【案例】王某想買套房子,幾番尋找、比較之后,看中了劉某手里的一套二手房。經(jīng)過協(xié)商,劉某以600萬元的價格將該套二手房出售給王某,王某則支付購房款460萬元作為首付,后劉某當月即向王某交付了房屋鑰匙。由于此前該房屋已被兩次用于抵押,可在房屋交易中,劉某僅解除了該房產(chǎn)兩處抵押登記中的一處,另一處抵押登記因債務始終無法清償而未注銷,結(jié)果抵押權(quán)人申請了強制執(zhí)行,法院隨后查封了涉案房屋,最終導致劉某遲遲未能將房屋向王某過戶。王某于是到法院起訴劉某,要求辦理房屋過戶手續(xù),并支付逾期過戶違約金83萬元。
【說法】法院認為,因劉某拖欠他人債務,導致房屋被查封,被禁止辦理買賣、過戶、轉(zhuǎn)讓等手續(xù),王某要求過戶的請求客觀上不具備履行條件,法院難以支持。同時,劉某的違約行為導致王某未能取得產(chǎn)權(quán)證,應承擔違約責任。最終法院判決劉某支付逾期過戶違約金56萬余元。
當前,二手房買賣可能存在權(quán)屬爭議,加之市場行情變化、參與者契約精神不足、逐利心理和法律知識欠缺等因素,容易成為糾紛的易發(fā)多發(fā)區(qū)。
法官提醒,購買二手房屋前,一定要核實房屋性質(zhì)、權(quán)屬和代理授權(quán)情況,提前防范風險。對房屋性質(zhì)和權(quán)屬,買受人可通過查詢不動產(chǎn)信息后區(qū)分情況予以處理:不購買已被查封等不可交易的房屋,限制交易的房屋應在符合上市條件后購買,購買普通商品房時應盡到善意注意義務,對于設(shè)定多重抵押的房產(chǎn),應慎重簽約。
賣方也應誠信守法,在合同簽訂前應如實告知房屋共有、抵押、購買資格等有關(guān)情況;在合同簽訂后,要依約及時履行合同,防止因違約可能導致的高昂訴訟成本和嚴重后果。
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