交了一年房租，才住6個月房東就來趕人。80后李開明，通過中介在南京市郊租到一套屬于南京樂伽商業(yè)管理公司（以下簡稱“樂伽”）的房子。樂伽停業(yè)后，房東天天來敲門。經(jīng)過警方調(diào)解，雙方各讓一步，李開明一家可以住3個月后再搬走。
8月7日，樂伽發(fā)布公告稱，公司已停止經(jīng)營，無法償還客戶欠款。樂伽爆雷，影響到南京、蘇州等8個城市的數(shù)十萬家庭，僅南京就涉及5萬套房子。
據(jù)了解，樂伽的租客有許多是剛畢業(yè)的大學生，此次爆雷，年輕人成了受害主體。南京市目前的解決方案基本是房東租客各擔責一半。原本就經(jīng)濟拮據(jù)的青年租客遭受了不小的損失。
調(diào)解成功率約七八成，維權群改名直租群
劉淳燕在南京讀研，今年1月17日，樂伽業(yè)務員和劉淳燕簽約時稱租金為2300元/月，年付可以優(yōu)惠到2000元/月。急著找地方落腳參加實習的劉淳燕，簽下了一年的合同，押金房租共支付了2.6萬元。直到房東露面，她才知道樂伽給房東的價格是每個月2700元/月，房東只收到了半年的房租。經(jīng)過雙方多次的協(xié)商，劉淳燕可以再住兩個月后搬走，還要交2000元保證金，最終算下來她損失了1萬元。
樂伽出事后，南京市各區(qū)政府在轄區(qū)設立了調(diào)解服務點，安排律師和租賃企業(yè)工作人員妥善解決房東租客矛盾。南京市住房租賃協(xié)會還推薦我愛我家、自如等5家住房租賃企業(yè)，作為樂伽的業(yè)務承接方。其他涉及樂伽業(yè)務的城市也分別安排了業(yè)務承接方。
棲霞區(qū)調(diào)解員介紹，調(diào)解是民間行為，不是政府行為，調(diào)解處是給房東和租客搭建一個溝通的平臺。調(diào)解處建議各擔一半損失，損失在3個月房租以內(nèi)的，引導房東讓租客住到期滿；超過3個月的，引導租客根據(jù)市場價格給予房東適當補貼，房東也作出一定讓步，雙方達成協(xié)議者與5家企業(yè)重新簽訂合同。
“調(diào)解是目前最好的處理方式。”一位參與調(diào)解工作的律師分析說，如果走司法程序，兩場官司打下來估計要半年，而樂伽無法承擔違約欠款，最終房東和租客還得協(xié)商解決。
一位參與調(diào)解工作的房產(chǎn)中介公司負責人透露，截至8月20日，南京市調(diào)解處共計接待4000組房東、租客，調(diào)解成功率約有70%~80%。
這位負責人說，對于達不成一致意見的，中介公司提供臨時周轉房，或者與參與調(diào)解的公寓租賃公司簽訂合同，給予租客一兩個月的房租優(yōu)惠，盡量解決租客困難。
“這是房產(chǎn)中介行業(yè)挽回房屋中介聲譽，給租客們信心的做法。”這位負責人介紹，行業(yè)協(xié)會已經(jīng)達成共識，要化解這次的行業(yè)信任危機。
一些維權者也倡議雙方協(xié)商解決。隨著事件漸漸平息，原本房東、租客的維權群改名為直租群，成為一個新的租房平臺，“不讓中間商賺差價”。
專項整治“高收低出”
8月12日，南京市住房保障和房產(chǎn)局發(fā)布通知，為防范和化解住房租賃市場風險，南京市房產(chǎn)局、公安局、市場監(jiān)管局、地方金融監(jiān)管局等部門將用兩個月時間整治租房市場，嚴查“高收低出”、挪用租金等行為。
這次專項行動主要針對房地產(chǎn)經(jīng)紀機構和住房租賃企業(yè)。企業(yè)利用貸款融資高額租金搶占房源，搞“高收低出”、挪用租金，強制或誘導租客使用“租金貸”等行為將被嚴厲打擊。企業(yè)發(fā)布虛假租賃房源信息、違規(guī)出租或代理不符合出租條件的房屋、無證照經(jīng)營或超出核準范圍經(jīng)營、未按要求進行機構備案或信息登記等也在整治范圍內(nèi)。此外，相關部門還將嚴查房東或企業(yè)采取暴力或“軟暴力”驅逐承租人的行為。
這場專項整治就是針對樂伽爆雷事件開展的。據(jù)了解，目前樂伽高管已被警方控制，公司資金已被凍結。
從三年前靠15萬元注冊資金起家到擁有數(shù)萬套房源，樂伽爆雷，揭開了長租公寓企業(yè)野蠻生長的神秘面紗。
業(yè)內(nèi)人士認為，長債短借，盲目擴張，導致資金鏈斷裂，是樂伽爆雷的主要原因。“我認為他們有洗房（借租房名義侵吞房東和租客的錢——記者注）的嫌疑。”一位從事公寓租賃的負責人認為，樂伽就是利用大眾圖便宜的心理實現(xiàn)擴張的。
這位負責人說，高收低租可以說是市場行為，但樂伽燒的是誰的錢？后期怎么補回來？網(wǎng)約車、共享單車在前期不斷燒錢培育市場的過程中，燒的是投資方的錢。樂伽一沒資本，二沒融資，卻敢虧錢來培育市場，這純粹是擾亂市場破壞行業(yè)聲譽的行為。
近兩年，先后有杭州鼎家公寓、寓見公寓（上海）、南京玉恒公寓等二十多家長租公寓企業(yè)資金鏈斷裂。
一位房產(chǎn)律師指出，租賃是民生行業(yè)，長租公寓企業(yè)過度金融化，用下游的租金填補上游的窟窿，收房越多，窟窿越大，爆雷是早晚的事。
凸顯行業(yè)監(jiān)管空白
樂伽高風險運營為什么沒有得到及時監(jiān)管？
“長租公寓作為租賃市場的新興行業(yè)，目前還沒有相關法規(guī)對其進行監(jiān)管。”一位參與調(diào)解的律師說，長租公寓行業(yè)不屬于房屋中介，是租賃公司，又不屬于金融監(jiān)管對象，沒有指定部門監(jiān)管。近兩年頻頻爆雷屬于行業(yè)發(fā)展早期階段的正?，F(xiàn)象。
這個說法也得到了多家房產(chǎn)中介企業(yè)的認同。房屋中介公司不經(jīng)手租金，只負責找客戶，收服務費，樂伽接受房主委托，長期出租，靠經(jīng)手租金形成現(xiàn)金流，況且一房一價，房源分散，監(jiān)管難度較大。
“員工道德風險是房屋租賃行業(yè)的最大隱患。”365房產(chǎn)網(wǎng)工作人員告訴記者，租賃行業(yè)就業(yè)門檻低，員工素質(zhì)相對差，存在道德風險。租賃行業(yè)一房一價，可能存在員工與房東合伙騙錢的現(xiàn)象。
樂伽爆雷的導火索恰恰就是員工涉嫌侵吞房款。樂伽在7月20日發(fā)布的公告中提到，其合肥分公司員工涉嫌侵占公司資金的現(xiàn)象屢禁不止。
一位業(yè)內(nèi)人士建議，把長租公寓企業(yè)與房產(chǎn)經(jīng)紀人納入誠信管理，在行業(yè)內(nèi)部做到規(guī)范化、體系化，不失為一種有效的監(jiān)管辦法。
中國青年報·中國青年網(wǎng)記者 李潤文 實習生 汪琦雯 來源：中國青年報 |
