在當前境內發(fā)債持續(xù)收緊的背景下，6月眾多房企再度掀起新一輪的海外發(fā)債潮。據不完全統(tǒng)計，6月以來，包括綠地、佳兆業(yè)、中南建設、雅居樂、藍光發(fā)展、新湖中寶、融信中國等都宣布發(fā)行美元債。截至目前，已有10余家房企發(fā)行及擬發(fā)行海外債，預計發(fā)行規(guī)模超40億美元。需要注意的是，從融資成本上來看，近期房企發(fā)行的海外債票面成本普遍較高，部分甚至超過了10%，利率水平與境內債的融資成本差距在不斷拉大。
海外發(fā)債忙
6月25日，佳兆業(yè)發(fā)布公告稱，公司發(fā)行額外2022年到期的2億美元11.25%優(yōu)先票據，將與2022年到期的3.5億美元11.25%優(yōu)先票據合并形成單一系列；發(fā)行額外2023年到期的3億美元11.5%優(yōu)先票據。同日，綠地集團也發(fā)布公告披露，該公司境外全資子公司綠地全球投資有限公司進行了中期票據計劃下的第十六次發(fā)行，本次發(fā)行5億美元定息債券，債券票面利率為6.75%。
此前一天，中國金茂也宣布擬發(fā)行2.5億美元有擔保優(yōu)先票據，年利率為4%。
據不完全統(tǒng)計，6月以來，包括綠地、佳兆業(yè)、中南建設、雅居樂、藍光發(fā)展、新湖中寶、融信中國等都宣布發(fā)行美元債。截至目前，已有10余家房企發(fā)行及擬發(fā)行海外債，預計發(fā)行規(guī)模超40億美元。
“房企加大海外融資與境內融資收緊密切相關，”易居智庫市場研究總監(jiān)嚴躍進分析，目前房企融資主要是為了提前償債，是以獲取資金為導向。進入5月，房企境內融資環(huán)境出現明顯收緊態(tài)勢。面對普遍面臨的債務兌付壓力，房企急于輸血，以緩解緊繃的資金鏈。
事實上，包括佳兆業(yè)在內，為數不少的房企明確表示，擬將額外票據發(fā)行所得款項凈額用于現有債務再融資。
融資環(huán)境收緊
境內融資環(huán)境收緊與此前一些房企加大投資力度，以及部分城市土地市場火熱、地價漲幅過快有關。多城市出現政策調控，融資層面也受到了一定的限制。
中原地產研究中心發(fā)布的數據顯示，4月后全國掀起新一輪土地拍賣熱潮。截至6月17日，全國40個熱點一二線城市合計賣地金額高達1.4萬億元，同比上漲了20.7%，杭州、蘇州、天津、武漢等熱點二線城市熱度最高。
從拿地企業(yè)來看，截至5月20日，已經有31家房企拿地過百億元，其中13家拿地甚至超過200億元。
土地市場的變化引起了監(jiān)管層的關注。
5月17日，銀保監(jiān)會官網發(fā)布了銀保監(jiān)發(fā)（2019）23號文，明確要求商業(yè)銀行、信托、租賃等金融機構不得違規(guī)進行房地產融資。此后，信托貸款余額在經歷了3月的短暫反彈后，在5月再次回落。
隨后，5月房企發(fā)債規(guī)模大幅縮水，85家典型房企境內外發(fā)債總量210.6億元，環(huán)比下降73.1%，為2017年3月以來的最低值。其中境外債發(fā)行量為74億元，環(huán)比大幅下降87%；境內債發(fā)行量為136.4億元，環(huán)比下降37%。
但調控仍在繼續(xù)，6月初更是有消息傳出監(jiān)管層已將一些拿地激進的房企納入監(jiān)管，并且準備暫停地王企業(yè)的債券與ABS發(fā)行。
6月13日，銀保監(jiān)會主席郭樹清在陸家嘴論壇上直接指出了防止房地產的投資行為。
對此，有業(yè)內人士評價，以往監(jiān)管部門就對房企包括負債率等指標有過要求，例如超過行業(yè)平均水平會限制企業(yè)發(fā)債。從當前管理層釋放的信息來看，未來房地產調控仍將不放松，融資很可能進一步收緊。
警惕融資成本上升
需要注意的是，在房企融資環(huán)境“內緊外松”的情況下，企業(yè)還需警惕融資成本的上升。
6月以來發(fā)行的海外債票面成本普遍較高，部分甚至超過了10%，其中，佳兆業(yè)發(fā)行的額外2022年到期的2億美元優(yōu)先票據的利率為11.25%；華南城及新湖中寶的票面利率分別達到了11.875%和11%，若算上綜合融資費用，實際成本還將更高。
克而瑞研究中心研究員房玲分析，雖然海外債擁有較高利率，且與境內債的融資成本差距在不斷拉大，但對于房企而言，目前如何融到資金維持自身發(fā)展才是重中之重，在此背景下房企不得不舍近求遠，于海外進行發(fā)債。
需要注意的是，5月房企的海外債加權利率已達9.8%，占總發(fā)債規(guī)模的35%。隨著6月房企發(fā)行境外債規(guī)模占比及融資利率的雙重走高，6月房企的整體融資成本也將出現一個較大的增幅。
北京商報記者 董家聲 |
