公開承諾“不打隔斷”的互聯(lián)網(wǎng)長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)企業(yè)——自如，仍然在大量對(duì)外出租隔斷間。北京商報(bào)記者近期陸續(xù)接到5例承租人投訴，稱自如不但違規(guī)出租隔斷間，其中一房源被舉報(bào)拆除后，自如還出現(xiàn)了提供過渡房失誤，導(dǎo)致租客在北京入冬后最冷的夜晚無奈睡在車?yán)锏木骄场?/span>
而這距離今年7月新版《北京市住房租賃合同》和《北京市房屋出租經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同》發(fā)布，以及自如等7家租賃服務(wù)企業(yè)和中介機(jī)構(gòu)龍頭企業(yè)喊出“不打隔斷出租、不按床位變相分割出租”等承諾，僅過去了4個(gè)月多一點(diǎn)的時(shí)間。
管家未提示
自如客“誤簽”隔斷房
自如客林佳（化名）怎么也沒想到，在北京入冬最冷的一天，自己不得不卷著鋪蓋睡在車?yán)?。而?dǎo)致這一切的，是兩個(gè)月前從自如簽下的一間合租房。
林佳介紹，自己在9月中旬簽下大興棗園片區(qū)一套三居室合租房中的一間，按照合同約定，這間面積在15平方米上下的房間，將在2020年9月15日到期。
但在合同正式生效后的第61天，該房間在林佳上班時(shí)被小區(qū)居委會(huì)強(qiáng)制拆除，原因是鄰居舉報(bào)承租違規(guī)隔斷間。“那會(huì)兒我都蒙了，房間就要拆了管家才告訴我。”由于正在上班，林佳當(dāng)時(shí)不能立即抽身回去打包行李，待到下班歸家之時(shí)，房間已經(jīng)面全非：隔斷墻被拆除，行李散落了一地。
更讓林佳憤怒的是，在隔斷間被拆的當(dāng)天晚上，自如單方面解除了和林佳的合約，給出的官方口徑是為了避免產(chǎn)生額外的房租。“簽合同的時(shí)候不說明是隔斷間，拆之前不提早通知我，連解除合同都沒個(gè)動(dòng)靜，自如就是如此傲慢地對(duì)待租客嗎？”林佳稱，自己是在自如系統(tǒng)發(fā)送的解約短信到達(dá)時(shí)，才知道自己不僅沒了房，連合同都被終止了。
2017 年 11 月，作為清退整治違規(guī)住房行動(dòng)的一部分，北京各區(qū)縣針對(duì)租房平臺(tái)比如自如隔斷出租的房屋進(jìn)行清理和整改，部分房間被強(qiáng)制拆除。彼時(shí)自如 CEO熊林曾發(fā)文回應(yīng)稱，“目前居住自如房屋的自如客，如果遇到任何情況和要求需要大家搬離，請(qǐng)大家積極配合：1、免費(fèi)換租；2、免費(fèi)搬家；3、提供一個(gè)月的房租作為搬家與誤工補(bǔ)償”。
然而，據(jù)林佳表述，在房間被拆除當(dāng)晚，因?yàn)樽匀绻芗以诜吭磪f(xié)調(diào)配置方面出現(xiàn)了問題，她未能入住臨時(shí)房源，當(dāng)天就在塞滿了行李的車上睡了一夜。而在經(jīng)歷過險(xiǎn)些露宿街頭的“無房住”困窘后，在房間被強(qiáng)制拆除的48小時(shí)后，林佳終于被自如臨時(shí)安置在一個(gè)可以免費(fèi)住七天的房源中。
無視前租客退租
自如執(zhí)意出租違規(guī)房
林佳回憶，9月16日她與自如方面簽約該房源時(shí)，自如管家在帶看前后及簽約前，均未提示該房源為隔斷間。在被舉報(bào)前，自己不斷從隔壁合租舍友處被暗示，此前租戶是因?yàn)?ldquo;隔斷間不能住人遭舉報(bào)”。而在得知這一情況后，林佳曾多次向管家反映情況，也曾以致電客服中心以及自如App在線登記問題的形式反饋問題。直至隔斷間被拆除，自如方面都沒予以回復(fù)。
“就是說，原來這房子就是做成隔斷間被舉報(bào)、租客退租，然后又二次出租給我。”林佳稱，房間被強(qiáng)拆后，自如方面僅表示支持免責(zé)退房，剩余租期內(nèi)未產(chǎn)生的租金、服務(wù)費(fèi)連同押金可一并退還。但林佳認(rèn)為，鑒于自己多次反饋問題，但自如方面未予實(shí)質(zhì)性解決導(dǎo)致自己無處可住，希望自如一是對(duì)于問題做出整改，并道歉；二是從她投訴之日起賠償房租和服務(wù)費(fèi)，三則是對(duì)砸壞弄臟的個(gè)人物品做出賠償。并表示，即使不再選擇自如租賃房源居住，后續(xù)搬家費(fèi)用也應(yīng)由企業(yè)承擔(dān)。
“房間被拆快一周，我和自如還沒有達(dá)成和解。”因?yàn)樽庾「魯嚅g“被驅(qū)逐”的林佳，在接受北京商報(bào)記者采訪時(shí)表示，還在等待自如方面的一個(gè)道歉。
承諾成空
自如隔斷房未下線
據(jù)了解，自如方面曾于今年7月做出承諾，表示將認(rèn)真踐行北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì)提出的十大承諾，其中承諾內(nèi)容包括“不打隔斷出租”、“不按床位變相分割出租”等。
而現(xiàn)實(shí)情況顯示，“誤入”自如隔斷間的租客并不止林佳一例，客廳隔出“陽臺(tái)房”的房源租賃仍在自如線下交易中上演。
居住在昌平區(qū)高教園的一名自如客告訴北京商報(bào)記者，他所居住的房屋也恰好經(jīng)歷過此前一輪的違規(guī)隔斷房整治。“今年8月我入住時(shí)，房東的房子還是三居室，9月小區(qū)里有一波隔斷房檢查，客廳位置那間較大面積的隔斷房就被拆了?，F(xiàn)在房子格局三居變兩居，隔斷間的家具還在客廳扔著呢。”同時(shí)，該租客還透露，其曾于瀏覽同區(qū)域房源時(shí)發(fā)現(xiàn)，在自己租住的房屋客廳隔斷間被拆除前，該隔斷房出租信息曾先后幾次下架又上線自如App，直到房間被徹底拆除。
此外，北京商報(bào)記者在對(duì)北京市區(qū)多個(gè)片區(qū)的小區(qū)進(jìn)行走訪了解到，在自如對(duì)外出租的眾多房源中，仍有一批未到期房源（與房東合約未到期）存在設(shè)有隔斷間繼續(xù)租賃的情況。
有自如管家透露，目前自如從業(yè)主處新收取的房源不再設(shè)隔斷間，不過也有部分同自如續(xù)約的房東主動(dòng)提及可增設(shè)隔斷，這樣房東每月能獲得高于正常房屋結(jié)構(gòu)出租的租金。而此前存在的隔斷間有些被拆除了，有些沒被檢查到的還在租。
與林佳入住隔斷間境遇類似而又稍顯不同的是，剛剛?cè)胱|城區(qū)某小區(qū)自如房源的宋淼（化名），是個(gè)對(duì)自己租住房源為隔斷間“有數(shù)”的知情人。
“管家說房源檢查最嚴(yán)格的時(shí)候已經(jīng)過去了，現(xiàn)在剩下的隔斷間只要對(duì)外出租的都能住。”但是在宋淼的追問下，管家也不得不坦言，因?yàn)楸本┦袊?yán)查隔斷間出租的原因，所以此類隔斷房還是有潛在被拆除的風(fēng)險(xiǎn)。
“之所以選擇簽約隔斷間，主要是覺得性價(jià)比可以吧，全年在租房成本上的壓力可以小一點(diǎn)。”但在宋淼看來，盡管有來自自如管家“隔斷風(fēng)波已過”的寬慰，但其心中對(duì)于這間隔斷小屋“能住多久”的顧慮依然沒能被打消。不過現(xiàn)階段，宋淼似乎也愿意為了節(jié)省房租抱著僥幸的心理繼續(xù)住下去。
網(wǎng)絡(luò)投訴平臺(tái)之中消費(fèi)者對(duì)于自如隔斷間問題的相關(guān)投訴意見，似乎也能從側(cè)面印證自如隔斷間的“再現(xiàn)”。
北京商報(bào)記者瀏覽黑貓投訴平臺(tái)發(fā)現(xiàn)，自如違規(guī)設(shè)置隔斷以及相關(guān)維權(quán)等話題，占據(jù)了該平臺(tái)針對(duì)自如投訴意見中的很大比重。其中，一起發(fā)生在今年9月的北京自如客投訴案例顯示，其在自如App上租賃房被派出所檢查發(fā)現(xiàn)為隔斷后要求拆除，但自如拒絕賠償租客損失，只送了該租客一張搬家券。
根據(jù)媒體報(bào)道，今年9月和10月，自如共3次因改變房屋內(nèi)部結(jié)構(gòu)分割出租而被北京市住建委處罰，涉及的房屋分別位于大興區(qū)黃村鎮(zhèn)DX00-0101-0801等地塊、朝陽區(qū)萬象新天地四區(qū)、朝陽區(qū)北京像素南區(qū)，違規(guī)行為分別為4室打隔斷改為5室、6室打隔斷改為7室和4室打隔斷改為5室。
爭(zhēng)議“N+1”
合規(guī)與成本之間的考題
上述提及的“隔斷間”，借用業(yè)內(nèi)專業(yè)一點(diǎn)的話術(shù)來講，叫做“N+1”模式，即將房屋中比較大的起居室、客廳經(jīng)過改造后作為一間臥室單獨(dú)出租。自如此前將這種由起居室、客廳改造而成的隔斷間，稱之為“優(yōu)化間”。在業(yè)內(nèi)人士看來，“N+1”模式能在一定程度上緩解大城市租房群體的住房壓力，降低房屋租金，同時(shí)也是部分分散式長(zhǎng)租公寓的一大重要盈利來源。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉更是直言，所有的長(zhǎng)租公寓玩的都是一個(gè)以時(shí)間為核心要素的期限套利游戲：裝修、分租這些其實(shí)都只是資金池的補(bǔ)充。“從租賃企業(yè)來說，如果沒有多一間（N+1）的可能性，現(xiàn)階段租賃行業(yè)也無利可圖。”
需要指出的是，隔斷房源出租在北京始終沒有完全合法化。2019年7月，新版《北京市住房租賃合同》和《北京市房屋出租經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同》示范文本的正式發(fā)布，更是再次重申并明確禁止隔斷出租：以原規(guī)劃設(shè)計(jì)為居住空間的房間為最小出租單位，不得改變房屋內(nèi)部結(jié)構(gòu)分割出租，不得按床位等方式變相分割出租。廚房、衛(wèi)生間、陽臺(tái)和地下儲(chǔ)藏室等不得出租供人員居住。
但市場(chǎng)也有觀點(diǎn)認(rèn)為，“N+1”模式的隔斷間出租不是群租房的原罪，保障群租房所處建筑荷載安全、消防安全、公共設(shè)施使用以及避免擾民等考慮，才是北京整改“隔斷房”的初衷。
北京商報(bào)記者也從一名自如管家處了解到，除非舍友惡意舉報(bào)或者其他不可抗力因素導(dǎo)致的隔斷間被強(qiáng)制拆除，現(xiàn)存隔斷間基本上還會(huì)繼續(xù)出租。但是如果某一隔斷房源被拆除，那么原本由各個(gè)居室協(xié)調(diào)而生的租金及成本平衡關(guān)系也將被打破，不排除會(huì)清退其余租客重新評(píng)估房源成本，并調(diào)整出租價(jià)格。
北京市京師律師事務(wù)所律師劉松濤指出，自如作為租房平臺(tái)應(yīng)了解更為全面的法律風(fēng)險(xiǎn)，包括在租房合同上提醒租客租賃房源為隔斷間，在相關(guān)法律規(guī)定出臺(tái)后更應(yīng)迅速出具針對(duì)被拆遷租客的補(bǔ)償方案?，F(xiàn)實(shí)中自如不僅沒有在格式合同上盡到提醒義務(wù)，侵犯了租客的知情權(quán)，在租客多次反饋后仍未給出解決方案，應(yīng)對(duì)租客因被強(qiáng)拆遭受的損失承擔(dān)責(zé)任。此外，行政管理部門對(duì)于戶型的整改要求不屬于法律上界定的“不可抗力”，自如也不應(yīng)以此免責(zé)。
而對(duì)于“N+1”的態(tài)度，中房經(jīng)聯(lián)主席胡景暉也曾指出：目前，熱點(diǎn)城市有效租賃房源供應(yīng)不足，且租金價(jià)格過高。一方面，一線城市和經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的二線城市租賃需求特別旺盛，尤其是暑期畢業(yè)季，供不應(yīng)求對(duì)租金上漲形成嚴(yán)峻壓力；另一方面，租房人群有通過合租分?jǐn)傋饨鸪杀镜男枰?，而中介機(jī)構(gòu)、租賃經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)則有做‘N+1’提升單套房屋額外租金收益的需求。基于這幾點(diǎn)，導(dǎo)致市場(chǎng)上的隔斷房層出不窮，這也推動(dòng)了部分城市‘N+1’模式逐步合法化。”
就“承諾不打隔斷后，自如隔斷房再現(xiàn)”以及“現(xiàn)存隔斷房源規(guī)模及處置方式”等問題，自如在接受北京商報(bào)記者采訪時(shí)表示，“非常抱歉看到租客這樣的居住體驗(yàn)，我們?cè)敢鈪f(xié)助租客尋找其他合適房源。目前，自如已與租客林佳達(dá)成和解。租客如有其他疑問可以向工作人員反饋進(jìn)行核實(shí)處理，從而妥善解決居住問題。自如積極響應(yīng)北京相關(guān)規(guī)定，停止新收、新簽優(yōu)化間，并按照計(jì)劃對(duì)現(xiàn)存房源進(jìn)行有序、穩(wěn)妥完成相關(guān)工作”。北京商報(bào)樓市調(diào)查小組 |
