房價連漲39月 調(diào)控持續(xù)加碼 西安樓市迎來拐點?

時間:2019-07-05  來源:中國經(jīng)濟網(wǎng)-每日經(jīng)濟新聞  作者:陽湖網(wǎng)

  每經(jīng)記者 吳若凡 每經(jīng)編輯 魏文藝

  今后春節(jié)后出現(xiàn)的“小陽春”行情,讓部分城市的樓市迅速回暖,房價漲幅加快,并進而也影響到一些城市的土地市場,使得高溢價地塊甚至“地王”頻出。因為部分城市房價上漲過快,住建部在4月和5月對10個城市提出預(yù)警提示。而隨之,部分城市出臺政策“加碼”調(diào)控,為市場降溫。

  在剛剛過去的上半年,樓市涌現(xiàn)出“止跌令”“加碼調(diào)控”等諸多關(guān)健詞,而這些關(guān)鍵詞也正是對部分城市上半年樓市表現(xiàn)的小結(jié)?!睹咳战?jīng)濟新聞》記者分別選取了西安、廈門和佛山三座城市,對其上半年的房地產(chǎn)市場進行盤點。

  在今年上半年,如果要說哪個城市的樓市火爆,許多人或許會第一時間想到一個西部城市——西安。

  國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,今年5月西安的房價漲幅位居全國城市之首。而這并非其第一次領(lǐng)漲全國,西安房價指數(shù)已連續(xù)39個月上漲。

  在此之前,西安其實早就出臺了“四限”的相關(guān)調(diào)控政策,今年4月又加碼發(fā)布公積金新政,6月20日更是出臺了堪稱西安“史上最嚴(yán)”調(diào)控政策,體現(xiàn)了當(dāng)?shù)卣种茦鞘羞^熱的決心。

  《每日經(jīng)濟新聞》記者調(diào)查發(fā)現(xiàn),在持續(xù)且不斷增強的調(diào)控中,在西安5月領(lǐng)漲的表相背后其實已經(jīng)蘊藏轉(zhuǎn)折的趨勢。

  去化周期不足5個月

  中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示,今年上半年,西安商品房新增供應(yīng)759萬平方米,同比減少23.3%;成交價格13060元/平方米,較2018年上漲11.9%;供求比0.8,延續(xù)供不應(yīng)求態(tài)勢。

  庫存方面,來自中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示,截至6月底,西安商品房可售存量約2846萬平方米,按照近半年月均去化速度計算,去化周期約17.1個月,較年初縮短1.4個月。而商品住宅的去化周期則不足5個月。

  對此,克而瑞西安分析師蔡瑞亮告訴記者,去化周期縮短是因為成交量上去了。最早的時候西安因為去化規(guī)模小,一直屬于供大于求?,F(xiàn)在新開盤項目去化率基本都在80%以上,只要是新推出項目都不愁賣,目前市場上消化的房源都是最新的存量,蔡瑞亮表示,從2016年開始,西安市場就一直在升溫。2016年之前,西安有5~10年房價徘徊在6500~7000元/平方米,基本沒有太大浮動。但從2016年下半年開始,整個市場開始升溫,隨著一波波炒房團的涌入,以及品牌房企的進駐,居民的購房心態(tài)發(fā)生了變化,房價悄然上漲。于是,此前一直被市場壓抑的需求一下子就爆發(fā)出來,房價基本翻了一倍。

  2019年上半年,西安樓市526萬平方米的商品住宅新增供應(yīng),低于2017年和2018年同期水平。而13287元/平方米的成交價格則創(chuàng)下歷史新高水平,漲幅達(dá)13.1%,但較去年全年有所收窄。

  從上半年西安各區(qū)域住宅供銷情況來看,無論是住宅供應(yīng)還是成交,浐灞和曲江依舊遠(yuǎn)遠(yuǎn)領(lǐng)先其他區(qū)域。如浐灞以166萬平方米的成交量位列西安第一,占全市成交總量的23.2%;曲江、城東依次位列其后,分別占全市成交總量的17.8%、14.6%。

  此外,非限購區(qū)域秦漢新城的供銷也相對較旺;新的置業(yè)熱點區(qū)域港務(wù)區(qū)供應(yīng)雖并不大,但成交量位居全市第三。

  為抑制持續(xù)火熱的市場,從2018年開始,西安開始出臺調(diào)控政策,從當(dāng)年開始實行搖號買房。

  今年6月20日,西安更是在原有“四限”調(diào)控政策的基礎(chǔ)上再次升級調(diào)控政策,明確落戶購房年限,增加非本市戶籍人口購房社保繳納年限,首次將臨潼納入限購范圍內(nèi)。該政策不僅是對現(xiàn)有調(diào)控政策的升級,同時也是對執(zhí)行兩年有余的“人才新政”的打補丁,且首次將臨潼納入限購范圍,堪稱西安“史上最嚴(yán)”調(diào)控政策。

  房企拿地回歸理性

  據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計,上半年,西安住宅用地新增供應(yīng)54宗,較去年同期增長10.4%;成交583萬平方米,較去年同期增長43.3%;成交樓面價2537元/平方米,同比上漲38.8%;但成交溢價率15.8%,較2018年減少3.4個百分點。

  表現(xiàn)最為活躍的浐灞區(qū),上半年以117萬平方米成交量領(lǐng)跑全市,占全市成交總量的20.3%;蓮湖區(qū)、曲江新區(qū)依次位列其后,而高陵、鄠邑區(qū)等郊區(qū)縣受供應(yīng)端縮減影響,并無成交土地。

  《每日經(jīng)濟新聞》記者注意到,隨著近兩年西安主城區(qū)土地資源稀缺,許多品牌房企都開始了北上西進之旅。秦漢新城順勢搶占先機,憑借和西安經(jīng)開以及咸陽東城接近的區(qū)位優(yōu)勢,生態(tài)環(huán)境和文化底蘊的加持、以及地鐵機場線的帶動,高端住宅聚集,住宅供應(yīng)和成交都遠(yuǎn)高于其他幾個非限購區(qū)域。

  從企業(yè)拿地情況看,中原地產(chǎn)統(tǒng)計,上半年西安TOP10房企累計拿地金額469億元,同比減少5.4%。

  此外,上半年西安TOP10房企銷售額共計達(dá)到588.3億元。萬科、綠地、融創(chuàng)三家房企依舊穩(wěn)居前三甲。其中金輝雖然在售項目并不多,但依靠曲江金輝世界城,上半年銷售額超53億元,以不足1億元的銷售額之差位于融創(chuàng)之后。

  而從市占率來看,上半年西安TOP10房企累計占全市成交總量的38.8%,較去年同期擴大2.2個百分點,較2018年減少2.4個百分點。值得注意的是,上榜企業(yè)均為外埠品牌房企,本地房企無一入榜。

  《每日經(jīng)濟新聞》記者了解到,在西安土拍市場,之前曾經(jīng)出現(xiàn)過一宗地競價超40次,幾十家房企搶一熱門地塊的情況更是時有發(fā)生。但進入2019年房企似乎冷靜了許多,拿地也逐漸偏向理智。

  蔡瑞亮表示,目前西安不管是購房需求還是房價,都已經(jīng)達(dá)到了一定的平衡水平。這和周邊同能級城市相比,比較相吻合。未來西安房價還會上漲,但不會很大。所以,房企不管是拿地態(tài)度,還是對區(qū)域的選擇方面都會更加謹(jǐn)慎,不會更加激進。

  隨著市場的持續(xù)上行,西安熱點區(qū)域正逐漸往三環(huán)外發(fā)展,而房企如今拿地也基本集中在三環(huán)外。對于購房者來說,主城區(qū)在售項目少、價格高,所以購房者會把需求往新區(qū)拓展,這樣購房壓力也會小。

  蔡瑞亮告訴記者,限購政策升級,西安將外圍區(qū)域臨潼納入限購,但市場熱度較高的西咸新區(qū)除了灃東板塊,其他板塊均未納入,今后西咸新區(qū)可能會更火?! ∶拷?jīng)記者 吳若凡 每經(jīng)編輯 魏文藝

  今后春節(jié)后出現(xiàn)的“小陽春”行情,讓部分城市的樓市迅速回暖,房價漲幅加快,并進而也影響到一些城市的土地市場,使得高溢價地塊甚至“地王”頻出。因為部分城市房價上漲過快,住建部在4月和5月對10個城市提出預(yù)警提示。而隨之,部分城市出臺政策“加碼”調(diào)控,為市場降溫。

  在剛剛過去的上半年,樓市涌現(xiàn)出“止跌令”“加碼調(diào)控”等諸多關(guān)健詞,而這些關(guān)鍵詞也正是對部分城市上半年樓市表現(xiàn)的小結(jié)。《每日經(jīng)濟新聞》記者分別選取了西安、廈門和佛山三座城市,對其上半年的房地產(chǎn)市場進行盤點。

  在今年上半年,如果要說哪個城市的樓市火爆,許多人或許會第一時間想到一個西部城市——西安。

  國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,今年5月西安的房價漲幅位居全國城市之首。而這并非其第一次領(lǐng)漲全國,西安房價指數(shù)已連續(xù)39個月上漲。

  在此之前,西安其實早就出臺了“四限”的相關(guān)調(diào)控政策,今年4月又加碼發(fā)布公積金新政,6月20日更是出臺了堪稱西安“史上最嚴(yán)”調(diào)控政策,體現(xiàn)了當(dāng)?shù)卣种茦鞘羞^熱的決心。

  《每日經(jīng)濟新聞》記者調(diào)查發(fā)現(xiàn),在持續(xù)且不斷增強的調(diào)控中,在西安5月領(lǐng)漲的表相背后其實已經(jīng)蘊藏轉(zhuǎn)折的趨勢。

  去化周期不足5個月

  中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示,今年上半年,西安商品房新增供應(yīng)759萬平方米,同比減少23.3%;成交價格13060元/平方米,較2018年上漲11.9%;供求比0.8,延續(xù)供不應(yīng)求態(tài)勢。

  庫存方面,來自中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示,截至6月底,西安商品房可售存量約2846萬平方米,按照近半年月均去化速度計算,去化周期約17.1個月,較年初縮短1.4個月。而商品住宅的去化周期則不足5個月。

  對此,克而瑞西安分析師蔡瑞亮告訴記者,去化周期縮短是因為成交量上去了。最早的時候西安因為去化規(guī)模小,一直屬于供大于求。現(xiàn)在新開盤項目去化率基本都在80%以上,只要是新推出項目都不愁賣,目前市場上消化的房源都是最新的存量,蔡瑞亮表示,從2016年開始,西安市場就一直在升溫。2016年之前,西安有5~10年房價徘徊在6500~7000元/平方米,基本沒有太大浮動。但從2016年下半年開始,整個市場開始升溫,隨著一波波炒房團的涌入,以及品牌房企的進駐,居民的購房心態(tài)發(fā)生了變化,房價悄然上漲。于是,此前一直被市場壓抑的需求一下子就爆發(fā)出來,房價基本翻了一倍。

  2019年上半年,西安樓市526萬平方米的商品住宅新增供應(yīng),低于2017年和2018年同期水平。而13287元/平方米的成交價格則創(chuàng)下歷史新高水平,漲幅達(dá)13.1%,但較去年全年有所收窄。

  從上半年西安各區(qū)域住宅供銷情況來看,無論是住宅供應(yīng)還是成交,浐灞和曲江依舊遠(yuǎn)遠(yuǎn)領(lǐng)先其他區(qū)域。如浐灞以166萬平方米的成交量位列西安第一,占全市成交總量的23.2%;曲江、城東依次位列其后,分別占全市成交總量的17.8%、14.6%。

  此外,非限購區(qū)域秦漢新城的供銷也相對較旺;新的置業(yè)熱點區(qū)域港務(wù)區(qū)供應(yīng)雖并不大,但成交量位居全市第三。

  為抑制持續(xù)火熱的市場,從2018年開始,西安開始出臺調(diào)控政策,從當(dāng)年開始實行搖號買房。

  今年6月20日,西安更是在原有“四限”調(diào)控政策的基礎(chǔ)上再次升級調(diào)控政策,明確落戶購房年限,增加非本市戶籍人口購房社保繳納年限,首次將臨潼納入限購范圍內(nèi)。該政策不僅是對現(xiàn)有調(diào)控政策的升級,同時也是對執(zhí)行兩年有余的“人才新政”的打補丁,且首次將臨潼納入限購范圍,堪稱西安“史上最嚴(yán)”調(diào)控政策。

  房企拿地回歸理性

  據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計,上半年,西安住宅用地新增供應(yīng)54宗,較去年同期增長10.4%;成交583萬平方米,較去年同期增長43.3%;成交樓面價2537元/平方米,同比上漲38.8%;但成交溢價率15.8%,較2018年減少3.4個百分點。

  表現(xiàn)最為活躍的浐灞區(qū),上半年以117萬平方米成交量領(lǐng)跑全市,占全市成交總量的20.3%;蓮湖區(qū)、曲江新區(qū)依次位列其后,而高陵、鄠邑區(qū)等郊區(qū)縣受供應(yīng)端縮減影響,并無成交土地。

  《每日經(jīng)濟新聞》記者注意到,隨著近兩年西安主城區(qū)土地資源稀缺,許多品牌房企都開始了北上西進之旅。秦漢新城順勢搶占先機,憑借和西安經(jīng)開以及咸陽東城接近的區(qū)位優(yōu)勢,生態(tài)環(huán)境和文化底蘊的加持、以及地鐵機場線的帶動,高端住宅聚集,住宅供應(yīng)和成交都遠(yuǎn)高于其他幾個非限購區(qū)域。

  從企業(yè)拿地情況看,中原地產(chǎn)統(tǒng)計,上半年西安TOP10房企累計拿地金額469億元,同比減少5.4%。

  此外,上半年西安TOP10房企銷售額共計達(dá)到588.3億元。萬科、綠地、融創(chuàng)三家房企依舊穩(wěn)居前三甲。其中金輝雖然在售項目并不多,但依靠曲江金輝世界城,上半年銷售額超53億元,以不足1億元的銷售額之差位于融創(chuàng)之后。

  而從市占率來看,上半年西安TOP10房企累計占全市成交總量的38.8%,較去年同期擴大2.2個百分點,較2018年減少2.4個百分點。值得注意的是,上榜企業(yè)均為外埠品牌房企,本地房企無一入榜。

  《每日經(jīng)濟新聞》記者了解到,在西安土拍市場,之前曾經(jīng)出現(xiàn)過一宗地競價超40次,幾十家房企搶一熱門地塊的情況更是時有發(fā)生。但進入2019年房企似乎冷靜了許多,拿地也逐漸偏向理智。

  蔡瑞亮表示,目前西安不管是購房需求還是房價,都已經(jīng)達(dá)到了一定的平衡水平。這和周邊同能級城市相比,比較相吻合。未來西安房價還會上漲,但不會很大。所以,房企不管是拿地態(tài)度,還是對區(qū)域的選擇方面都會更加謹(jǐn)慎,不會更加激進。

  隨著市場的持續(xù)上行,西安熱點區(qū)域正逐漸往三環(huán)外發(fā)展,而房企如今拿地也基本集中在三環(huán)外。對于購房者來說,主城區(qū)在售項目少、價格高,所以購房者會把需求往新區(qū)拓展,這樣購房壓力也會小。

  蔡瑞亮告訴記者,限購政策升級,西安將外圍區(qū)域臨潼納入限購,但市場熱度較高的西咸新區(qū)除了灃東板塊,其他板塊均未納入,今后西咸新區(qū)可能會更火。

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