普宅標(biāo)準(zhǔn)五年未變 政策初衷難落實(shí)
法治周末記者 肖莎
眾所周知，每一個(gè)新樓盤都會(huì)找出打動(dòng)客戶的賣點(diǎn)：比如地理位置好、小區(qū)配套優(yōu)、精裝質(zhì)量上乘等。
在今年北京限競(jìng)房（房屋土地出讓時(shí)政府限制了房屋銷售最高價(jià)，在此基礎(chǔ)上開發(fā)商競(jìng)價(jià)）市場(chǎng)上多個(gè)項(xiàng)目貼身肉搏的背景下，龍湖地產(chǎn)位于房山區(qū)的某項(xiàng)目的賣點(diǎn)之一“另辟蹊徑”：首期開盤產(chǎn)品，部分三居符合北京的普通住宅標(biāo)準(zhǔn)，總價(jià)約281萬(wàn)元。
根據(jù)北京現(xiàn)行的規(guī)定，普通住宅與非普通住宅相比，首付比例低，繳納的契稅費(fèi)率低。
如果一個(gè)購(gòu)房者是首次購(gòu)房，購(gòu)買的普通住宅為新房時(shí)，契稅為總價(jià)款的1%或1.5%，首付比例為35%，若購(gòu)買的是非普通住宅，契稅為總價(jià)款的3%，首付比例為40%；如果購(gòu)房者購(gòu)買的新房是二套房，那普通住宅的首付比例為60%，非普通住宅的首付比例為80%，相差20%。
“普通住宅和非普通住宅對(duì)于購(gòu)房者而言，資金壓力是不同的。”合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅告訴法治周末記者，各地制定普通住宅標(biāo)準(zhǔn)并對(duì)普通住宅給予稅收優(yōu)惠，其目的是為了市場(chǎng)調(diào)控，保護(hù)剛需剛改人群，但北京現(xiàn)在施行的標(biāo)準(zhǔn)制定于2014年，近5年來(lái)市場(chǎng)已經(jīng)發(fā)生了很大變化，5年前的標(biāo)準(zhǔn)使得政策制定的初衷無(wú)法很好落實(shí)。
北京房屋均價(jià)五年內(nèi)近乎翻番
普通住宅標(biāo)準(zhǔn)始終未變
公開資料顯示，全國(guó)各地的普通住宅標(biāo)準(zhǔn)都是在《國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作意見的通知》（國(guó)辦發(fā)〔2005〕26號(hào)）下發(fā)后陸續(xù)制定的。
在這份發(fā)布于2005年的通知里，有如下內(nèi)容：明確享受優(yōu)惠政策普通住房標(biāo)準(zhǔn)，合理引導(dǎo)住房建設(shè)與消費(fèi)。為了合理引導(dǎo)住房建設(shè)與消費(fèi)，在規(guī)劃審批、土地供應(yīng)以及信貸、稅收等方面，對(duì)中小套型、中低價(jià)位普通住房給予優(yōu)惠政策支持。
享受優(yōu)惠政策的住房原則上應(yīng)同時(shí)滿足以下條件：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上、單套建筑面積在120平方米以下、實(shí)際成交價(jià)格低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格1.2倍以下。各省、自治區(qū)、直轄市要根據(jù)實(shí)際情況，制定本地區(qū)享受優(yōu)惠政策普通住房的具體標(biāo)準(zhǔn)。各直轄市和省會(huì)城市的具體標(biāo)準(zhǔn)要報(bào)建設(shè)部、財(cái)政部、稅務(wù)總局備案后，在2005年5月31日前公布。
北京依據(jù)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的實(shí)際情況，在制定普通住宅標(biāo)準(zhǔn)后，于2008年、2011年、2014年作了調(diào)整，2014年至今該標(biāo)準(zhǔn)未做更新。
2014年，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)、北京市財(cái)政局、北京市地方稅務(wù)局發(fā)布的《關(guān)于調(diào)整本市享受稅收優(yōu)惠政策普通住房平均交易價(jià)格有關(guān)問題的通知》提到，本市享受稅收優(yōu)惠政策的普通住房，原則按照住宅小區(qū)建筑容積率在1.0（含）以上、單套建筑面積在140平方米（含）以下，并參考其實(shí)際成交價(jià)格確定。實(shí)際成交價(jià)格原則上應(yīng)當(dāng)?shù)陀诎幢就ㄖ_定的所在區(qū)域住房平均交易單價(jià)或套總價(jià)的1.2倍。
具體而言，屬于普通住宅的范疇是，除了滿足容積率和面積標(biāo)準(zhǔn)外，價(jià)格需要滿足：五環(huán)內(nèi)，單價(jià)在39600元以下或總價(jià)在468萬(wàn)元以下，五環(huán)至六環(huán)，單價(jià)在31680元以下或總價(jià)在374.4萬(wàn)元以下，六環(huán)外，單價(jià)在23760元以下或總價(jià)在280.8萬(wàn)元以下。
這一標(biāo)準(zhǔn)是根據(jù)當(dāng)時(shí)的房屋市場(chǎng)狀況制定的。然而5年間，北京的房?jī)r(jià)已經(jīng)發(fā)生了很大變化。
易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向法治周末記者提供的數(shù)據(jù)顯示，北京市住宅的成交單價(jià)已經(jīng)從平均24819元/平方米，變成46801元/平方米。
從北京市住建委官方網(wǎng)站查詢今年取證的限競(jìng)房項(xiàng)目來(lái)看，能夠滿足普通住宅的小區(qū)寥寥無(wú)幾，部分小區(qū)的中小戶型房源因?yàn)榭們r(jià)低，才屬于普通住宅。
“也因而，龍湖地產(chǎn)在推廣項(xiàng)目時(shí)，才會(huì)把部分房源屬于普通住宅作為賣點(diǎn)，畢竟在當(dāng)前市場(chǎng)上符合普通住宅標(biāo)準(zhǔn)的新房相對(duì)少，普通住宅能減少不少資金壓力。”嚴(yán)躍進(jìn)說(shuō)。
以龍湖上述項(xiàng)目為例，按照現(xiàn)有標(biāo)準(zhǔn)，一套70平方米的房子，當(dāng)總價(jià)為280萬(wàn)元時(shí)，作為首套房，該房屋符合現(xiàn)行普宅標(biāo)準(zhǔn)，首付比例35%，契稅比例1%；一旦總價(jià)上調(diào)2萬(wàn)元，那么同樣的房屋就變成非普通住宅，首付比例上調(diào)5%，契稅比例為3%。
普宅和非普宅的首付相差約13萬(wàn)元，契稅差別約5.6萬(wàn)元，對(duì)于一個(gè)剛需人群而言，普宅能夠減少的現(xiàn)金資金壓力將近20萬(wàn)元。
專家稱普宅標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)動(dòng)態(tài)變化
現(xiàn)在是否是調(diào)整的好時(shí)機(jī)
郭毅認(rèn)為，普通住宅標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)該是根據(jù)市場(chǎng)變化動(dòng)態(tài)及時(shí)調(diào)整，而按照當(dāng)下的標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合當(dāng)下的市場(chǎng)狀況，能享受到普通住宅利好的新項(xiàng)目并不多，因此建議當(dāng)下北京的普宅標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)該比現(xiàn)有范圍有所擴(kuò)大。比如五環(huán)外的很多限價(jià)房項(xiàng)目都遠(yuǎn)超過(guò)普宅標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定的單價(jià)，而真正購(gòu)買這部分房子的人就是剛需和剛改人群，他們的收入相對(duì)來(lái)說(shuō)并未達(dá)到很高的標(biāo)準(zhǔn)，這一部分人應(yīng)該在稅費(fèi)優(yōu)惠上予以傾斜，如果不改變標(biāo)準(zhǔn)，這部分人群的稅費(fèi)和首付壓力會(huì)增加不少。
“而且普宅標(biāo)準(zhǔn)不是只能漲不能跌，應(yīng)隨著市場(chǎng)節(jié)奏下調(diào)或上調(diào)。”郭毅補(bǔ)充道。
至于普通住宅的調(diào)整周期，郭毅認(rèn)為應(yīng)盡量縮短，一個(gè)季度甚至半年、一年調(diào)整一次都可以，5年沒調(diào)整時(shí)間過(guò)長(zhǎng)，當(dāng)下的市場(chǎng)現(xiàn)狀已經(jīng)發(fā)生改變，按照原標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行的話，政策最初制定的初衷就無(wú)法實(shí)現(xiàn)。
在制定普通住宅標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，應(yīng)該考慮哪些因素，才能很好地平衡市場(chǎng)調(diào)控和保護(hù)剛需剛改之間的關(guān)系？
上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦對(duì)法治周末記者分析，普通住宅的標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)該多維度制定，除了面積、價(jià)格之外，還要考慮不同類型房屋的市場(chǎng)占比，真正做到保護(hù)剛需。
郭毅對(duì)此表示同意，她建議在制定普通住宅標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，應(yīng)該考慮到整個(gè)市場(chǎng)上的成交情況和成交比例，看一看既往成交中，哪一類的成交比重比較高，那么這一部分交易應(yīng)該是受到保護(hù)的，至于這一部分成交中有多少比例應(yīng)當(dāng)受到稅收優(yōu)惠，可以再做考慮。
“假設(shè)2018年四環(huán)到五環(huán)區(qū)間有50%的成交總價(jià)在500萬(wàn)元以內(nèi)，單價(jià)在6萬(wàn)元以內(nèi)，那我認(rèn)為這個(gè)區(qū)間里相當(dāng)一部分比例的購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)享受稅收優(yōu)惠。”郭毅說(shuō)。
在接受法治周末記者采訪時(shí)，雖然盧文曦也贊同普通住宅標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)該動(dòng)態(tài)跟蹤動(dòng)態(tài)調(diào)整，但他認(rèn)為現(xiàn)在可能不是調(diào)整普宅標(biāo)準(zhǔn)的好節(jié)點(diǎn)。
盧文曦的理由是：現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)好不容易平穩(wěn)了，調(diào)整標(biāo)準(zhǔn)可能引起市場(chǎng)波動(dòng)。尤其是二手房市場(chǎng)，當(dāng)下買賣雙方需要支付的稅費(fèi)均由買方承擔(dān)，如果普通住宅標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整了，部分買家按照原來(lái)的市場(chǎng)價(jià)支付稅費(fèi)會(huì)低一些，可能會(huì)有一些賣家因此上調(diào)價(jià)格，以“享受政策利好”，而這不是政策制定者想要看到的。
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天津市的普通住房標(biāo)準(zhǔn)
從2010年3月1日起，天津上調(diào)普通住宅價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)。界定普通住宅價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)調(diào)高后，購(gòu)房者可以享受相應(yīng)的稅收優(yōu)惠。
一是個(gè)人首次購(gòu)買90平方米以下普通住房的，按成交價(jià)的1%征收契稅；二是個(gè)人購(gòu)買90平方米（含90）至144平方米之間普通住房的，按成交價(jià)的1.5%征收契稅；三是個(gè)人購(gòu)買144平方米以上（含144）及其他房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移，或者購(gòu)買144平方米以下住宅，但成交單價(jià)高出普通住房?jī)r(jià)格標(biāo)準(zhǔn)的，一律按成交價(jià)的3%征收契稅。
個(gè)人購(gòu)買不足5年的非普通住房對(duì)外銷售的，全額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人購(gòu)買超過(guò)5年（含5年）的非普通住房或者不足5年的普通住房對(duì)外銷售的，按照其銷售收入減去購(gòu)買房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人購(gòu)買超過(guò)5年（含5年）的普通住房對(duì)外銷售的，免征營(yíng)業(yè)稅。營(yíng)業(yè)稅稅率為5%，再加上結(jié)合在一起的0.55%城市維護(hù)建設(shè)稅、教育事業(yè)發(fā)展費(fèi)和防洪工程維護(hù)費(fèi)共計(jì)5.55%。
上海市的普通住房標(biāo)準(zhǔn)
自2014年11月20日起，上海市執(zhí)行新的普通住房新標(biāo)準(zhǔn)。
根據(jù)《國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作意見的通知》（國(guó)辦發(fā)〔2005〕26號(hào)）等相關(guān)規(guī)定，經(jīng)上海市政府同意，調(diào)整本市普通住房標(biāo)準(zhǔn)事宜。
可以享受優(yōu)惠政策的普通住房，應(yīng)同時(shí)滿足以下條件：
一、五層以上（含五層）的多高層住房，以及不足五層的老式公寓、新式里弄、舊式里弄等；
二、單套建筑面積在140平方米以下；
三、實(shí)際成交價(jià)格：低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格1.44倍以下，坐落于內(nèi)環(huán)線以內(nèi)的低于450萬(wàn)元/套，內(nèi)環(huán)線與外環(huán)線之間的低于310萬(wàn)元/套，外環(huán)線以外的低于230萬(wàn)元/套。
重慶市的普通住房標(biāo)準(zhǔn)
2011年上半年，重慶市發(fā)布《關(guān)于調(diào)整土地增值稅預(yù)征率有關(guān)問題的通告》中，將重慶市的房地產(chǎn)土地增值稅預(yù)征率分為三檔：普通標(biāo)準(zhǔn)住宅預(yù)征率為2%；非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅、非住宅（商業(yè)用房、車庫(kù)等）預(yù)征率為3.5%；獨(dú)棟商品住宅預(yù)征率為5%。
之前，判定普通住宅有三個(gè)條件：?jiǎn)翁鬃畲蠼ㄖ娣e在144平方米或者套內(nèi)面積為120平方米；而住宅小區(qū)的建筑容積率在1.0以上；實(shí)際成交價(jià)格低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)的1.4倍以下的住房。三個(gè)條件同時(shí)滿足時(shí)才能享受2%的土地增值稅預(yù)征率。這個(gè)判定條件并未對(duì)住房的交易價(jià)格作明確規(guī)定。 |
