買的時候三房，交樓的時候變成兩房；14項工程質(zhì)量不達標，問題遲遲難解決；兩大開發(fā)主體踢皮球，各執(zhí)一詞……深圳一個名為“卓越星源”的樓盤項目，近千套商品住宅本應(yīng)在今年6 月底就應(yīng)該交付，如今 4 個月過去了，近千名已經(jīng)付款的業(yè)主卻陷入進退兩難的困境。
房子到底出了什么問題？誰該為現(xiàn)在的情況負責(zé)？面對業(yè)主的追問和質(zhì)疑，卓越星源此前合作的兩大開發(fā)主體卓越集團和世紀星源(000005)各說各話。
違建被拆，三房變兩房
業(yè)主質(zhì)疑樓盤虛假宣傳
中國證券報(ID:xhszzb)記者日前來到位于深圳市龍崗區(qū)平湖街道的卓越星源項目(合同備案名“中環(huán)陽光星苑”)。 記者在該小區(qū)看到，多棟樓的樓面部分都被從樓頂展開的一張巨大塑料布所遮蓋，走近可以發(fā)現(xiàn)，塑料布遮蓋的是采光天井，原本存在的樓板被全部一層層鑿穿，從下往上望去只剩一個個黑洞。 此外，在另外一些樓棟的陽臺處，也可以看到明顯的外立墻面被拆除痕跡。 好好的樓板和墻面為何被拆除？
有現(xiàn)場業(yè)主告訴中國證券報(ID:xhszzb)記者，這些如今中空的天井、被砸掉外立面的陽臺，原本被開發(fā)商加蓋了樓板和外墻，作為“房間”賣給了業(yè)主。但實際上，這些加蓋的樓板并不在備案合同圖紙上體現(xiàn)，屬于違法建筑。這些違建于今年 1 月被人舉報，當(dāng)?shù)赝恋乇O(jiān)察部門對其進行了依法拆除。
“當(dāng)初買房時，開發(fā)商宣傳的是三房戶型，結(jié)果交房后卻變成了兩房，原本宣傳冊上寫著的臥室的位置，變成了一個砸掉外墻的陽臺。”購買了卓越星源 1 棟 6A 單元一處 80 多平米戶型的業(yè)主周玲告訴中國證券報(ID:xhszzb)記者，當(dāng)初買房時銷售人員明確表示自己買的是三房戶型，宣傳圖冊的戶型圖上也是這么標注的，但在今年 6 月份臨近交房日期時自己才發(fā)現(xiàn)，原來的一個臥室如今變成了陽臺。
在周玲提供的資料中，記者看到，在宣傳圖冊中，明確標注了該戶型中存在 3 個臥室、2 個衛(wèi)生、1 個客廳、1 個餐廳等戶型配置。 (宣傳冊展示的戶型圖 來源：業(yè)主供圖)
但在備案合同的戶型圖中，原本位于宣傳圖冊右上方的一處“臥室”區(qū)域，變成了“陽臺”。 (備案合同中標注的戶型 來源：業(yè)主供圖)
“當(dāng)時在簽購房合同時，開發(fā)商都是按秒翻頁催促業(yè)主簽字，根本不給仔細看合同的機會，直到臨近交房我們才發(fā)現(xiàn)房子縮水。”周玲說，卓越星源的房價是 4 萬多，開發(fā)商在銷售過程中存在虛假宣傳行為，導(dǎo)致實際戶型“貨不對板”，原本開發(fā)商對外宣傳的“三房”、“四房”最后變成了“兩房”、“三房”，每個業(yè)主損失幾十萬元。
卓越星源另一個被業(yè)主詬病的是質(zhì)量問題。另一位業(yè)主吳鵬說，根據(jù)購房合同的約定，今年 6 月 30 日該樓盤應(yīng)該正式向業(yè)主交房。但在這一天，負責(zé)管理該樓盤物業(yè)的深圳市智慧空間物業(yè)管理服務(wù)有限公司卻向業(yè)主公示了一份《關(guān)于“中環(huán)陽光星苑”項目目前因工程質(zhì)量問題檢驗未通過的情況說明》，除了告知業(yè)主樓盤因質(zhì)量問題無法按時交樓外，還列出包括“兩次柱頭壓爆裂重大結(jié)構(gòu)問題未經(jīng)設(shè)計方確認和專家認證；地下室頂板和消防水箱等部位打孔注漿堵漏破壞結(jié)構(gòu)及消防線路問題；多部電梯基坑及井道漏水問題未徹底解決”等 14 項問題清單。對于需要整改的責(zé)任方，《說明》直指項目的代建方卓越置業(yè)集團有限公司和施工單位中天建設(shè)集團有限公司。 (在卓越星源小區(qū)的地下室，有明顯的積水和滲水現(xiàn)象)
兩大項目方各執(zhí)一詞
爆發(fā)爭執(zhí)推說與自己無關(guān)
卓越星源樓盤的房子到底出了什么問題？ 中國證券報(ID:xhszzb)記者查閱上市公司世紀星源公告了解到，早在 2010 年，世紀星源便拿到了該樓盤地塊的開發(fā)權(quán)，后續(xù)通過聯(lián)營企業(yè)控制的子公司深圳市喀斯特中環(huán)星苑置業(yè)有限公司(簡稱“喀斯特”)對該樓盤進行開發(fā)。
2016 年 2 月，世紀星源公告，正式引入卓越集團對該項目進行開發(fā)建設(shè)。公告顯示，卓越集團通過全資子公司卓越信捷，按 2.9484 億元價格向中環(huán)星苑承接項目公司 73.71% 股權(quán)，使卓越信捷在項目的代建管理期內(nèi)成為項目公司的合作股東，剩余 26.29% 股權(quán)由世紀星源的聯(lián)營企業(yè)持有。自此，卓越集團正式參與該樓盤的開發(fā)。
中國證券報(ID:xhszzb)記者通過天眼查獲得的工商登記信息顯示，卓越信捷于 2016 年 3 月 31 日正式入股喀斯特，于 2018 年 5 月 31 日完成完成所持 73.71% 股權(quán)的退股，承接方為深圳市星源城市能源開發(fā)有限公司。 來源：天眼查
中國證券報(ID:xhszzb)記者拿到的一份內(nèi)部資料顯示，因為對樓盤交付質(zhì)量存在分歧，喀斯特公司曾在今年 6 月份向卓越集團寄送了多封告知函，提出樓盤在建筑施工、用料方面存在不達標的情況。其中，一份顯示寄送日期為 2018 年 6 月 7 日的告知函顯示：“根據(jù)項目管理平臺數(shù)據(jù)顯示，自 2018 年 1 月 1 日至 2018 年 6 月 7 日，現(xiàn)場發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題 754 條，其中關(guān)于砌體構(gòu)造柱、圈梁、拉結(jié)筋的質(zhì)量問題有 43 條。” 此外，在一封今年 6 月 6 日喀斯特公司發(fā)給施工總承包方中天建設(shè)及卓越集團的催告函中，喀斯特公司指責(zé)中天建設(shè)阻撓第三方施工人員入場整改，“作為卓越置業(yè)集團指定的總承包單位，貴司在無法完成整改義務(wù)時，還阻礙其他施工單位完成整改工程義務(wù)。”同時，這封催告函還在附件中展示了 4 張中天建設(shè)與第三方施工單位人員發(fā)生沖突的照片。
對于卓越星源樓盤目前存在的問題及解決方案，中國證券報(ID:xhszzb)記者致電世紀星源董事會秘書羅曉春，羅曉春回復(fù)稱“該樓盤是卓越集團負責(zé)的，與公司沒關(guān)系”便掛掉了記者電話。隨后記者再次致電羅曉春，對方未能接聽。
卓越集團回復(fù)中國證券報(ID:xhszzb)記者稱：“中環(huán)陽光星苑項目的開發(fā)主體為世紀星源，卓越集團為該項目的代建管理方。根據(jù)該項目合作開發(fā)協(xié)議、項目管理協(xié)議以及房屋買賣合同中，書面約定了以下幾點：項目開發(fā)主體為喀斯特公司；卓越集團負責(zé)該項目開發(fā)管理工作至項目取得竣工驗收備案截止；喀斯特公司負責(zé)該項目主體竣工驗收后的改造、交付以及后續(xù)物業(yè)管理工作(世紀星源公司旗下物業(yè)公司)。目前，我司已經(jīng)于 2019 年 1 月完成竣工驗收并移交喀斯特公司管理，我司無管理權(quán)限。”
對于中國證券報(ID:xhszzb)記者在采訪函提及的樓盤質(zhì)量問題，卓越集團表示，相關(guān)質(zhì)量問題由喀斯特公司負責(zé)整改，公司管理項目期間不存在“項目違法搭建”問題，項目于 2019 年 1 月完成竣工備案。按合作約定，后期交付由喀斯特公司負責(zé)。
“偷面積”遭遇嚴監(jiān)管
住建及市場監(jiān)管部門已介入調(diào)查
據(jù)悉，過去一段時間里，“偷面積”一度成為部分開發(fā)商的慣用伎倆，有的開發(fā)商在滿足《建筑面積計算規(guī)則》中規(guī)定的前提下，通過特殊設(shè)計，在辦理房屋竣工驗收手續(xù)之后“突擊”加建，增加室內(nèi)室外空間，讓房子的某一部分可以“不計面積”或“計一半面積”。 而這些開發(fā)商在宣傳房屋時，會宣稱贈送面積多，可改造空間大。“買一套送半套”、“買房送陽臺”、“兩房變?nèi)?rdquo;……“偷面積”的地方，大多都出在公攤上。
對于這種行為，財經(jīng)評論員嚴躍進表示，開發(fā)商通過違法搭建“偷面積”一方面違背了合同約定，另一方面改變了原本的結(jié)構(gòu)設(shè)計，存在質(zhì)量安全隱患。“偷面積”表面上看起來似乎是開發(fā)商“讓利”于消費者，但實際上往往已經(jīng)事先把成本計算進去了，后期一旦違建部分被拆除，“受傷”的往往是消費者。
目前，深圳加大了對于開發(fā)商“偷面積”的打擊監(jiān)管力度。2018 年 1 月，位于福田區(qū)的寶能城市公館 79 套房源因為存在違法加建的問題而被限制房地產(chǎn)權(quán)利登記，不得銷售；2018 年 7 月，位于龍華區(qū)的金亨利二期開盤時因“天價喝茶費”，開發(fā)商違規(guī)“送面積”等問題引起關(guān)注，此后幾次想搭板均被拆除整改。
對于這種“偷面積”的行為，有評論戲稱：“開發(fā)商請客，購房者買單”。房子一賣，開發(fā)商回款萬事大吉，購房者卻要面臨進退兩難的困境。對于卓越星源的業(yè)主而言，此時收房，就等于接受了“三房變兩房”和質(zhì)量不達標的損失；選擇退房，畢竟已經(jīng)供樓 2 年多，損失不小，開發(fā)商那里也不一定說退就退。
面對卓越集團和世紀星源的各執(zhí)一詞，中國證券報(ID:xhszzb)記者了解到，卓越星源業(yè)主目前已經(jīng)向住建部門和市場監(jiān)督部門分別提出了建筑質(zhì)量不達標及虛假宣傳的調(diào)查申請，近期相關(guān)調(diào)查結(jié)果有望出爐，本報將繼續(xù)關(guān)注該事件的最新進展。(文中業(yè)主均為化名。文中所有圖片，除標注來源的部分圖片，其余均由中國證券報記者拍攝) |
