時代周報記者 謝中秀 發(fā)自北京
2019年上半年，全國300城在土地市場唱響了一曲冰與火之歌。
從整體看，土地市場小幅回暖。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2019年1—6月，全國300城土地出讓金總額為22490億元，同比增長16%，再創(chuàng)同期新高。
但具體到各線城市，堪稱冰火兩重天。
今年上半年，一線城市土地出讓金總額為2496億元，同比增長36%；二線城市土地出讓金為12561億元，同比增長26%；三四線城市土地出讓金為7433億元，同比減少3%。
除了土地出讓金，三四線城市的土地流拍率也明顯高于一二線城市—今年上半年，一線城市共推出土地285宗，成交263宗，流拍率7.7%；二線城市共推出土地4671宗，成交4076宗，流拍率12.7%；三四線城市共推出土地8299宗，成交6830宗，流拍率17.7%。
三四線城市的土地溢價率也在下降。1—6月，一線城市土地平均溢價率12%，同比上漲1個百分點；二線城市土地平均溢價率19%，同比上漲2個百分點；三四線城市土地平均溢價率達20%，同比下降7個百分點。
克而瑞廣州區(qū)域首席分析師肖文曉對時代周報記者指出，今年上半年各線城市土地市場呈現(xiàn)的差異，是當前房地產(chǎn)市場分化的又一體現(xiàn)：“三四線土地市場表現(xiàn)疲弱，主要是因為其新房市場從去年下半年開始已經(jīng)普遍降溫。但最根本的原因，在于當?shù)刭彿啃枨髷?shù)量有限，僅靠大城市的外溢需求和返鄉(xiāng)置業(yè)，無法長期支持市場維持亢奮狀態(tài)，再加上今年棚改計劃開工量大幅下挫50%，加劇了這一調(diào)整趨勢。”
肖文曉預測認為，三四線地市的降溫周期才剛剛開始，“進入下半年，缺乏利好帶動的非熱門城市圈的三四線城市，地市降溫的幅度可能進一步擴大”。
地市難退燒
同樣是維持上升勢頭，細分一二線城市的土地市場，又有不同。
克而瑞地產(chǎn)研究中心解釋指出，今年上半年，一線城市的土地供應，仍舊以保障性用地和舊改用地為主，地價波動幅度不大，土地出讓金的上揚主要受供應量增加影響，而二線城市的土地出讓金同比增加明顯，則主要是受地價影響。
數(shù)據(jù)顯示，2019年1—6月，一線城市共推出土地285宗，推出土地面積1602萬平方米，同比增長31%；成交方面，共成交土地263宗，成交土地面積1490萬平方米，同比增長23%。
二線城市供應量小幅增加—上半年二線城市共推出土地4671宗，推出土地面積21734萬平方米，同比增長7%；成交方面，共成交土地4076宗，成交土地面積18583萬平方米，同比增長5%。但成交樓面均價溢價率則有明顯上漲，上半年土地成交樓面均價為3442元每平方米，同比增長18%；土地平均溢價率為19%，較去年同期上漲2個百分點。
肖文曉同時提醒，雖然上半年三四線城市的土地成交量及溢價率均下跌，但跌幅不大僅為3%，且溢價率高達20%。
“地價跟房價一樣，易漲難跌，之前三四線城市的地價已經(jīng)漲起來了，所以同比未必會下跌。另外，這樣的跌幅和溢價率，也跟現(xiàn)在三四線城市的土地成交結(jié)構(gòu)有關(guān)。以前高速擴張時，房企什么地都拿，再偏遠都不怕?，F(xiàn)在則是挑著拿，即便在三四線城市拿地，也要挑好地拿，這樣對比起來，地價往往也不便宜。”肖文曉向時代周報記者具體解釋道。
中指研究院數(shù)據(jù)顯示，6月的土地溢價率仍處上升通道。全國300個城市土地平均溢價率為20%，較上月上漲0.1個百分點，較去年同期上漲4個百分點。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對時代周報記者表示，隨著春節(jié)后信貸市場增量增加，房企融資難度降低，土地市場在二季度進入復蘇期，雖然隨著地市表現(xiàn)過熱，部分城市收緊政策，但從6月表現(xiàn)來看，仍然延續(xù)了熱度：“雖然目前融資環(huán)境有所收緊，但實際上還是比較寬松的，未來不排除政策加碼的可能性。如果政策不加碼，地市很難退燒。”
二線城市成最大贏家
上半年土地市場上，二線城市成為最大贏家。
除了土地出讓收金12561億元、占比全國300城的55.9%之外，二線城市也是上半年土地交易和拉動土地價格上漲的主要貢獻力量。
數(shù)據(jù)顯示，二線城市上半年推出土地面積占全國的38.7%；成交土地面積占全國的39.5%。在價格方面，二線城市成交樓面均價同比漲幅全國領先—今年上半年，一線城市成交樓面均價同比上漲4%，三四線城市土地成交樓面均價同比上漲6%，遠低于二線城市18%的同比漲幅。
二線城市的土地溢價率也跑贏全國—上半年全國300個城市土地平均溢價率18%，較去年同期下降2個百分點，而二線城市土地平均溢價率為19%，較去年同期上漲2個百分點。
同策咨詢研究總監(jiān)張宏偉向時代周報記者表示，二線城市樓市走熱，主要受整體市場預期轉(zhuǎn)變、流動性寬松的影響，“二線城市尤其是杭州、蘇州等熱點二線城市，迎來了比較好的回歸期”。
時代周報記者注意到，熱點二線城市的土地市場上，長三角城市表現(xiàn)尤為突出。
1—6月全國土地出讓金前十中，杭州、武漢、南京、蘇州、寧波五市占據(jù)了半數(shù)榜單。溢價率方面，合肥、南京、蘇州、杭州四個城市均跑贏了二線城市19%的平均水平，分別達到70.8%、25.44%、21.59%和21.59%，其中，南京土地出讓的溢價率，同比升高足足達到343.48%。
張大偉對此解釋稱，南京同比漲幅較大主要是去年基數(shù)太低。數(shù)據(jù)顯示，2018年上半年，南京土地平均溢價率僅1.93%，其中主要受當年上半年南京推出非涉宅地塊總量較多的影響，2018年上半年，南京共出讓34幅地塊，其中非涉宅地塊有16幅，另外還有4幅純租賃用地，直接拉低了南京總體地價水平。
此外，張宏偉表示，今年上半年長三角多個城市地市較熱，除了區(qū)域價值之外，還與部分城市積極供地，為房企進入、地市升溫創(chuàng)造了條件。
數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，杭州成交面積（規(guī)劃建筑面積）同比增長25.29%、武漢成交面積（規(guī)劃建筑面積）同比增長37.17%、合肥成交面積（規(guī)劃建筑面積）同比增長40.74%。
在“穩(wěn)地價”的要求下，張宏偉預計，長三角地市將會迎來一輪政策調(diào)整。
“首先從城市本級來說，目前蘇州、合肥、南京均已出手‘穩(wěn)地價’。今年5月，蘇州先是發(fā)布了《關(guān)于進一步促進全市房地產(chǎn)市場持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展的補充意見》，加強地價指導，隨后又下調(diào)出讓土地最高限價；合肥也調(diào)整了土地競拍規(guī)則，要求關(guān)聯(lián)企業(yè)不得競拍同一塊地；南京則大幅增加土地供應，應對地市熱度過高。”據(jù)張宏偉介紹，從結(jié)果來看，南京和蘇州的土拍市場已經(jīng)趨于理性。
7月3日，南京下半年首場土拍落槌，其綜合溢價率為16%，已低于此前6月18日和6月5日的29%、21%的綜合溢價率。
政策層面，中央對房地產(chǎn)市場從嚴把控的導向不變。
近日，銀保監(jiān)會針對近期部分房地產(chǎn)信托業(yè)務增速過快、增量過大的信托公司，已經(jīng)開展約談警示。“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資環(huán)境趨緊，接下來的房企流動性不會那么寬松了，拿地也會趨向理性。”張宏偉判斷道。 |
