本報記者 王麗新
年底將至,為了完成銷售目標,加快資金回流速度,大牌房企已在打折促銷,中小房企受限于資金鏈壓力已經(jīng)開始甩賣項目。融資渠道的緊縮和市場的低迷,讓房企不得不主動收縮投資戰(zhàn)線,并力爭向銷售端要現(xiàn)金。
“說到房地產(chǎn)的融資,很多業(yè)內(nèi)人士可能都有類似感受,近兩年的融資渠道管控總體趨嚴了,從各個來源獲得資金的挑戰(zhàn)性和難度加大。”日前,在由華夏時報主辦的穩(wěn)·變·進 2019年華夏房地產(chǎn)投融資高峰論壇上,建銀國際董事總經(jīng)理曾粵暉表示,據(jù)不完全統(tǒng)計,截至今年10月份,合同銷售金額接近或者超過千億元的房企已經(jīng)有30家左右,而幾家頭部企業(yè)更是早在兩三年前已跨入5000億元以上的量級,由此產(chǎn)生的巨大資金需求為之前任何時候所無法比擬。
融資渠道收緊是大趨勢
“通常來講,房企開發(fā)資金主要來源有自籌、境內(nèi)外各種產(chǎn)品融資,以及來自其他各具特色的資金渠道。年期方面有短、中、長期;從項目維度看,為前期拿地,多通過信托、資管等非標融資;中期開發(fā)有開發(fā)貸、供應(yīng)鏈金融產(chǎn)品助力;后期銷售運營,有住房按揭貸款等傳統(tǒng)方式;此外,商業(yè)地產(chǎn)還會有經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款等融資選項。”曾粵暉表示,從公司維度來看,IPO上市、基金、短中長期公私募債券、定向工具、資產(chǎn)證券化等都是可以采用的手段和方式。
有房企主管融資的管理層人士向《證券日報》透露,今年以來,但凡能用到的融資渠道,所有的融資工具,企業(yè)都會有所準備。“只要窗口期能利用上,我們都會主動去利用,獲取資金輸血。即使利率較高,也會選擇借款。”
在三盛地產(chǎn)集團常務(wù)副總裁馮輝明看來,房地產(chǎn)融資環(huán)境體現(xiàn)在三個方面。“資本市場確實收縮了,發(fā)債、各種窗口目前階段性關(guān)閉了,但還是有一些機會存在;在上半年,后端質(zhì)押局部還可以做,但目前看,一些信托機構(gòu)現(xiàn)在壓力已經(jīng)很大,總體來講會更緊;在按揭貸款方面,上半年不會體會到按揭方面會有控制,但9月底或者10月底已進行控制,銀行要降到一定的比例。所以,整體來看,房地產(chǎn)行業(yè)融資渠道收緊是大趨勢。”
“市場每年都會發(fā)生一些新的變化,今年整個房地產(chǎn)行業(yè)運營情況也出現(xiàn)了一些新的變化,金融監(jiān)管政策也提出了新的要求??傮w來說這兩年,尤其是今年以來對于房地產(chǎn)業(yè)務(wù)合規(guī)等金融監(jiān)管政策要求越來越嚴,風(fēng)險管控要求越來越高,作為投向地產(chǎn)主要的資金渠道之一,信托業(yè)面臨著新的轉(zhuǎn)型與定位要求。”四川信托副總裁馬振邦在上述峰會上表示,從企業(yè)角度來說,我們在一線拓展業(yè)務(wù)中更多地會關(guān)注企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險,關(guān)注現(xiàn)金流。在整體風(fēng)險可控的環(huán)境下杠桿率一定要降下來,總體來說,把合規(guī)與風(fēng)險管控放在第一位,這就是切身的感受。
現(xiàn)金流管理是重中之重
事實上,在降杠桿的大勢下,企業(yè)面臨資金壓力之際,都開始越發(fā)重視現(xiàn)金流管理。在這一年的接觸中,不少房企高管都曾向《證券日報》記者表示,今年最看重的財務(wù)指標是經(jīng)營現(xiàn)金流,重中之重是對現(xiàn)金流的管理,全集團都在盡力提升銷售回款率。
“行業(yè)收跟放基本上是常態(tài)化的,而且收跟放的時間性周期會更短。”馮輝明表示,在這種情況下,要把經(jīng)營節(jié)奏、投資節(jié)奏、融資節(jié)奏做好。在經(jīng)營現(xiàn)金流把控方面,嚴格遵從內(nèi)部的管控,要降低風(fēng)險、降低流動的風(fēng)險,做動態(tài)的壓力測試和動態(tài)的資金管理。雖然每個企業(yè)可能都不一樣,但是把握好你的節(jié)奏,就能在冬天看到春天的機會。
無獨有偶,在弘陽集團董事長助理、資金管理中心總經(jīng)理韓存磊看來, 隨著目前市場監(jiān)管日益嚴苛,加之新監(jiān)管杠桿政策的出臺,致使現(xiàn)在資本市場上所有企業(yè)資金壓力都非常大。在此背景下,規(guī)模較大或是增速較快的公司,首先要往高質(zhì)量,穩(wěn)步增長的方向努力,在相對比較成熟的發(fā)展行業(yè)中做深耕,聚焦主業(yè),不太建議多元化太寬泛的發(fā)展;其次,必須在內(nèi)生方面控制好成本,加快現(xiàn)金流回流,現(xiàn)金流安全是重中之重,是企業(yè)生存與發(fā)展的保證。
“任何行業(yè)做好現(xiàn)金流管理都非常重要,尤其是地產(chǎn)行業(yè),對資金依賴度高,對融資依賴度更高,同時也一定要做好負債端管理。”馬振邦解釋。 |