剛剛，深圳“史詩級”土拍結(jié)束，5宗地塊最終以近224億元成交，最高樓面限價快趕上周邊房價了。越秀、龍光、中海、電建、平安成最大贏家。
房企們拿地?zé)崆橛卸喔撸靠?ldquo;封停”叫價的速度就知道了。
5宗地塊基本都在15分鐘內(nèi)結(jié)束叫價階段，轉(zhuǎn)入拍人才住房面積。甚至有房企拿地代表坐不住了，棄用號碼牌，直接喊價。
深圳新增土地尤其是宅地供應(yīng)極度稀缺、樓市成交量走高、高價地急需“解套”，使得這次集中拍賣出土地引發(fā)業(yè)內(nèi)極高關(guān)注。在穩(wěn)房價穩(wěn)預(yù)期的大背景下，“地王”時代已經(jīng)不再，土地供應(yīng)的關(guān)注點(diǎn)轉(zhuǎn)向保障人才住房。
37家房企搶5宗地塊
拍賣會定于6月24日下午15時在深圳市土地房產(chǎn)交易中心舉行。14時左右，已有大批房企代表在交易廳外排隊拿競拍號碼。
現(xiàn)場工作人員告訴中證君，座位可容納400人，現(xiàn)場幾乎座無虛席，還有許多人圍站在交易廳四周。
據(jù)5月30日深圳市土地房產(chǎn)交易中心公告，深圳以掛牌方式公開出讓5宗居住用地的使用權(quán)，累計供應(yīng)土地面積約為17萬平方米，建筑面積約為69萬平方米。其中，光明區(qū)有2塊，寶安區(qū)、龍華區(qū)、坪山區(qū)各1塊。
工作人員透露，此前媒體熱炒的80家房企參與拍賣的報道不實，本次拍賣吸引37家企業(yè)參與，其中有些重復(fù)拿地及聯(lián)合拿地的情況，最終組成約80組進(jìn)行競拍。
此次招拍關(guān)注度較高，光房企繳納的保證金就超過1100億元，更有幾家知名房企開啟5塊連拍模式，每家需繳納保證金達(dá)80億元。
拍賣規(guī)則
在帶你進(jìn)入硝煙四起、戰(zhàn)況激烈的拍賣現(xiàn)場前，中證君先帶你熟悉一下本次拍賣的規(guī)則及出讓條件。
本次出讓土地附帶有10條出讓條件(如下圖)，其中一、二、六尤為關(guān)鍵。
(一)本次出讓宗地采用“單限雙競”的辦法以掛牌方式出讓，即：限成交地價、競成交地價、競只租不售的人才住房面積(單限雙競)。競買人最高報價未超過最高限制地價時，按價高者得的原則確定競得人和成交價。當(dāng)競買人報價達(dá)到最高限制地價時，由競地價轉(zhuǎn)為競無償移交的只租不售人才住房面積，住宅總建筑面積不變，按報出無償移交的只租不售人才住房面積最多者得的原則確定競得人。
(二)本次出讓宗地建設(shè)普通商品住房，競配建只租不售的人才住房。其中，A122-0360宗地人才住房初始配建面積為10810平方米，A817-0609宗地人才住房初始配建面積為14100平方米，A510-0151宗地人才住房初始配建面積為25630平方米，A510-0152宗地人才住房初始配建面積為6630平方米，G12107-8063宗地人才住房初始配建面積為36300平方米。
(三)只租不售的人才住房產(chǎn)權(quán)歸政府，競得人建成后無償移交，由各區(qū)住建部門負(fù)責(zé)接收、運(yùn)營、監(jiān)管。
(四)居民家庭新購買商品住房的，自取得不動產(chǎn)權(quán)利證書之日起3年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓。
(五)商品住房銷售時不得強(qiáng)制搭售其他服務(wù)、產(chǎn)品，不得捆綁精裝修。
(六)項目用地內(nèi)可銷售的住宅套內(nèi)建筑面積在90平方米以下的普通住房的建筑面積和套數(shù)占比不低于可銷售商品住房總建筑面積和總套數(shù)的70%。
值得注意的是，本次5宗地塊報價均超過最高限制地價，最終角逐的并非報價高低，而是誰愿意承擔(dān)更多無償移交的只租不售人才住房面積。
拍賣現(xiàn)場高潮迭起
5宗地塊中，位于寶安區(qū)、龍華區(qū)的兩個地塊因位于傳統(tǒng)的豪宅片區(qū)，并與此前的“地王”距離較近，備受關(guān)注，最高地價分別被限定為59.08億元、65.85億元。這兩塊地分別作為1號、2號選手參與拍賣，并掀起現(xiàn)場拍賣高潮。
拍賣約于3點(diǎn)開始，寶安地塊共有11位競買人參拍。僅僅13分鐘后，位于寶安區(qū)地塊報價即超過最高限制地價，轉(zhuǎn)為人才住房面積拍賣。最終由廣州越璟房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(越秀)以59.08億元、配建19610平米人才住房拔得頭籌。
隨后，龍華區(qū)大地塊的爭奪將全場氣氛推向高潮，該地塊位于龍華區(qū)民治街道。建筑面積為14.83萬平，最高限價為65.85億元。參拍房企輪番爭搶，15時43分，90號、96號展開多輪PK。
期間，主持人還調(diào)侃稱：“配建人才房多多益善，接下來可以口頭報價(面積)，深圳政府感謝大家的貢獻(xiàn)。”
正當(dāng)吃瓜群眾以為最終贏家是其中之一時，又突然殺出多位“黑馬”爭搶。龍光、金茂、華潤、中海均參與舉牌。該地產(chǎn)經(jīng)過100多輪鏖戰(zhàn)，歷時1個多小時，最終由龍光以65.85億元、36700平米人才住房奪得。
隨后，其余3宗地塊均以“光速”轉(zhuǎn)入競拍人才住房階段。最終，5宗地塊以總價224億元成交，總建筑面積為69.78萬平方米，配建人才房面積共計13.67萬平米，占總建筑面積的20%。
據(jù)此前消息，深圳市人才住房擬面向無房的各類人才，住房面積以90平方米左右及以下為主；如果以每套人才住房為90平方米計，此次招拍掛配建人才房約為1519套。
成交總價占去年的一半
為什么這次土拍如此受關(guān)注？
業(yè)內(nèi)人士指出，其一，因為這是深圳年內(nèi)第一次出讓土地，今年1-5月份深圳共成功出讓9宗地塊，其中1宗為商業(yè)用地、8宗為工業(yè)用地、無住宅用地。
其二，此次一次性出讓5宗土地，且總面積近69萬平米，如此大規(guī)模拍賣比較罕見。深圳中原研究中心數(shù)據(jù)顯示，2018年深圳全市共出讓61宗土地，成交金額449.2億元，此次成交總金額占去年的一半。
其三，深圳地理位置優(yōu)越，是房企的“兵家必爭之地”，本身自帶流量。
創(chuàng)新土地供應(yīng)模式
穩(wěn)地價穩(wěn)房價穩(wěn)預(yù)期
此次土拍會給深圳房地產(chǎn)市場帶來什么影響？又釋放了哪些信號呢？
業(yè)內(nèi)人士指出，此次競拍結(jié)果很直觀地體現(xiàn)，在穩(wěn)房價穩(wěn)預(yù)期的大背景下，“地王”時代已經(jīng)不再，土地供應(yīng)的關(guān)注點(diǎn)轉(zhuǎn)向保障人才住房。
“通過配建人才住房，增加了房企拿地的約束，避免個別房企盲目高價拿地，炒高樓價；其次，配建人才住房也增加了保障性住房供應(yīng)，符合發(fā)展租賃住房的導(dǎo)向。”易居研究院智庫中心嚴(yán)躍進(jìn)指出。
深圳市房地產(chǎn)研究中心研究部副部長李宇嘉表示，此次土地轉(zhuǎn)讓對深圳房地產(chǎn)市場影響較大，過去幾年深圳住宅供地較少，導(dǎo)致新建住宅庫存被不斷消耗，二手房成為供應(yīng)的主力，此次轉(zhuǎn)讓住宅用地建成后將有效緩解供應(yīng)壓力。
其次，深圳的保障房的需求比較大，輪候周期相對較長，所以增加人才住房供應(yīng)規(guī)模勢在必行。
今年初，住建局曾表示，今年深圳將加快推動住房新政落地實施，加大人才住房和保障性住房籌集和供應(yīng)力度，全年計劃開工籌集8萬套、供應(yīng)3.4萬套。
“從這個角度來講，政府想盡快地增加保障房和人才房的供應(yīng)，‘單限雙競’也是為了這個。”李宇嘉說道，此次土拍規(guī)則向市場釋放出的增加住房供應(yīng)的信號。
李宇嘉表示，深圳此次土拍是在創(chuàng)新土地供應(yīng)模式，在限制地價的基礎(chǔ)上，有效限制樓價，同時配建人才住房，值得借鑒。
對于房地產(chǎn)的市場及政策預(yù)期，嚴(yán)躍進(jìn)指出，未來政策還是趨緊的，“房住不炒”的基調(diào)將繼續(xù)強(qiáng)化。在這樣的背景下，供地增加只是為了緩和住房供求矛盾，而非放松房地產(chǎn)調(diào)控。
“過去一段時間房地產(chǎn)調(diào)控的特征主要是因城施策，而且靈活性很高，目標(biāo)就是穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期，未來還將延續(xù)這樣的基調(diào)。”李宇嘉表示。
這一點(diǎn)中證君在現(xiàn)場得到驗證，深圳市土地房產(chǎn)交易中心提供的當(dāng)天拍賣資料的標(biāo)題正是：“保供給、優(yōu)結(jié)構(gòu)，堅持調(diào)控不放松”。 |
