嚴(yán)苛的城市項(xiàng)目面臨嚴(yán)峻的去化難問題，出臺整治政策的城市整體成交均呈現(xiàn)不同幅度下滑，市場觀望情緒漸濃，已經(jīng)購買商住公寓的業(yè)主可能會急于拋售，隨之而來的是不少項(xiàng)目將會逐步下調(diào)價格，以價換量。
目前市場上的商住公寓項(xiàng)目總體是過剩的，對該產(chǎn)品的嚴(yán)格規(guī)范使得開發(fā)商無法再鉆法律空子做商住公寓產(chǎn)品。雖然部分城市出臺了鼓勵商改租政策，但執(zhí)行過程中缺乏配套政策，整體實(shí)行情況不甚理想。未來公寓市場依然以去庫存為主，另外，政策短期內(nèi)預(yù)計(jì)不會放開，且政策有可能從一線和熱點(diǎn)二線城市向其他城市蔓延，公寓市場將面臨降溫危機(jī)。 |
