最近網(wǎng)上關(guān)于“一線城市房租大跌”的消息,讓房東權(quán)先生郁悶了好一陣子。他有一套房子的租客小李正好因工作調(diào)動提出退租,臨近收房時中介卻告知他:“租金比去年上漲了20%,而且很好租。”
權(quán)先生這套一室一廳的住宅位于上海與昆山的交界處,去年市場租金約1500元/月,今年房價(jià)跌了13%,但租金反而漲到1700元~1800元/月,且房源緊張,中介經(jīng)常打電話來問租約到期沒有。
《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者觀察發(fā)現(xiàn),近期上海房屋租賃市場并未出現(xiàn)網(wǎng)上傳言的“快速降溫”。上海中原地產(chǎn)房屋租賃指數(shù)顯示,2019年前3個月分別為238.4、238.6、236,盡管與去年年末相比稍有下跌,但與去年同期基本持平。
租金漲幅領(lǐng)銜一線城市
在上海漂了5年多的白領(lǐng)小周向記者表示“租房不易”。多年來她與同事合租,幾次搬家都是因?yàn)樽饧s到期后漲價(jià),不得不從楊浦到浦東,越搬越遠(yuǎn),所幸這兩年輪上了張江人才公寓,才感覺穩(wěn)定了許多。不過她的朋友小劉就沒有這么幸運(yùn)了,畢業(yè)季一到,房東又要漲價(jià),最近正在為找房而焦頭爛額。
“張江這一帶租個兩室大概要5500元,一室戶稍微便宜點(diǎn),但很難找,根本沒感覺房租下降。”小周說。
興業(yè)證券《一二線城市二手房市場4月房價(jià)租金報(bào)告》顯示,今年以來,上海、深圳、惠州租金漲幅較明顯,2018年上海每平方米租金全年均值66.7元/月,4月單月均值為71.5元/月;進(jìn)入2019年,3月、4月均值則升至72.4元/月和74.8元/月,同比上漲達(dá)到5%,今年漲幅已達(dá)到9%,遠(yuǎn)高于其他一線城市。
即便在上海外環(huán)外,某些人口集聚的區(qū)域,房租也仍然不便宜。
在松江九亭,兩三家房屋中介得知記者前來租房時,熱情都不太高。“現(xiàn)在房子有的。如果你是下個月來租,那就說不好了。”中介指指墻邊的白板,“房子都在那兒呢,一室3500~4000元。”
“房租哪里會跌得下去喲!都被二房東炒高了!”一位中介阿姨無奈地說,“一有房子出來,二手房東馬上收走,分割群租。”
《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者發(fā)現(xiàn),一套兩室兩衛(wèi)的loft公寓經(jīng)過改造,樓上、樓下各一套獨(dú)衛(wèi)房,廚房支一張床就是一個單間,還能做到“互不打擾”。據(jù)記者多方面了解,戶型圖中標(biāo)注的“單層”實(shí)際上就指的這種改造后的一居室。
盡管政府監(jiān)管部門始終沒有放松監(jiān)督和拆違,但群租現(xiàn)象在九亭一帶難以根除,在不少房源信息表中仍然有“單層”房出租,中介手里也掌握著相當(dāng)數(shù)量的房源,偷偷地推薦給租房人。
上海易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示:“房租高低和人口租賃需求等有關(guān),實(shí)際上它也和物價(jià)一樣,基本上是只會上漲,不會下調(diào),最多是做到不漲。所以很多城市和區(qū)域,在實(shí)際觀察來看,真正下跌的可能性反而是不多的。”
高租金房源遇去化壓力
既然房租沒有下跌,近期又會否出現(xiàn)大漲?
上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者指出,目前從上海租金指數(shù)走勢來看是高位震蕩。一方面去年上海常住人口流入量減少,另一方面,市區(qū)范圍內(nèi)租金一直維持高位,尤其是1萬元以上的高租金房源遇到去化壓力。
而租賃住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)也影響了房租數(shù)據(jù)。嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為,很多區(qū)域?qū)嶋H觀察來看,真正租金下跌的可能性反而是不多的。結(jié)構(gòu)方面,郊區(qū)房源增多,多少也會帶動全市租金的下調(diào)。
盧文曦表示:“每年年初是租賃市場最為活躍的時期,成交價(jià)格往往給全年租金價(jià)格定水平,既然年初都沒怎么漲,下半年并不是租賃最旺盛的時候,因此租金也不太可能上漲。”
對于上述房租上漲20%的區(qū)域,盧文曦認(rèn)為應(yīng)該是特例:“昆山花橋這里房價(jià)快速上漲有炒作成分,價(jià)格有泡沫,在調(diào)控舉措出來后虛火會降下來。而租房是消費(fèi),區(qū)域內(nèi)有產(chǎn)業(yè)而且軌道能通上海,甚至有人可以租花橋的房子到上海上班,降低居住成本。這樣的情況下造成了特定區(qū)域房租上漲。”
住在九亭的程小姐是一位特殊的租房人,同時她也是上海某長租公寓品牌負(fù)責(zé)人。對市場非常熟悉的她認(rèn)為,近期房租仍然比較穩(wěn)定。上海租房價(jià)格還是跟區(qū)域有關(guān),根據(jù)個人情況,她選擇了九亭、離地鐵有一定距離的房子。這樣價(jià)格不會太高,開車出行也比較方便。
“而長租公寓由于各種裝修改造、品牌溢價(jià)等成本,普遍租金比民居貴20%~30%,所面對的客群也有相應(yīng)的差異化,因此大量入市長租公寓不會對住宅租賃市場造成太大的影響。”程小姐說。
嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為:“長租公寓大量入市有助于緩解租賃市場供求矛盾,使得租賃市場可選房源增加,這樣也利好對租賃市場的穩(wěn)定,各類房源不會盲目漲租。” |