近日，建業(yè)地產(chǎn)發(fā)布公告稱，截至2019年9月30日，集團(tuán)取得物業(yè)合同銷售總額人民幣651.05億元，同比增加34.4%。集團(tuán)總合同銷售建筑面積930.26萬平方米，同比增加為27.6%。
近年來建業(yè)地產(chǎn)提出“輕重并舉”的發(fā)展模式。在2015年建業(yè)地產(chǎn)藍(lán)海戰(zhàn)略發(fā)布會上，建業(yè)地產(chǎn)董事局主席胡葆森宣布：“建業(yè)未來將以輕資產(chǎn)為主要模式，用三到五年，實(shí)現(xiàn)企業(yè)從房地產(chǎn)開發(fā)商到新生活方式服務(wù)商的整體轉(zhuǎn)型。”由此開啟了“由重到輕”的轉(zhuǎn)型之路。
那么，建業(yè)地產(chǎn)的“輕重并舉”成效如何？9月份業(yè)績數(shù)據(jù)顯示，前9月集團(tuán)重資產(chǎn)業(yè)務(wù)取得合同銷售額人民幣450.82億元，同比增速為20.6%；而輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)取得合同銷售額200.23億元，同比增速為80.7%。可見其輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型已見成效，重資產(chǎn)業(yè)務(wù)增速放緩明顯。
不過值得注意的是，高毛利率的輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)的發(fā)展，并未持續(xù)提升企業(yè)的利潤率。其半年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，建業(yè)地產(chǎn)2019年上半年毛利率為27.3%，較去年同期下跌8.7%。凈利率為8.5%，較去年同期下跌3.5%，毛利率和凈利率出現(xiàn)明顯下滑。
與此同時(shí)，建業(yè)地產(chǎn)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型后負(fù)債結(jié)構(gòu)等問題仍舊突出。數(shù)據(jù)顯示，建業(yè)地產(chǎn)2019年上半年從凈借貸比率來看，上半年末凈借貸比率為60.5%。為緩解資金壓力，建業(yè)地產(chǎn)多次通過項(xiàng)目股權(quán)進(jìn)行融資。
上半年公司公告內(nèi)容顯示，2019年4月建業(yè)地產(chǎn)向百瑞信托出售鄭州金水項(xiàng)目49%股權(quán)及債權(quán)，對價(jià)13.35億元；5月，再次向百瑞信托出讓全資子公司河南龍宇股權(quán)，涉及金額8.15億元；6月，向東方今典出讓旗下信陽天恒置業(yè)50.31%股權(quán)，對價(jià)5.27億元。
除表內(nèi)負(fù)債持續(xù)增加外，建業(yè)地產(chǎn)2019年上半年或然負(fù)債增加較快，其中向合營企業(yè)的銀行貸款及其他貸款的擔(dān)保金額由2018年的49.85億元激增為103.73億元，增幅達(dá)到108%。實(shí)際上伴隨著項(xiàng)目股權(quán)的出讓和合作項(xiàng)目的增多，建業(yè)地產(chǎn)對合營公司擔(dān)保金額也不得不隨之增長。
值得一提的是，上半年建業(yè)地產(chǎn)在鄭州僅獲得3個項(xiàng)目，共斥資56.19億元擴(kuò)儲14.98萬平方米，位居正商、融信、碧桂園、融創(chuàng)、綠地之后。從建業(yè)內(nèi)部來看，新增儲備建筑面積約452.0萬平方米，意味著在鄭州新增土儲建面占比下滑至10.6%。
由此，也引發(fā)了外界對其弱化在大本營投資強(qiáng)度的質(zhì)疑。在2019半年業(yè)績會上，建業(yè)首席執(zhí)行官袁旭俊公開表示，鄭州今年份額會超過前兩年的份額。但進(jìn)入下半年，建業(yè)在鄭州的土拍中長期處于“缺席狀態(tài)”。
在8月的半年業(yè)績會上，建業(yè)地產(chǎn)董事會主席胡葆森強(qiáng)調(diào)，建業(yè)新藍(lán)海戰(zhàn)略正在穩(wěn)步推進(jìn)，一方面繼續(xù)深耕河南市場，鞏固并擴(kuò)大既有市場份額；一方面利用輕資產(chǎn)模式有限度地走出河南，延伸市場空間。
但不可否認(rèn)的是，外來品牌房企的不斷進(jìn)入和本地房企的強(qiáng)勢突起，對深耕河南的建業(yè)地產(chǎn)構(gòu)成了內(nèi)憂外患。一位長期研究鄭州市場人士表示：“經(jīng)過幾年時(shí)間，目前入局鄭州市場的外來房企已經(jīng)超了50家，市場份額也與本地房企幾近五五分。”
根據(jù)合同金額計(jì)算，2018年建業(yè)地產(chǎn)河南省市場占有率繼續(xù)下滑。建業(yè)更是沒有守住最大的城市鄭州，據(jù)億翰智庫發(fā)布的河南省典型房企銷售業(yè)績數(shù)據(jù)來看，2009年起建業(yè)就失去了鄭州市場老大的地位。
建業(yè)在鄭州的競爭優(yōu)勢正在下降，億翰智庫首席研究員張化東甚至認(rèn)為，其前十地位或?qū)⒉槐?。另有長期研究建業(yè)地產(chǎn)的人士表示：“深耕河南，卻丟掉了河南最大的市場，這也是建業(yè)戰(zhàn)略上一個難以估量的敗筆。”
建業(yè)對大本營城市投資強(qiáng)度的弱化也并未有效控制其拿地成本，2019年上半年拿地成本反而快速提升，突破2000元/平方米，達(dá)到2176元/平方米，較去年同期大幅增加99.8%。
億翰研究院的報(bào)告指出，這主要有兩個方面原因：一是建業(yè)地產(chǎn)為維持鄭州土地儲備，2019年上半年高價(jià)拿地，新獲取的3個項(xiàng)目平均拿地成本均在15000元/平方米左右；二是為加速下沉三四線，2019年上半年獲取了一些并不便宜的三四線城市的地塊。 |
