5月28日，中國社科院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院住房大數(shù)據(jù)項目組結(jié)合對中國住房市場的長期跟蹤研究，完成了2019年5月《中國住房市場發(fā)展月度分析報告》。
報告發(fā)現(xiàn)，2019年4月核心城市住房價格連續(xù)3個月上漲，但4月份房價漲速較3月份略有減緩。核心城市在房價漲速減緩的同時，二手住房成交量也顯著下降。2019年4月，10大重點城市二手住房成交量指數(shù)為177.84，比3月下降27%，與上年同期大體持平。從量在價先的一般性規(guī)律看，重點城市房價上漲的壓力已有所減輕。
一線城市中北京、廣州漲速回落，上海、深圳漲速與上月大體持平；多數(shù)準(zhǔn)一線及二線城市房價漲速收窄，個別城市漲速仍較高；三四線城市房價漲速繼續(xù)下降。核心城市住房租金連續(xù)2個月小幅下降。
報告稱，4月以來，中央和相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)多次強調(diào)和重申要堅持“房住不炒”，充分表明了中央控制房價上漲的決心。一個月內(nèi)包括蘇州等10個熱點城市因房價漲幅較大被住建部預(yù)警提示，熱點城市蘇州出臺了房價調(diào)控“組合拳”，表明了政府對房價上漲的現(xiàn)實態(tài)度。由于房價上漲高度依賴于金融杠桿，房地產(chǎn)調(diào)控政策不松動，意味著房價短期難以出現(xiàn)大漲。
2018年底至2019年初，部分城市根據(jù)市場變化對房地產(chǎn)調(diào)控政策進(jìn)行了微調(diào)，一些城市取消或弱化了限價、限售等輔助性調(diào)控手段。部分購房者認(rèn)為房地產(chǎn)調(diào)控可能進(jìn)一步松動，從而對房價預(yù)期也由悲觀向謹(jǐn)慎樂觀轉(zhuǎn)變。隨著近期房地產(chǎn)調(diào)控政策主線的進(jìn)一步明確，房價上漲預(yù)期有望逐步減退。
2018年底以來，隨著定向降準(zhǔn)等穩(wěn)健性貨幣政策的實施，資本市場的資金緊張狀況顯著緩解，部分城市首套房貸的實際利率由上浮10%至15%降至基準(zhǔn)利率水平。但在復(fù)雜的內(nèi)外部經(jīng)濟環(huán)境下，防范宏觀風(fēng)險仍是政策底線。貨幣供應(yīng)難以進(jìn)一步寬松，意味短期內(nèi)房地產(chǎn)融資環(huán)境也難以得到進(jìn)一步改善。這將降低房價進(jìn)一步上漲的可能性，使得房價“小陽春”難以入夏。
隨著世界經(jīng)濟前景趨于復(fù)雜化，全球經(jīng)濟不確定因素進(jìn)一步增加。由于長期房價變化與預(yù)期收入的變化緊密關(guān)聯(lián)，內(nèi)外部經(jīng)濟形勢的復(fù)雜化使得預(yù)測房價走勢變得更為困難。這將抑制房地產(chǎn)投資投機，使部分潛在購房者推遲或取消購房計劃。
2019年1季度，全國房價有所回升，個別一二線城市房價出現(xiàn)較快上漲。隨著政府“穩(wěn)房價”決心的進(jìn)一步明確，以及貨幣邊際寬松短期見頂，房價回升的態(tài)勢將受到抑制。2019年4月，二手房成交量和房價整體漲速的下降，也表明市場對這些條件的變化作出了反應(yīng)。內(nèi)外部經(jīng)濟環(huán)境的復(fù)雜化，也有助于為處于預(yù)熱階段的房地產(chǎn)市場降溫。
綜合以上因素，預(yù)計短期內(nèi)，一二線城市房價漲速將進(jìn)一步收窄，三四線城市房價還可能總體由漲轉(zhuǎn)跌。隨著調(diào)控政策的跟進(jìn)，個別房價較快上漲的一二線城市，漲勢也有望減緩或由漲轉(zhuǎn)跌。
另一方面，即使部分城市房價出現(xiàn)回落，房價下跌的空間也較小。在城市化大背景下，一二線城市作為人口主要流入地和高端產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)，住房供求矛盾長期存在。部分一二線城市如北京、上海、廈門、成都等已經(jīng)經(jīng)歷了一波市場調(diào)整，房價下跌空間相對較小，而潛在的上漲壓力相對較大。從三四線城市看，國家對三四線城市基礎(chǔ)設(shè)施投資力度不斷加大，多數(shù)三四線城市的城市面貌得到長足改善；貨幣化棚改政策雖然淡出，但中期內(nèi)三四線城市本身的更新改造需求仍較大。這些因素都使得三四線城市房價下跌的空間減小。 |
