每經(jīng)記者 吳若凡 每經(jīng)編輯 陳夢妤
上市5周年，家裝第一股東易日盛似乎陷入轉(zhuǎn)型滯漲期。
1997年創(chuàng)立的東易日盛，一直在精品家裝路線發(fā)展，直到2014年成功登陸深交所，其也迎來了自己的高光時刻。
然而近幾年，東易日盛的凈利潤增長并不明顯，營收增長率也逐年下降，顯出乏力跡象。
尤其2017年東易日盛高調(diào)宣布入局長租領(lǐng)域，設(shè)立長租公寓事業(yè)部。但其轉(zhuǎn)型之路并不明朗。今年第一季度，東易日盛實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入7.97億元，雖同比增長11.09%，但漲幅見縮；實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤-0.8億元，同比下降28.38%；扣非后歸母凈利潤-0.9億元，同比下降43.28%。
“裝修師”做長租？
在國家大力推進(jìn)“租售并舉”的政策下，看好龐大租賃市場空間的東易日盛想要另辟蹊徑。
“依托公司多年從事大批量房產(chǎn)精裝木作一體化裝修的經(jīng)驗(yàn)和能力，公司擁有獨(dú)有的核心技術(shù)DIM+數(shù)字化裝修系統(tǒng)和由14套軟件全線打通的全信息系統(tǒng)”，伴隨2017年的這一紙口號，東易日盛開始進(jìn)軍長租公寓。
然而一年多過去了，東易日盛的長租公寓業(yè)務(wù)卻啞火了?！睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》記者翻遍其2018年整年度財報，沒有發(fā)現(xiàn)任何與長租公寓有關(guān)的字眼。
隨后，記者采訪了東易日盛相關(guān)負(fù)責(zé)人，對方表示，目前已不再重點(diǎn)考慮長租公寓業(yè)務(wù)。
實(shí)際上，對于東易日盛跨界做長租，業(yè)內(nèi)一向存疑。
家裝下午茶創(chuàng)始人CEO許春陽就告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，家裝運(yùn)營和長租公寓運(yùn)營是兩碼事，基因不同。家裝企業(yè)的核心優(yōu)勢是裝修，對于家庭空間理解力很強(qiáng)，同時供應(yīng)鏈能力很強(qiáng)，首先在精裝領(lǐng)域會有業(yè)績突破，往后100億元以上是精裝業(yè)績，理論上是有能力進(jìn)入長租公寓。
但長租公寓有長周期、重投入、精運(yùn)營的業(yè)務(wù)特點(diǎn)，目前雖然已經(jīng)有很多裝修公司介入長租公寓中來，但更多的是把長租公寓的裝修當(dāng)一項(xiàng)工程來做。
長租公寓的競爭壁壘并不在于單純的房源數(shù)量，而在于背后所代表的運(yùn)營管理能力。隨著長租公寓市場的成熟，對于面向個人租戶的長租公寓業(yè)務(wù)而言，精細(xì)化運(yùn)營能力的重要性愈發(fā)凸顯。
另一位家裝行業(yè)人士則向記者直言，東易日盛做長租公寓不是不可能，因?yàn)樯鲜泄緦蓶|要有交代，需要有新的增長點(diǎn)，但目前，家裝這塊近幾年增長乏力，盈利匱乏，很難“騰出手”做跨界。
主業(yè)滯緩致無力分心？
無力分心跨界背后，或許是東易日盛不容忽視的主營業(yè)務(wù)持續(xù)發(fā)展問題。
有業(yè)內(nèi)人士告訴記者，傳統(tǒng)家裝公司有一個潛規(guī)則，即用設(shè)計師來驅(qū)動業(yè)務(wù)和材料銷售，還是老式裝修公司的做法，因此公司的利潤大部分被設(shè)計師團(tuán)隊、業(yè)務(wù)員瓜分走了，剩下30%~40%的毛利，這是家裝行業(yè)特點(diǎn)。而小的供應(yīng)商又會出現(xiàn)種種問題。
可以說，這是整個家裝行業(yè)的通病，即遇到了天花板，尋求新的突破口就成了當(dāng)務(wù)之急。
從東易日盛的財報可見，公司主要從事面對個人客戶的整體家裝設(shè)計、工程施工、主材代理、自產(chǎn)的木作產(chǎn)品配套、軟裝設(shè)計及精裝后的家居產(chǎn)品等系列服務(wù)。就主營業(yè)務(wù)而言，很難突破已有的模式限制。
“而且精裝市場面臨著無利可圖、倒賠現(xiàn)金流和質(zhì)量風(fēng)險，大部分供貨商都變成了出賣勞動力和產(chǎn)能。加上家裝行業(yè)營銷投入多，直接導(dǎo)致成本的增加，獲客能力就會減弱。”上述人士表示。
據(jù)其透露，東易日盛之前和中小裝修公司做裝修金融，大額分期，還收購了些外地裝修公司，想靠金融賺錢，但因?yàn)檎叽髣萦绊懀坪跏招跷ⅰ?/p>
金融之后，長租公寓被東易日盛視為拓展業(yè)務(wù)的一條渠道。然而長租公寓客戶考慮租不租的時候會把位置、價格和裝修綜合在一起判斷考慮，行業(yè)的市場化程度、專業(yè)度遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于精裝修的市場化程度。
“若不是家裝行業(yè)仍處在占領(lǐng)市場階段，大型家裝企業(yè)無利可圖也需要拓展市場空間，以防被邊緣化，東易日盛或許也不會輕易跨界。”業(yè)內(nèi)人士直言。
“硬剛”長租只求規(guī)模溢價？
實(shí)際上，東易日盛堅持跨界，除規(guī)模以外，通過長租公寓裝修做增值，或許是更直接的考慮。
不過，還有業(yè)內(nèi)人士告訴記者，裝修價值的溢價只能通過租賃溢價，同時通過金融回款來補(bǔ)充收益。
許春陽則表示，像東易日盛這樣的公司，更多是看裝修業(yè)務(wù)能不能變現(xiàn)，因此，通過金融工具和裝修業(yè)務(wù)進(jìn)行精算，目前批量精裝是最直接的，無非是墊資壓力，而長租公寓的一大優(yōu)勢就是批量化。
從內(nèi)容模型來講，長租公寓就是個裝修大單，回報模式跟精裝修一樣。
該業(yè)內(nèi)人士進(jìn)一步解釋道，首先，裝修公司負(fù)責(zé)甲方的物業(yè)精裝修，結(jié)算周期一般是在交房前付75%，交房后25%。
裝修公司對這棟樓負(fù)責(zé)裝修和包銷。由甲方給毛坯底價，并用家裝方式完成，其中溢價部分由裝修公司收取。
而裝修公司一般會向業(yè)主收取裝修定金款，同時簽訂裝修合同，精裝房的總體情況就是這種，一般會收取10萬元大定金。
對于裝修公司來說，簽下合同的那一刻，合同內(nèi)所有金額就由金融公司墊付了。同理，誰租房，信貸就在誰的頭上，由租客還錢。
消費(fèi)金融公司把錢打給裝修公司，放款給業(yè)主的同時轉(zhuǎn)移支付給了東易日盛。
但這對于商家來說，可以直接現(xiàn)金回款，充裕了現(xiàn)金池，加上財務(wù)上的賬期，沒有墊任何款。
由此，裝修公司把長租公寓做成了金融租賃生意。但這個時候，要考驗(yàn)的不僅僅是企業(yè)裝修能力，還有運(yùn)營能力、獲客能力，租賃滿意度，以及續(xù)租率。
許春陽直言，長租公寓目前看下來就是金融資產(chǎn)，參與的租客越多，資產(chǎn)就越大。
不過旭輝領(lǐng)寓相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，長租公寓運(yùn)營者需要考慮物業(yè)資產(chǎn)的定價，定價權(quán)不在自己手上，可能面臨大房東漲價的風(fēng)險。
此外，運(yùn)營能力，集客能力，這些風(fēng)險點(diǎn)都是有的，拼的就是金融效應(yīng)和規(guī)模效應(yīng)做的多大，長租公寓至少得有百億級規(guī)模，才能形成一個生意模型。專業(yè)的人做專業(yè)的事。
該負(fù)責(zé)人告訴記者，施工團(tuán)隊在拿到公寓項(xiàng)目后就會第一時間進(jìn)場進(jìn)行前期的定位拆改、砌墻等一些基礎(chǔ)前期工作。對于公寓產(chǎn)品來說，早一天開業(yè)，就意味著早一天營收。這也是公寓的核心競爭力。
據(jù)了解，常規(guī)的住宅裝修在6個月左右，而公寓的裝修基本在3~4個月，有營收壓力，對工期的追求是極致的，與住宅不同。
出于成本控制的考慮，長租公寓不可能像酒店一樣配備那么多維護(hù)人員，所以對裝修質(zhì)量和耐久性要求很高。一般來說，三年后裝修就得翻新，否則就會影響房租價格?？梢?，長租公寓并不好做，跨界有風(fēng)險。
家裝跨界長租還欠一堂“專業(yè)課”
不過在如今的家裝行業(yè)，“跨界”的思路和需求并不少。家裝企業(yè)做長租，怎樣才能有正面效果？
業(yè)內(nèi)人士表示，如今，酒店系、金融系、地產(chǎn)系、施工系企業(yè)都來做長租，每家都有每家的優(yōu)勢，關(guān)鍵看對行業(yè)熟悉程度，長租公寓目前普遍做得比較多的是包租形式，目前正在往委托管理、品牌輸出和運(yùn)營管理方面轉(zhuǎn)型。
未來，長租公寓是品牌輸出和資金實(shí)力的角逐，房企系長租，還是施工系長租，關(guān)系反而不大。
前述旭輝領(lǐng)寓負(fù)責(zé)人告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，首先，快速營建、良好招租才是關(guān)鍵，并提供供應(yīng)商資源和戶型標(biāo)準(zhǔn)。
許春陽認(rèn)為，長租公寓對運(yùn)營能力要求還是比較高，高于家裝的運(yùn)營要求。從企業(yè)自身來看，家裝這塊本身是有優(yōu)勢的，在精裝修板塊有一定機(jī)會。公裝板塊也有一定機(jī)會。
“長租公寓如果真要做，運(yùn)營能力是最重要的。長租公寓是低毛利的商業(yè)模型，一定要有足夠大規(guī)模，這里指的是10萬套以上。”
58安居客首席分析師張波則表示，應(yīng)該更為客觀地來看企業(yè)的多元化發(fā)展，包括向上下游行業(yè)的衍生式發(fā)展。對于專業(yè)的裝修企業(yè)向長租領(lǐng)域發(fā)展，的確有可能培育企業(yè)自身“增長極”。但在租賃行業(yè)發(fā)展過程中，考驗(yàn)企業(yè)的不單是對于租賃房源裝修的品質(zhì)把控能力、裝修成本控制能力，更重要的是房源獲取和出租能力、資本運(yùn)作能力、精細(xì)化運(yùn)營能力。
企業(yè)多元化能否成功，本質(zhì)上還是要看是否具備相匹配的核心競爭力，如果在全新領(lǐng)域內(nèi)打造核心競爭力，這個并不簡單，成功的難度也較大。 每經(jīng)記者 吳若凡 每經(jīng)編輯 陳夢妤
上市5周年，家裝第一股東易日盛似乎陷入轉(zhuǎn)型滯漲期。
1997年創(chuàng)立的東易日盛，一直在精品家裝路線發(fā)展，直到2014年成功登陸深交所，其也迎來了自己的高光時刻。
然而近幾年，東易日盛的凈利潤增長并不明顯，營收增長率也逐年下降，顯出乏力跡象。
尤其2017年東易日盛高調(diào)宣布入局長租領(lǐng)域，設(shè)立長租公寓事業(yè)部。但其轉(zhuǎn)型之路并不明朗。今年第一季度，東易日盛實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入7.97億元，雖同比增長11.09%，但漲幅見縮；實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤-0.8億元，同比下降28.38%；扣非后歸母凈利潤-0.9億元，同比下降43.28%。
“裝修師”做長租？
在國家大力推進(jìn)“租售并舉”的政策下，看好龐大租賃市場空間的東易日盛想要另辟蹊徑。
“依托公司多年從事大批量房產(chǎn)精裝木作一體化裝修的經(jīng)驗(yàn)和能力，公司擁有獨(dú)有的核心技術(shù)DIM+數(shù)字化裝修系統(tǒng)和由14套軟件全線打通的全信息系統(tǒng)”，伴隨2017年的這一紙口號，東易日盛開始進(jìn)軍長租公寓。
然而一年多過去了，東易日盛的長租公寓業(yè)務(wù)卻啞火了?！睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》記者翻遍其2018年整年度財報，沒有發(fā)現(xiàn)任何與長租公寓有關(guān)的字眼。
隨后，記者采訪了東易日盛相關(guān)負(fù)責(zé)人，對方表示，目前已不再重點(diǎn)考慮長租公寓業(yè)務(wù)。
實(shí)際上，對于東易日盛跨界做長租，業(yè)內(nèi)一向存疑。
家裝下午茶創(chuàng)始人CEO許春陽就告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，家裝運(yùn)營和長租公寓運(yùn)營是兩碼事，基因不同。家裝企業(yè)的核心優(yōu)勢是裝修，對于家庭空間理解力很強(qiáng)，同時供應(yīng)鏈能力很強(qiáng)，首先在精裝領(lǐng)域會有業(yè)績突破，往后100億元以上是精裝業(yè)績，理論上是有能力進(jìn)入長租公寓。
但長租公寓有長周期、重投入、精運(yùn)營的業(yè)務(wù)特點(diǎn)，目前雖然已經(jīng)有很多裝修公司介入長租公寓中來，但更多的是把長租公寓的裝修當(dāng)一項(xiàng)工程來做。
長租公寓的競爭壁壘并不在于單純的房源數(shù)量，而在于背后所代表的運(yùn)營管理能力。隨著長租公寓市場的成熟，對于面向個人租戶的長租公寓業(yè)務(wù)而言，精細(xì)化運(yùn)營能力的重要性愈發(fā)凸顯。
另一位家裝行業(yè)人士則向記者直言，東易日盛做長租公寓不是不可能，因?yàn)樯鲜泄緦蓶|要有交代，需要有新的增長點(diǎn)，但目前，家裝這塊近幾年增長乏力，盈利匱乏，很難“騰出手”做跨界。
主業(yè)滯緩致無力分心？
無力分心跨界背后，或許是東易日盛不容忽視的主營業(yè)務(wù)持續(xù)發(fā)展問題。
有業(yè)內(nèi)人士告訴記者，傳統(tǒng)家裝公司有一個潛規(guī)則，即用設(shè)計師來驅(qū)動業(yè)務(wù)和材料銷售，還是老式裝修公司的做法，因此公司的利潤大部分被設(shè)計師團(tuán)隊、業(yè)務(wù)員瓜分走了，剩下30%~40%的毛利，這是家裝行業(yè)特點(diǎn)。而小的供應(yīng)商又會出現(xiàn)種種問題。
可以說，這是整個家裝行業(yè)的通病，即遇到了天花板，尋求新的突破口就成了當(dāng)務(wù)之急。
從東易日盛的財報可見，公司主要從事面對個人客戶的整體家裝設(shè)計、工程施工、主材代理、自產(chǎn)的木作產(chǎn)品配套、軟裝設(shè)計及精裝后的家居產(chǎn)品等系列服務(wù)。就主營業(yè)務(wù)而言，很難突破已有的模式限制。
“而且精裝市場面臨著無利可圖、倒賠現(xiàn)金流和質(zhì)量風(fēng)險，大部分供貨商都變成了出賣勞動力和產(chǎn)能。加上家裝行業(yè)營銷投入多，直接導(dǎo)致成本的增加，獲客能力就會減弱。”上述人士表示。
據(jù)其透露，東易日盛之前和中小裝修公司做裝修金融，大額分期，還收購了些外地裝修公司，想靠金融賺錢，但因?yàn)檎叽髣萦绊?，似乎收效甚微?/p>
金融之后，長租公寓被東易日盛視為拓展業(yè)務(wù)的一條渠道。然而長租公寓客戶考慮租不租的時候會把位置、價格和裝修綜合在一起判斷考慮，行業(yè)的市場化程度、專業(yè)度遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于精裝修的市場化程度。
“若不是家裝行業(yè)仍處在占領(lǐng)市場階段，大型家裝企業(yè)無利可圖也需要拓展市場空間，以防被邊緣化，東易日盛或許也不會輕易跨界。”業(yè)內(nèi)人士直言。
“硬剛”長租只求規(guī)模溢價？
實(shí)際上，東易日盛堅持跨界，除規(guī)模以外，通過長租公寓裝修做增值，或許是更直接的考慮。
不過，還有業(yè)內(nèi)人士告訴記者，裝修價值的溢價只能通過租賃溢價，同時通過金融回款來補(bǔ)充收益。
許春陽則表示，像東易日盛這樣的公司，更多是看裝修業(yè)務(wù)能不能變現(xiàn)，因此，通過金融工具和裝修業(yè)務(wù)進(jìn)行精算，目前批量精裝是最直接的，無非是墊資壓力，而長租公寓的一大優(yōu)勢就是批量化。
從內(nèi)容模型來講，長租公寓就是個裝修大單，回報模式跟精裝修一樣。
該業(yè)內(nèi)人士進(jìn)一步解釋道，首先，裝修公司負(fù)責(zé)甲方的物業(yè)精裝修，結(jié)算周期一般是在交房前付75%，交房后25%。
裝修公司對這棟樓負(fù)責(zé)裝修和包銷。由甲方給毛坯底價，并用家裝方式完成，其中溢價部分由裝修公司收取。
而裝修公司一般會向業(yè)主收取裝修定金款，同時簽訂裝修合同，精裝房的總體情況就是這種，一般會收取10萬元大定金。
對于裝修公司來說，簽下合同的那一刻，合同內(nèi)所有金額就由金融公司墊付了。同理，誰租房，信貸就在誰的頭上，由租客還錢。
消費(fèi)金融公司把錢打給裝修公司，放款給業(yè)主的同時轉(zhuǎn)移支付給了東易日盛。
但這對于商家來說，可以直接現(xiàn)金回款，充裕了現(xiàn)金池，加上財務(wù)上的賬期，沒有墊任何款。
由此，裝修公司把長租公寓做成了金融租賃生意。但這個時候，要考驗(yàn)的不僅僅是企業(yè)裝修能力，還有運(yùn)營能力、獲客能力，租賃滿意度，以及續(xù)租率。
許春陽直言，長租公寓目前看下來就是金融資產(chǎn)，參與的租客越多，資產(chǎn)就越大。
不過旭輝領(lǐng)寓相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，長租公寓運(yùn)營者需要考慮物業(yè)資產(chǎn)的定價，定價權(quán)不在自己手上，可能面臨大房東漲價的風(fēng)險。
此外，運(yùn)營能力，集客能力，這些風(fēng)險點(diǎn)都是有的，拼的就是金融效應(yīng)和規(guī)模效應(yīng)做的多大，長租公寓至少得有百億級規(guī)模，才能形成一個生意模型。專業(yè)的人做專業(yè)的事。
該負(fù)責(zé)人告訴記者，施工團(tuán)隊在拿到公寓項(xiàng)目后就會第一時間進(jìn)場進(jìn)行前期的定位拆改、砌墻等一些基礎(chǔ)前期工作。對于公寓產(chǎn)品來說，早一天開業(yè)，就意味著早一天營收。這也是公寓的核心競爭力。
據(jù)了解，常規(guī)的住宅裝修在6個月左右，而公寓的裝修基本在3~4個月，有營收壓力，對工期的追求是極致的，與住宅不同。
出于成本控制的考慮，長租公寓不可能像酒店一樣配備那么多維護(hù)人員，所以對裝修質(zhì)量和耐久性要求很高。一般來說，三年后裝修就得翻新，否則就會影響房租價格?？梢姡L租公寓并不好做，跨界有風(fēng)險。
家裝跨界長租還欠一堂“專業(yè)課”
不過在如今的家裝行業(yè)，“跨界”的思路和需求并不少。家裝企業(yè)做長租，怎樣才能有正面效果？
業(yè)內(nèi)人士表示，如今，酒店系、金融系、地產(chǎn)系、施工系企業(yè)都來做長租，每家都有每家的優(yōu)勢，關(guān)鍵看對行業(yè)熟悉程度，長租公寓目前普遍做得比較多的是包租形式，目前正在往委托管理、品牌輸出和運(yùn)營管理方面轉(zhuǎn)型。
未來，長租公寓是品牌輸出和資金實(shí)力的角逐，房企系長租，還是施工系長租，關(guān)系反而不大。
前述旭輝領(lǐng)寓負(fù)責(zé)人告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，首先，快速營建、良好招租才是關(guān)鍵，并提供供應(yīng)商資源和戶型標(biāo)準(zhǔn)。
許春陽認(rèn)為，長租公寓對運(yùn)營能力要求還是比較高，高于家裝的運(yùn)營要求。從企業(yè)自身來看，家裝這塊本身是有優(yōu)勢的，在精裝修板塊有一定機(jī)會。公裝板塊也有一定機(jī)會。
“長租公寓如果真要做，運(yùn)營能力是最重要的。長租公寓是低毛利的商業(yè)模型，一定要有足夠大規(guī)模，這里指的是10萬套以上。”
58安居客首席分析師張波則表示，應(yīng)該更為客觀地來看企業(yè)的多元化發(fā)展，包括向上下游行業(yè)的衍生式發(fā)展。對于專業(yè)的裝修企業(yè)向長租領(lǐng)域發(fā)展，的確有可能培育企業(yè)自身“增長極”。但在租賃行業(yè)發(fā)展過程中，考驗(yàn)企業(yè)的不單是對于租賃房源裝修的品質(zhì)把控能力、裝修成本控制能力，更重要的是房源獲取和出租能力、資本運(yùn)作能力、精細(xì)化運(yùn)營能力。
企業(yè)多元化能否成功，本質(zhì)上還是要看是否具備相匹配的核心競爭力，如果在全新領(lǐng)域內(nèi)打造核心競爭力，這個并不簡單，成功的難度也較大。 |
