泰禾集團(tuán)表示：一部分金融機(jī)構(gòu)對泰禾2019年到期的債務(wù)進(jìn)行了延期，使得年內(nèi)償債壓力減少。本年度到期的大部分債務(wù)得到金融機(jī)構(gòu)的貸款置換或續(xù)貸。
5月29日晚間，時隔21天之后，泰禾集團(tuán)回復(fù)了深交所的問詢函，對債務(wù)償還、投資性房產(chǎn)增加、關(guān)聯(lián)交易、應(yīng)收款、存貨賬面價值等疑問進(jìn)行解答，但對于外界感興趣的銷售額等問題，泰禾依然沒有給出明確的答案。
泰禾集團(tuán)董事長黃其森曾表示，一部分金融機(jī)構(gòu)對泰禾2019年到期的債務(wù)進(jìn)行了延期，使得年內(nèi)償債壓力減少。泰禾集團(tuán)在回復(fù)深交所問詢函中也表示，本年度到期的大部分債務(wù)得到金融機(jī)構(gòu)的貸款置換或續(xù)貸。
貸款置換、續(xù)貸
5月8日，深交所對泰禾集團(tuán)2018年度報告發(fā)出了19問，其中首個問題直接指向泰禾集團(tuán)債務(wù)償還。截至2018年底，泰禾經(jīng)營性活動現(xiàn)金流量金額為139.31億元，期末現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物余額為115.58億元。但是，同期泰禾短期借款及一年內(nèi)到期的非流動負(fù)債合計高達(dá)574.28億元，貨幣資金對到期債務(wù)覆蓋比率只有0.26。由此，深交所指出泰禾存在短期償債風(fēng)險。
泰禾5月29日在問詢函回復(fù)中表示，574.28億元短期債務(wù)在2019年各月分布較為均勻，并不存在集中兌付風(fēng)險。同時，泰禾已與多家金融機(jī)構(gòu)達(dá)成了新的長期合作意向，本年到期的大部分債務(wù)將得到這些金融機(jī)構(gòu)的貸款置換或續(xù)貸，因此還款期限將會拉長，本年實際需要凈償還的貸款量將遠(yuǎn)低于574.28億元。
不過，泰禾并沒有透露獲得哪些金融機(jī)構(gòu)的貸款置換或續(xù)貸，以及具體置換貸款和續(xù)貸的數(shù)額。
此外，泰禾強(qiáng)調(diào)，公司為加快回款在2019年初制定了一系列管理措施。例如：提前梳理客戶資信以把控客戶質(zhì)量；針對不同客戶實施不同回款策略；制定完善的回款激勵和處罰制度等。以上措施均取得了有效的成果，公司在一季度凈償還了103億元到期有息債務(wù)。
經(jīng)濟(jì)觀察報記者了解到，泰禾回籠資金的動作不止于此。
一方面，泰禾在大力提升銷售力度。2019年的2月，泰禾集團(tuán)在北京發(fā)起了“壹號搶收計劃”，參與項目包括北京院子二期、金府大院、西府大院等。泰禾集團(tuán)一季度實現(xiàn)收入74.54億元，同比增長24.47%；凈利潤9.97億元，同比增長219.55%，貨幣資金206億元，環(huán)比增長38.26%。
在回復(fù)深交所問詢函中泰禾透露，2019年一季度泰禾銷售商品、提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金170億元，同比增長86%，經(jīng)營活動中產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額單季度實現(xiàn)119億元，同比提高了165億元。
另一方面，泰禾通過出售項目股權(quán)來籌集項目開發(fā)資金，以加快項目入市步伐。2019年3月22日至5月17日，泰禾向世茂集團(tuán)轉(zhuǎn)讓了7個項目的股權(quán)，共計回籠資金77.09億元。
轉(zhuǎn)入與估值
深交所關(guān)注的另一個焦點是，泰禾投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)入是否符合會計準(zhǔn)則，以及估值方法的是否公允。
2018年期末，泰禾集團(tuán)的投資性房地產(chǎn)同比增長43.32%，年報稱主要由存貨轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)后賬面價值增加所致。由存貨轉(zhuǎn)入投資性房地產(chǎn)的項目期末公允價值共計49.16億元。
2019年一季度，泰禾的存貨比上季度減少了129億元，對應(yīng)的營業(yè)成本僅為54億元。而同期的投資性房地產(chǎn)期末余額由177億元增加到260億元，增加的83億元大多來自存貨轉(zhuǎn)入。
一般情況下，存貨賬面價值接近成本價，而轉(zhuǎn)入投資性房地產(chǎn)科目后，核算方式變?yōu)楣蕛r值計價法，賬面價值會根據(jù)房產(chǎn)公允價值增加。這部分差額不能記到本年度利潤，否則利潤的真實性會遭遇大的偏差。
升值部分差額會計入資本公積，在財報中的反映是資產(chǎn)和所有者權(quán)益的增加。在轉(zhuǎn)換之后的年度里，投資性房地產(chǎn)的增值可算在企業(yè)當(dāng)期利潤中。
在泰禾轉(zhuǎn)入的投資性房地產(chǎn)中，包括了出租率為0的“東四環(huán)金尊府”項目。經(jīng)濟(jì)觀察報記者了解到，位于北京東四環(huán)的“金尊府”原計劃是作為酒店式公寓出售的，因此一直屬于存貨。泰禾現(xiàn)決定將其出租，但出租率為0的樓盤現(xiàn)在還處于完全空置狀態(tài)，只能說正在準(zhǔn)備出租。
根據(jù)會計準(zhǔn)則，像“金尊府”這種自持以備出租的空置建筑，即使尚未簽訂租賃協(xié)議，只要企業(yè)作出正式書面決議，明確表明將其用于經(jīng)營出租且持有意圖短期內(nèi)不再發(fā)生變化，就可視為投資性房地產(chǎn)。
對于此類問題，深交所要求泰禾披露項目轉(zhuǎn)換的相關(guān)文件：一是董事會或類似機(jī)構(gòu)就改變房地產(chǎn)用途形成正式書面協(xié)議；二是房地產(chǎn)因用途改變而發(fā)生實際狀態(tài)上改變的證明，如自用改為出租。
泰禾方面回復(fù)稱，為提高資產(chǎn)使用效率，滿足市場多層次的消費(fèi)需求，2018年上半年將部分作為存貨的房地產(chǎn)及自用建筑物改為出租，主要包括東二環(huán)泰禾廣場購物中心、泰禾中央廣場、泰禾大廈等多個項目。新增投資性房地產(chǎn)已分別于2018年5月11日、6月1日、6月10日、6月23日、6月28日經(jīng)公司總經(jīng)理辦公會及項目公司董事會或股東會審批通過并形成正式書面決議。
此外，泰禾的審計方瑞華會計師事務(wù)所在5月14日的回復(fù)函中對上述問題發(fā)表了專項審核意見，稱泰禾集團(tuán)新增的投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)入符合會計準(zhǔn)則的相關(guān)規(guī)定。
泰禾集團(tuán)2018年財報顯示，投資性房地產(chǎn)經(jīng)過評估增值了7.4億，對本年度利潤稅后影響為5.6億。而泰禾中央廣場、石獅泰禾廣場購物中心、五四北泰禾廣場購物中心幾個項目評估增值金額最大，合計稅后影響3.8億。對此，深交所要求泰禾披露公允價值評估方法的選擇、參數(shù)的選取以及是否存在減值風(fēng)險。
泰禾在回復(fù)函中表示，評估報告皆由北京天健興業(yè)資產(chǎn)評估有限公司出具。評估方根據(jù)同一供需圈內(nèi)相關(guān)業(yè)態(tài)房產(chǎn)的可比案例，主要采用市場法對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行評估。泰禾以新天地店面-2層09商鋪為例，披露了估值的參數(shù)選取和計算過程。
對于公允價值排名前五的項目，包括2019年一季度評估增值12億的“泰禾中央廣場”項目，泰禾并未對估值過程逐一做出披露。
負(fù)重前行
一方面泰禾股權(quán)質(zhì)押比例高，截至2018年末，泰禾集團(tuán)前十大股東的股份質(zhì)押比例已達(dá)到84.4%，而持股48.97%的控股股東泰禾投資集團(tuán)有限公司的股份質(zhì)押比例為99.99%。此外，控股股東的一致行動人葉荔、黃敏的股份也幾乎悉數(shù)質(zhì)押。在如此高的股權(quán)質(zhì)押比例下，一旦泰禾集團(tuán)的股價連續(xù)下跌，可能觸及股權(quán)質(zhì)押警戒線甚至平倉線。
另一方面，泰禾資產(chǎn)抵押規(guī)模同樣不小。截至2018年末，泰禾集團(tuán)抵押了683億資產(chǎn)，其中包括410億存貨和33億現(xiàn)金，投資性房地產(chǎn)和在建工程已100%抵押。
2018年泰禾發(fā)布了上市以來最大規(guī)模的高轉(zhuǎn)增預(yù)案：每10股派息數(shù)為2.2元，每10股轉(zhuǎn)增數(shù)為10股。在現(xiàn)金流如此緊張的情況下堅持派息，顯示了泰禾穩(wěn)股價的決心。
泰禾集團(tuán)董事長黃其森曾宣稱“2018年銷售額2000億元”的目標(biāo)業(yè)績并未達(dá)成。截至目前，泰禾也未按深交所要求披露2018年實際銷售額。
據(jù)泰禾方面人士透露，與世茂合作不僅僅是單純回籠資金，更多的是彌補(bǔ)一部分優(yōu)質(zhì)項目開發(fā)資金的短缺。以廣州院子項目為例，通過與世茂合作，解決了項目開發(fā)資金難題，加快項目回款周期。同時讓泰禾開發(fā)其他項目有了后續(xù)開發(fā)資金，“廣州項目回款可以盤活一大批項目。” |
