房貸基準(zhǔn)利率下調(diào),后續(xù)還有多大空間

時(shí)間:2019-11-25  來源:中國經(jīng)濟(jì)網(wǎng)-國際金融報(bào) ◎ 記者 范佳慧  作者:陽湖網(wǎng)

  “對于一套100萬元貸款本金、30年期等額本息的貸款模式,過去月供額為5762元,而現(xiàn)在降低為5731元,即月供壓力將減少31元。”  

  最新LPR報(bào)價(jià)迎來全面下調(diào)!

  11月20日,中國人民銀行授權(quán)全國銀行間同業(yè)拆借中心公布了最新貸款市場報(bào)價(jià)利率(LPR)數(shù)據(jù):1年期LPR為4.15%,5年期以上LPR為4.8%,均較10月下降5個基點(diǎn)。

  實(shí)際上,經(jīng)過本月央行幾次出手調(diào)降政策利率的鋪墊,對市場來說,央行釋放的加大逆周期調(diào)節(jié)力度的信號已非常明確,此次LPR報(bào)價(jià)下調(diào)基本毫無懸念。

  其中,1年期LPR自實(shí)施新機(jī)制以來已下調(diào)過數(shù)次。而作為新發(fā)放房貸參考依據(jù)的5年期LPR在8月20日亮相后首次迎來下調(diào)。那么,這對于房貸利率、房貸成本以及樓市會有何影響?

  LPR下調(diào)明確價(jià)格傳導(dǎo)機(jī)制

  11月以來,央行動作不斷。

  先是11月5日降準(zhǔn)落地同時(shí)調(diào)降MLF(中期借貸便利)利率5個基點(diǎn),11月15日超預(yù)期新作2000億元MLF,11月18日央行逾4年來首次下調(diào)7天期逆回購利率5個基點(diǎn)。11月19日,央行又出手,開展中央國庫現(xiàn)金管理商業(yè)銀行定期存款操作500億元,中標(biāo)利率降至3.18%,比上一次中標(biāo)利率降低2個基點(diǎn)。

  記者注意到,央行11月16日發(fā)布的今年第三季度貨幣政策執(zhí)行報(bào)告中也已將上一期報(bào)告“適時(shí)適度進(jìn)行逆周期調(diào)節(jié)”的表述調(diào)整為“加強(qiáng)逆周期調(diào)節(jié)”。

  11月19日,央行召開的金融機(jī)構(gòu)貨幣信貸形勢分析座談會再次強(qiáng)調(diào)要充分發(fā)揮LPR的引導(dǎo)作用,促進(jìn)實(shí)際利率下行,因此此次LPR下調(diào)在市場的預(yù)期之內(nèi)。

  廣發(fā)證券宏觀分析師郭磊、周君芝點(diǎn)評稱,LPR報(bào)價(jià)下行5bp符合預(yù)期,從MLF到OMO到LPR,本質(zhì)上是同一次“降息”過程的三個步驟。

  中國民生銀行首席研究員溫彬認(rèn)為,此次1年期LPR、5年期以上LPR均較上期下調(diào)5個bp,符合市場預(yù)期,下調(diào)幅度與11月5日央行下調(diào)1年期MLF利率5個bp一致,從而明確了央行貨幣政策價(jià)格工具的傳導(dǎo)機(jī)制,表明央行政策利率變動對LPR變動將產(chǎn)生更直接有效的影響。

  “當(dāng)前,央行加大逆周期調(diào)控力度,11月5日和11月18日先后下調(diào)1年期MLF利率和7天逆回購利率,繼續(xù)引導(dǎo)市場利率和LPR利率下行,這對當(dāng)前切實(shí)降低實(shí)體經(jīng)濟(jì)融資成本、穩(wěn)投資、穩(wěn)增長、穩(wěn)預(yù)期方面將發(fā)揮積極作用。”溫彬稱。

  聯(lián)訊證券固定收益部分析師鐘林楠則指出,1年期的報(bào)價(jià)只下調(diào)了5bp,和MLF調(diào)降幅度一致,銀行仍然沒有壓縮兩者的利差,可能和臨近年末銀行的同業(yè)市場利率(存單發(fā)行利率、3MShibor)季節(jié)性走高使負(fù)債成本依然偏高有關(guān)。

  百萬房貸月供減少31元

  略微超出市場預(yù)期的是,本次5年期以上LPR報(bào)價(jià)也下調(diào)5個基點(diǎn)至4.8%,是LPR改革后的首次下調(diào)。

  那么,作為參照基準(zhǔn)的LPR已下降,房貸利率會隨之下降嗎?對房地產(chǎn)市場有何影響?

  據(jù)記者了解,央行對于房貸利率下限有專門的設(shè)置,明確要求首套商業(yè)性個人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限的LPR,二套商業(yè)性個人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限的LPR加60個基點(diǎn)。

  也就是說,全國房貸利率下限隨之調(diào)整為:首套房貸利率不得低于4.8%,二套房貸利率不得低于5.4%。

  溫彬表示,5年期以上LPR下調(diào)5個bp有助于降低剛需購房群體房貸成本,在當(dāng)前穩(wěn)增長前提下也有利于房地產(chǎn)市場保持平穩(wěn)發(fā)展。

  鐘林楠認(rèn)為,此次5年期超預(yù)期下調(diào)是1年期與5年期利差拉大后的修復(fù),有利于房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定,地產(chǎn)調(diào)控未來也將繼續(xù)堅(jiān)持因城施策,房貸利率會繼續(xù)分化。

  易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為,此次LPR利率下調(diào),進(jìn)一步體現(xiàn)了五年期或中長期貸款下調(diào)的導(dǎo)向,對于降低包括房貸在內(nèi)的成本等都有較為積極的作用。

  根據(jù)易居研究院《LPR房貸利率報(bào)告》,此次LPR基礎(chǔ)利率下調(diào)以后,全國統(tǒng)計(jì)的64個城市首套房月供壓力將會減少,對于一套100萬元貸款本金、30年期等額本息的貸款模式,過去月供額為5762元,而現(xiàn)在降低為5731元,即月供壓力將減少31元。

  在中原地產(chǎn)首席分析師張大偉看來,整體看,預(yù)計(jì)房貸利率隨著LPR降低出現(xiàn)輕微下行將成為趨勢。降準(zhǔn)與LPR降低的出現(xiàn),對當(dāng)下樓市有穩(wěn)定的作用,但目前的幅度還不足以導(dǎo)致市場出現(xiàn)再次反彈,整體年末房地產(chǎn)市場有望平穩(wěn)。

  后續(xù)仍有下行空間

  央行在11月密集下調(diào)MLF利率、7日逆回購操作利率以及LPR利率,市場分析認(rèn)為,下一步貨幣政策,降準(zhǔn)、降息都還有空間。

  值得一提的是,此前常出現(xiàn)的“把好貨幣供給總閘門”的表述也并未出現(xiàn)在三季度貨幣政策執(zhí)行報(bào)告中,而是增加了“妥善應(yīng)對經(jīng)濟(jì)短期下行壓力”的表述。

  鐘林楠分析稱,在銀行依然缺乏壓縮利差意愿的情況下,未來央行可能會保持偏松的政策基調(diào),引導(dǎo)貨幣市場利率下行,降低銀行的負(fù)債成本,或繼續(xù)采取價(jià)格手段,推動LPR利率的下調(diào),降低實(shí)體融資成本。

  “下一階段,法定存款準(zhǔn)備金率和政策利率仍有下降的空間和必要,預(yù)計(jì)央行將繼續(xù)深化利率市場化改革,打破貸款利率隱性下限,暢通貨幣政策傳導(dǎo)機(jī)制,更好地發(fā)揮貨幣政策價(jià)格工具在逆周期調(diào)節(jié)中的作用,推動貸款實(shí)際利率下行。”溫彬表示。

  中信固收則點(diǎn)評稱,當(dāng)前降成本、引導(dǎo)利率下行的調(diào)控渠道是MLF降息—OMO降息—LPR降息。實(shí)際上根據(jù)三季度貨幣政策執(zhí)行報(bào)告,9月貸款利率小幅下行說明了LPR機(jī)制改革的效果,在降成本的目標(biāo)下,預(yù)計(jì)后續(xù)仍然將通過MPA等推動銀行更多運(yùn)用LPR定價(jià)機(jī)制、降準(zhǔn)降息等方式進(jìn)一步引導(dǎo)LPR和實(shí)際貸款利率下行。預(yù)計(jì)在資金成本和壓降風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)壓降的過程中,年內(nèi)LPR仍然有小幅下行的空間。

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