每經(jīng)記者 包晶晶 每經(jīng)編輯 魏文藝
進(jìn)入7月，全國地價(jià)結(jié)束連續(xù)6個(gè)月的上行趨勢，土地成交溢價(jià)率回落，土地出讓金環(huán)比下跌。但7月份房企拿地基本延續(xù)上月的積極態(tài)勢。
中指研究院數(shù)據(jù)顯示，今年1~7月，碧桂園、萬科、融創(chuàng)占據(jù)拿地金額排行榜前三位。碧桂園拿地金額1086億元，與2018年的1079億元幾乎持平，但拿地面積減少了近1000萬平方米。
從企業(yè)新增貨值角度看，前三梯隊(duì)房企新增貨值門檻值環(huán)比增速繼續(xù)下滑，頭部梯隊(duì)企業(yè)減速則更為明顯。
8月初，在中指研究院舉行的市場形勢及企業(yè)研究成果分享會(huì)上，中國指數(shù)研究院研發(fā)中心研究副總監(jiān)吳建欽指出，7月底，整個(gè)市場預(yù)期（包括銷售端、融資端）都會(huì)對給房企造成影響，加之融資渠道會(huì)持續(xù)收緊，企業(yè)資金壓力也會(huì)比較大。這些方面共同加起來，下半年企業(yè)拿地會(huì)更加謹(jǐn)慎，投資情緒也會(huì)更加理性，土地市場也會(huì)逐步回歸理性。
頭部房企積極拿地
中指研究院《2019年1~7月全國房地產(chǎn)企業(yè)拿地排行榜》顯示，今年前7個(gè)月，TOP10房企拿地總額6605億元，拿地門檻為407億元，較2018年同期均略有上升。從面積上看，TOP10企業(yè)拿地總面積14104萬平方米，去年同期為13745萬平方米，略有增漲。
具體到企業(yè)，1~7月，碧桂園累計(jì)拿地1086億元，位居拿地榜首位；萬科以總額1030億元占據(jù)榜單第二位；第三名融創(chuàng)拿地總額685億元。TOP10企業(yè)拿地總額6605億元，占TOP100企業(yè)的36.5%，行業(yè)集中度繼續(xù)提升。
同策咨詢研究總監(jiān)張宏偉向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，“頭部企業(yè)確實(shí)現(xiàn)階段拿地動(dòng)作比較積極，當(dāng)前土地市場回歸理性，在公開市場拿地還是比較好的機(jī)會(huì)。所以一些大企業(yè)進(jìn)行積極補(bǔ)倉和布局，而部分中小企業(yè)市場反應(yīng)能力比較弱，主動(dòng)收縮了戰(zhàn)線，拿地也理性了。未來大型企業(yè)和中小企業(yè)在土地市場的做法還是不一樣的。”
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)指出，“大型企業(yè)銷售規(guī)模比較大，拿地也會(huì)比較多，這個(gè)基本上是可以預(yù)期的。從某種程度上來講，也側(cè)面也說明了當(dāng)前地產(chǎn)企業(yè)還是愿意去主動(dòng)拿地，市場也沒有想象中的悲觀，很多企業(yè)還是愿意做大規(guī)模。”
以萬科為例，其7月在土地市場繼續(xù)發(fā)力，單月拿地金額超280億元。而融創(chuàng)前7個(gè)月拿地金額是去年同期（142億元）的近5倍，從去年第34名躍升至今年的第3；拿地面積達(dá)到1188萬平方米，較去年同期幾乎翻番。
張宏偉指出，“未來大型房企在市場下行的周期中仍然更占優(yōu)勢，強(qiáng)者恒強(qiáng)的局面還會(huì)出現(xiàn)。現(xiàn)在還是大魚吃小魚，快魚吃慢魚。將來三到五年，很可能大魚吃大魚，甚至頭部前10、前20房企在接下來的市場競爭和洗牌過程中被淘汰。”
新增貨值門檻降低
對房企而言，土地儲(chǔ)備更強(qiáng)調(diào)規(guī)模，而貨值則站在投資角度。
從億翰智庫《2019年1~7月中國房地產(chǎn)企業(yè)新增貨值TOP100》榜單來看，碧桂園、萬科穩(wěn)坐冠亞軍，而融創(chuàng)新增貨值是去年同期的3倍，躍升至榜單第三位；保利和陽光城躍進(jìn)前十位。
值得注意的是，今年1~7月，新增貨值破千億元的企業(yè)仍然只有15家，而去年同期為17家。同時(shí)，前三梯隊(duì)房企新增貨值門檻值環(huán)比增速繼續(xù)下滑，TOP10房企新增貨值門檻值為1236.8億元，同比下降14%，頭部梯隊(duì)房企減速較為明顯。
嚴(yán)躍進(jìn)向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者分析認(rèn)為，“新增貨值增速放緩和市場周期有關(guān)。當(dāng)前市場周期處在下行階段，對企業(yè)拿地有影響，企業(yè)降速也是應(yīng)對風(fēng)險(xiǎn)的一種考慮。一般來說，土地儲(chǔ)備規(guī)模比較大，說明企業(yè)拿地實(shí)力比較強(qiáng)。但是當(dāng)前貨值比較高，結(jié)合融資環(huán)境來看，仍然是有些風(fēng)險(xiǎn)。”
中國指數(shù)研究院企業(yè)研究總監(jiān)李建橋李建橋則指出，“下半年房企面臨著銷售和外部融資受限，包括應(yīng)對債務(wù)的壓力，我們認(rèn)為下半年房企要積極認(rèn)清政策和市場的形式，要強(qiáng)化投資和資金的運(yùn)用力度，推快銷售回款，增強(qiáng)整體的企業(yè)核心優(yōu)勢，才能保證總體穩(wěn)健的發(fā)展。”
從城市來看，中指研究院數(shù)據(jù)顯示，今年1~7月，全國土地成交金額TOP10城市累計(jì)成交額9229億元，同比增長14.8%，而2018年同期為8037億元。一二線城市仍然是房企投資拿地的重中之重，其中杭州以1672億元位列榜首，同比下降17%；中西部城市土地市場成交日趨火熱，武漢、昆明、西安、鄭州均登上規(guī)劃建筑面積榜單。
長三角在四大城市群中仍然保持最高熱度。1~7月，TOP10房企在長三角地區(qū)拿地金額共計(jì)2721億元，位列首位；在中西部拿地金額達(dá)1951億元；珠三角和環(huán)渤海以1219億元和1217億元分列第三、第四位。
李建橋指出，“前期認(rèn)為政策放松的可能性正在變小。但是城市分化還是在加深的，這種結(jié)構(gòu)性的機(jī)遇還是存在的。” |
