日前，北京市土地交易市場(chǎng)成交了大興亦莊、懷柔的3宗住宅用地，建筑規(guī)模約32萬(wàn)平方米，成交金額98.76億元。其中，亦莊2宗限價(jià)土地分別被雅居樂(lè)和港中旅摘取，懷柔住宅地塊花落“城建+懷勝”聯(lián)合體。北京商報(bào)記者了解到，在此次土拍過(guò)后，不限價(jià)地塊增多以及亦莊限競(jìng)房積壓逐漸為外界所關(guān)注；此外，有房產(chǎn)相關(guān)機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，2019年上半年北京供地節(jié)奏有所加快。值得一提的是，另有專家分析稱，目前市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入深度調(diào)整期，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨穩(wěn)前提下，市場(chǎng)預(yù)期沒(méi)有那么積極，房企拿地偏向于審慎，另一方面償債壓力較大，謹(jǐn)慎拿地還是占據(jù)主流。
亦莊成限競(jìng)房“紅海”
根據(jù)競(jìng)拍結(jié)果，在6月21日成功出讓的3宗住宅地塊中，北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)河西區(qū)X92R1地塊被雅居樂(lè)以31.8億元、41%的溢價(jià)率拿下，成交樓面地價(jià)為39625元/平方米；與上述地塊相鄰的X92R2地塊被港中旅以30.6億元、39%的溢價(jià)率拿下，成交樓面地價(jià)為38956元/平方米。兩宗地塊都要執(zhí)行“70/90”政策，商品住房銷售均價(jià)不超過(guò)54160元/平方米，且最高銷售單價(jià)不得超過(guò)56868元/平方米。
因?yàn)?ldquo;70/90”政策要求，上述地塊居住建筑規(guī)模中套型建筑面積90平方米以下住房面積所占比重需達(dá)到70%以上。所以按照一套房100平方米粗略計(jì)算，預(yù)計(jì)河西區(qū)X92R1地塊（用地面積36478平方米，建筑規(guī)模80252平方米）、河西區(qū)X92R2地塊（用地面積35704平方米，建筑規(guī)模78549平方米）這兩宗地將為亦莊區(qū)域再添1580余套小戶型限競(jìng)房房源。
在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，最新兩宗限競(jìng)房的入市，將加劇大興亦莊板塊的競(jìng)爭(zhēng)。一方面，此前大興區(qū)已迎來(lái)一輪密集限競(jìng)房供應(yīng)潮，限競(jìng)房成區(qū)域商品房供應(yīng)主力；另一方面，因面積和區(qū)位趨同，該區(qū)域限競(jìng)房基本都面臨同質(zhì)化嚴(yán)重、項(xiàng)目整體去化率較低的問(wèn)題。
據(jù)了解，算上此次最新出讓入市的兩宗限競(jìng)房地塊，目前亦莊河西區(qū)一共有6個(gè)限競(jìng)房項(xiàng)目，此前4個(gè)項(xiàng)目分別為：開(kāi)盤(pán)的和悅?cè)A錦、金隅·金鱗府以及待入市的中國(guó)鐵建國(guó)際公館、金隅在亦莊的另外一宗地塊。以上6個(gè)限競(jìng)房項(xiàng)目累計(jì)將提供6000套房源。項(xiàng)目整體去化率方面，據(jù)諸葛找房提供的數(shù)據(jù)顯示，截止到6月12日，該區(qū)域限競(jìng)房去化程度僅為31.9%
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，上述新出讓的亦莊兩宗地塊是北京樓市史上的第95-96宗限競(jìng)房地塊。整體看，大興及亦莊板塊合計(jì)供應(yīng)的限競(jìng)房已經(jīng)高達(dá)178萬(wàn)平方米；再單獨(dú)看亦莊，在這兩塊地之前已經(jīng)有4個(gè)限競(jìng)房項(xiàng)目，建筑面積高達(dá)55萬(wàn)平方米，疊加近日出讓的15萬(wàn)平方米，亦莊板塊限競(jìng)房已經(jīng)高達(dá)70萬(wàn)平方米。另外，算上周圍的瀛海等，限競(jìng)房合計(jì)建筑面積已經(jīng)超過(guò)百萬(wàn)平方米。
“亦莊已經(jīng)成為限競(jìng)房供應(yīng)的‘紅海’。”就亦莊當(dāng)前限競(jìng)房供應(yīng)情況，張大偉如是概括其區(qū)域特點(diǎn)。
不限價(jià)地塊增多
不限價(jià)地塊增多，是本次土拍中的一大亮點(diǎn)。據(jù)悉，在6月21日土拍中，懷柔區(qū)懷柔新城03街區(qū)地塊住宅部分為純商品房地塊，不限價(jià)也無(wú)“70/90”限制，該地塊被北京城建+懷勝以36.36億元拿下，溢價(jià)率0%。
根據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心提供的數(shù)據(jù)，加上6月21日懷柔成交的這宗不限價(jià)地塊，2019年以來(lái)北京已經(jīng)成交了6宗不限價(jià)地塊，可以較為明顯地看到土地出讓規(guī)則有所松動(dòng)，出讓規(guī)則更加靈活。
“2018年全年僅成交1宗不限價(jià)地塊，而截至2019年上半年已成交6宗。由此可以看出，今年以來(lái)北京不限價(jià)地塊供應(yīng)量明顯增加，這也是北京土地市場(chǎng)2019年的一個(gè)重要轉(zhuǎn)變。”談及近期不限價(jià)土地的出讓，諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師岳蒙蒙如是說(shuō)道。
據(jù)悉，從2016年下半年開(kāi)始，北京住宅用地出讓開(kāi)始采用“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”方式，限競(jìng)房和共有產(chǎn)權(quán)房地塊成為北京住宅供應(yīng)的主力，2018年成交的52宗住宅地塊中，有51宗是限競(jìng)房及共有產(chǎn)權(quán)住房地塊，僅有1宗商品房住宅地塊。
“2018年北京土地成交幾乎全部為限定價(jià)格，純商品住宅用地稀缺。去化依舊艱難下，房企拿地信心會(huì)受挫。”岳蒙蒙指出，當(dāng)前限競(jìng)房項(xiàng)目整體網(wǎng)簽率僅三、四成，房企銷售壓力巨大。
在貝殼研究院首席分析師許小樂(lè)看來(lái)，不限價(jià)地塊增多，是在北京剛需化的限競(jìng)房集中供應(yīng)、改善型新房變得稀缺的背景下做出的調(diào)整。未來(lái)或仍有非限價(jià)地推出，這將給予開(kāi)發(fā)商在產(chǎn)品上更大的自主性，刺激開(kāi)發(fā)商拿地?zé)崆?。不過(guò)許小樂(lè)也指出，本次土地出讓顯露出的不限價(jià)地塊增多，不能過(guò)度解讀，只是對(duì)現(xiàn)有房地產(chǎn)調(diào)控政策的適時(shí)調(diào)整。
供地節(jié)奏加快
據(jù)了解，受嚴(yán)苛的土地出讓條件、樓市深度調(diào)控、土地供應(yīng)節(jié)奏放緩等多方面影響，2018年以來(lái)北京土地市場(chǎng)較冷，“低迷”甚至一度成為2018年北京土地市場(chǎng)的關(guān)鍵詞。成交數(shù)據(jù)方面，2018年北京共成交72宗土地，成交額1682.9億元，土地市場(chǎng)成交量及成交額均低于上年同期水平，呈明顯下降趨勢(shì)。
然而，進(jìn)入到2019年，北京土地市場(chǎng)成交雖然仍較“低溫”，但供地節(jié)奏似乎有所加快。
據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心統(tǒng)計(jì)，從5月10日北京舉行土地推介會(huì)之后，截止到6月第三周，北京已有8宗住宅用地掛牌，供地速度有所提升。來(lái)自貝殼研究院的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)也顯示，2019年前5月北京市住宅用地供應(yīng)規(guī)劃建面同比增長(zhǎng)15.1%，為近五年同期最高，供地節(jié)奏確已加快。
對(duì)此，諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心方面認(rèn)為，預(yù)計(jì)下半年北京市場(chǎng)將更大力度供地。不過(guò)在許小樂(lè)看來(lái)，北京下半年供地很大程度上不會(huì)有大幅增長(zhǎng)。
“從歷史數(shù)據(jù)看，下半年住宅用地供應(yīng)會(huì)多于上半年。但供地節(jié)奏會(huì)與商品住宅去化周期相協(xié)調(diào)，當(dāng)前北京商品住房尤其是限競(jìng)房去化緩慢，且近期高溢價(jià)土地的競(jìng)得方主要為首次進(jìn)京的房企，而多數(shù)扎根北京的房企由于前期土地轉(zhuǎn)化的存量供應(yīng)去化壓力大，而舉牌熱情低，因此近期土地出讓的情況不能作為土地市場(chǎng)大幅升溫的參考。”許小樂(lè)解釋道。
實(shí)際上，盡管近期北京供地節(jié)奏有所加快，但實(shí)際上房企對(duì)于拿地仍比較謹(jǐn)慎。岳蒙蒙直言，當(dāng)前市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入深度調(diào)整期，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨穩(wěn)前提下，市場(chǎng)預(yù)期沒(méi)有那么積極，房企拿地偏向于審慎，另一方面償債壓力較大，謹(jǐn)慎拿地還是占據(jù)主流。
“雖然說(shuō)一些房企目前的土地儲(chǔ)備也不太足，希望能夠在公開(kāi)市場(chǎng)上再繼續(xù)拿地，但是大家普遍對(duì)土地競(jìng)拍持理性和謹(jǐn)慎態(tài)度，一旦競(jìng)拍價(jià)格超出了對(duì)地塊未來(lái)價(jià)值的市場(chǎng)預(yù)期，可能就會(huì)停止舉牌。所以，這也能體現(xiàn)出來(lái)房企對(duì)拿地的謹(jǐn)慎態(tài)度。”合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅分析道。
就“雅居樂(lè)等外地房企在京積極搶地”這一問(wèn)題，岳蒙蒙分析認(rèn)為，一方面是因?yàn)樵诒本└甙旱姆績(jī)r(jià)下，即使拿地成本高，利潤(rùn)差依然可觀；其次，北京作為核心一線城市，如果房企在此有地產(chǎn)項(xiàng)目的布局，無(wú)論對(duì)于其企業(yè)融資、資本市場(chǎng)估值還是市場(chǎng)等都有重要意義；此外，北京依然保持著強(qiáng)有力的人口吸附能力，即使受到政策調(diào)控限制，抗風(fēng)險(xiǎn)能力依然是最強(qiáng)的。
北京商報(bào)記者 孟凡霞 榮蕾/文并攝 |
