將虧損的長租公寓等業(yè)務(wù)剝離，意味著朗詩進(jìn)行了三年的“榕樹林”計(jì)劃夭折，重新聚焦地產(chǎn)主業(yè)的朗詩還能迎來資本市場的認(rèn)可嗎？
《投資者網(wǎng)》楊春霞
近幾年來一直寄希望以多元化找到發(fā)展突破口的朗詩綠色集團(tuán)（下稱“朗詩”，00106.HK），2019年開始收縮戰(zhàn)線重新聚焦主業(yè)。
5月14日，朗詩公告稱，將剝離處于虧損的長租公寓、物業(yè)管理、建筑設(shè)計(jì)、生活服務(wù)及園林景觀等五類非地產(chǎn)業(yè)務(wù)至控股股東朗詩集團(tuán)，預(yù)計(jì)所得款項(xiàng)凈額約為9.81億元。
針對這次業(yè)務(wù)剝離，朗詩在公告中表示要在財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)得到優(yōu)化的同時(shí)，將公司重新打造成一家專注于“綠色科技”的地產(chǎn)公司。
而值得玩味的是，三年前朗詩提出“榕樹林”計(jì)劃，似乎想通過多元化布局來助力公司的發(fā)展，如今重提聚焦綠色地產(chǎn)或許意味著朗詩在多元化方面的嘗試不太順利。不過，經(jīng)歷前幾年踏空，朗詩地產(chǎn)主業(yè)還能迎頭趕上嗎？對此，《投資者網(wǎng)》致函朗詩，其董秘表示剝離事項(xiàng)目前只是公告還沒有真正落實(shí)完成，不方便對外發(fā)聲。
多元化失利
盡管朗詩方面表示目前剝離業(yè)務(wù)還沒有完成，應(yīng)看最終董事會決定，但朗詩想將上述業(yè)務(wù)剝離的想法卻是由來已久。
早在2018年業(yè)績會上，朗詩董事長田明就曾表示2019年要?jiǎng)冸x長租公寓業(yè)務(wù)（朗詩寓），要讓資本市場一眼就能看清朗詩，在隨后的兩個(gè)月內(nèi)，田明的這一想法正在逐步實(shí)現(xiàn)。
5月14日，朗詩宣布將處于虧損階段的長租公寓業(yè)務(wù)以及包括物業(yè)管理、建筑設(shè)計(jì)、生活服務(wù)、園林綠化景觀等的非地產(chǎn)業(yè)務(wù)剝離至控股股東朗詩集團(tuán)，預(yù)計(jì)將獲得近10億資金，其中長租公寓占比最大，約9億元。
時(shí)間往前回溯到2016年，朗詩決心開啟多元化，提出了“榕樹林”計(jì)劃，即圍繞核心地產(chǎn)業(yè)務(wù)，積極培育長租公寓、養(yǎng)老服務(wù)、綠色金融服務(wù)等與地產(chǎn)主業(yè)相關(guān)或互補(bǔ)業(yè)務(wù)，實(shí)行轉(zhuǎn)型升級戰(zhàn)略。
而今三年時(shí)間過去，從目前來看，位列“榕樹林”計(jì)劃的這幾項(xiàng)業(yè)務(wù)發(fā)展均不甚理想。年報(bào)顯示，在本次剝離的五項(xiàng)業(yè)務(wù)中，只有兩項(xiàng)建筑設(shè)計(jì)、物業(yè)管理業(yè)務(wù)兩項(xiàng)盈利，除稅及非經(jīng)常性項(xiàng)目前利潤分別為61.7萬元、1497.2萬元。而其他三項(xiàng)均呈虧損狀態(tài)，其中以長租公寓最為嚴(yán)重，2018年朗詩寓虧損達(dá)1.94億元，加上2017年的虧損，共計(jì)虧損2.4億元。
需要提及的是，長租公寓在朗詩董事長田明看來一直被基于厚望，就在一年前田明還曾表示朗詩寓要沖向行業(yè)前三，而僅一年的時(shí)間，朗詩寓就被剝離。
朗詩從2016年開始布局長租公寓，近兩年規(guī)模擴(kuò)張迅速，2017年獲得房源1.5萬間，2018年達(dá)到4萬多間。2018年初，朗詩還與平安不動產(chǎn)成立了目標(biāo)規(guī)模100億元的基金，計(jì)劃在未來三年內(nèi)，在北上廣深一線城市以及南京、杭州、武漢等強(qiáng)二線城市共同投資長租公寓項(xiàng)目。
然而，自2016年底啟動長租公寓業(yè)務(wù)以來，朗詩寓的虧損卻在逐年擴(kuò)大，不僅未找到盈利模式，反而成為負(fù)累。目前，朗詩長租公寓的數(shù)量約4萬間左右，2017年和2018年的虧損金額分別為0.44億、1.9億元，同比增長330%。此外，2018年12月，朗詩長租公寓ABS計(jì)劃遭遇年內(nèi)第二次中止，發(fā)行規(guī)模為7.87億元。
此外，據(jù)媒體報(bào)道，養(yǎng)老服務(wù)和綠色金融服務(wù)雖未被列入剝離項(xiàng)中，但也頻頻被外界質(zhì)疑。在養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)方面，朗詩自2011年便成立了養(yǎng)老事業(yè)部，但該部分運(yùn)營模式及業(yè)績卻極少在財(cái)報(bào)中體現(xiàn)。官網(wǎng)顯示，目前朗詩已累計(jì)擁有38個(gè)養(yǎng)老項(xiàng)目，存量床位3263個(gè)，對于盈利情況卻只字未提。
財(cái)經(jīng)評論員嚴(yán)躍進(jìn)表示，長租公寓業(yè)務(wù)需要大量的資金投入和較長的培育周期，容易對企業(yè)形成拖累。
主業(yè)務(wù)“掉隊(duì)”
此外，業(yè)內(nèi)有觀點(diǎn)認(rèn)為此次業(yè)務(wù)剝離除了朗詩官方宣稱的長租公寓業(yè)務(wù)將持續(xù)虧損，無法支撐估值擴(kuò)張之外，朗詩地產(chǎn)主業(yè)正在逐漸萎縮或許才是剝離的最大的主因。
《投資者網(wǎng)》注意到，在近幾年布局多元化未有成效的同時(shí)，朗詩的主業(yè)地產(chǎn)開發(fā)表現(xiàn)也不佳，正呈現(xiàn)出“規(guī)模逐年掉隊(duì)”、“銷售增速較緩”等癥狀。
以2018年為例。2018年朗詩銷售額為381億元，同比增速僅19%，未完成年度460億目標(biāo)，甚至連喊了三年的400億目標(biāo)也未能達(dá)到，在克而瑞《2018年1-12月房企銷售TOP200》榜單中位居第68位。
作為對比的是，2016年和2017年，朗詩在房企榜單上排名分別為53位和64位，銷售額分別為283億元、320.53億元，年增長率均不超過20%，而同期百強(qiáng)房企銷售增速均超過30%。
此外，自轉(zhuǎn)型資產(chǎn)輕型化戰(zhàn)略以來，朗詩一貫采取合作開發(fā)、小股操盤、委托開發(fā)的模式，也就是說381億銷售額是被“注水”的，年報(bào)顯示朗詩權(quán)益銷售額為236億元，權(quán)益占比為61.94%。
值得玩味的一個(gè)現(xiàn)象是，《投資者網(wǎng)》從2018年年報(bào)得知，2018年朗詩在其大本營長三角區(qū)域貢獻(xiàn)的權(quán)益銷售額為49億元，僅占20.76%。
甚至于在2019年樓市回溫形勢下，朗詩仍然沒有改變下滑的態(tài)勢。一季報(bào)顯示，截至2019年3月底，朗詩銷售額為32.57億元，同比下降近30%，僅完成年度目標(biāo)的8%，簽約建筑面積逾22.25萬平米，同比下降12.16%。而在土儲方面，朗詩甚至沒有排進(jìn)總土儲貨值榜單前100名。
事實(shí)上，對于朗詩規(guī)模掉隊(duì)市場上一直有不少質(zhì)疑的聲音，而朗詩均對外宣稱“規(guī)模不是朗詩發(fā)展最重要的指標(biāo)”。不過，資本市場對于這一說法似乎并不買賬，《投資者網(wǎng)》注意到朗詩自上市以來，基本無人問津，股價(jià)一直徘徊在1港元左右。截至2018年5月23日收盤，朗詩股價(jià)為0.98港元/股，總市值約47億元。
也正因?yàn)榇耍瑸榱嗽黾淤Y本市場對朗詩的信心，朗詩總裁田明上市三年頻繁增持自家股票，近半年來就增持了553萬股。根據(jù)港交所最新權(quán)益披露資料，2019年5月17日，朗詩獲田明以每股均價(jià)0.98港元，增持20萬股，總價(jià)約19.6萬港元。
此外還需注意的是，朗詩一直專注的綠色地產(chǎn)領(lǐng)域正在迎來更多的競爭者。據(jù)媒體報(bào)道，中國金茂（00817.HK）、當(dāng)代置業(yè)（01107.HK）、陽光城（000671.SZ）等諸多房企都打出了“綠色”招牌，朗詩核心業(yè)務(wù)“綠色地產(chǎn)”也受到來自各方的沖擊，市場占有率不斷下降。
與此同時(shí)，朗詩綠色地產(chǎn)多次深陷信任危機(jī)，上海、無錫、杭州等地均發(fā)生過朗詩高科技住宅外墻滲水等問題，直到2019年朗詩旗下項(xiàng)目依然頻繁被投訴。2019年2月份杭州朗詩熙華府因保溫板材料不合格被杭州下城區(qū)住房和城市建設(shè)局下令停工整改。此外，成都朗詩熙華府因?qū)嶋H樣板間未上報(bào)建委審批、武漢朗詩西海岸業(yè)主因精裝修質(zhì)量太差而頻頻爆發(fā)投訴。（思維財(cái)經(jīng)出品） |
