土地供應(yīng)量減價升 房企佛山搶地大戰(zhàn)
時代周報記者 胡天祥 發(fā)自廣州
在2018年下半年的“低谷期”之后，佛山土地市場又現(xiàn)搶地大戰(zhàn)。。
3月26日，經(jīng)過兩個多小時171輪的競拍，中海以18.5億元總價+3.06萬平方米商業(yè)配建+2.1萬平方米自持租賃拿下佛山北滘新城一宗地塊。4月22日，歷經(jīng)2小時激戰(zhàn)，時代中國以31億元+7.1萬平方米自持將佛山金沙洲里水商住地納入囊中。4月25日，經(jīng)歷57輪競價，榮盛發(fā)展以約11.88億元拿下順德杏壇鎮(zhèn)一地塊，溢價率63.37%……
另據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，2019年1月1日？4月23日，佛山土地市場成交總建筑面積、成交總價分別為372.7萬平方米、235億元，在大灣區(qū)廣東九個城市中均位列第二（僅次于廣州）；其中成交總建筑面積是第三名江門的3.14倍，成交總價是第三名珠海的2.26倍；由于成交基數(shù)大，佛山整體土地溢價率為16%，與江門并列第三，但高于廣州（10%）。
“今年以來，無論是從政府推出的地塊質(zhì)量，或者是開發(fā)商參與競拍的過程和最終成交的結(jié)果，其關(guān)注度都比2018年第四季度‘低谷’時期有提升。”合富研究院高級分析師曹紹林告訴時代周報記者，隨著開發(fā)商的關(guān)注度越來越高，今年佛山土地市場的溢價率有望出現(xiàn)一定幅度的調(diào)整。
“整體來講，今年佛山推出的地塊‘有好有差’，但由于不少地塊屬于非限購區(qū)域，對于希望快周轉(zhuǎn)或者走量的房企來說，會優(yōu)先考慮這些土地。”克而瑞廣州區(qū)域首席分析師肖文曉告訴時代周報記者。
此外，克而瑞研報顯示，今年佛山商住用地擬將供應(yīng)527萬平方米，同比下降13.4%。其中，住宅用地400萬平，同比下降13.4%，這也是自2014年以來，佛山住宅用地供應(yīng)最少的一年。“賣地大戶”南海區(qū)今年住宅用地供應(yīng)110萬平方米，同比下降30%。順德區(qū)為100萬平，同比下降17%，兩區(qū)宅地供應(yīng)均創(chuàng)下近五年的新低。
肖文曉表示，因為今年佛山的供地計劃略微減少，這在一定程度上給房企以暗示，即現(xiàn)在買入的地塊會更加值錢（稀缺）。
激戰(zhàn)佛山
相較2018年，2019年一季度的佛山土地市場，經(jīng)歷了如“過山車”般的起伏。
2018年上半年，佛山土地成交一路高歌猛進(jìn)，以566億元的賣地金額再創(chuàng)新高；而四季度佛山土地市場呈現(xiàn)的卻是另一番景象，在掛牌的25宗地塊中，有13宗底價成交，5宗撤銷，推遲和流拍的地塊各占1宗?？硕鹬赋觯捎谀昴┓科箢A(yù)算資金收緊，加上出讓地塊多位于非中心區(qū)，這才導(dǎo)致開發(fā)商拿地?zé)崆椴桓摺?/p>
進(jìn)入2019年，隨著房企融資呈現(xiàn)放松態(tài)勢，加上佛山推出多幅或起拍價低或優(yōu)質(zhì)的地塊，佛山土地市場整體呈現(xiàn)回暖態(tài)勢。
2月22日，在經(jīng)過57輪報價后，美的置業(yè)以6.77億元競得佛山禪城南莊一宗商住地，溢價率33.79%。據(jù)媒體報道，該地塊系今年佛山禪城出讓的首宗商住地塊，起拍價較低且周邊并無新建樓盤，多項因素促成競爭比較激烈。
3月26日，經(jīng)過近2個多小時171輪的競拍，中海地產(chǎn)最終以18.5億元總價、3.06萬平方米商業(yè)物業(yè)配建面積、2.1萬平方米自持租賃住房建面拿下佛山北滘新城一宗地塊，折合樓面價1.1萬元/平方米。“中海地塊曾于2018年佛山順德區(qū)城市更新土地推介會上予以重點推介，該地塊交通區(qū)位優(yōu)勢明顯，且內(nèi)部建筑物基本拆除，較為平整。”佛山中原策略研究中心（下稱“佛山中原”）研報顯示。
4月22日，歷經(jīng)2小時激戰(zhàn)，時代中國最終以31億元+7.1萬平方米自持拿下佛山金沙洲里水商住地，剔除配建面積后折合樓面價1.59萬元/平方米。“金沙洲里水緊挨廣州，是開發(fā)最早，最鄰近廣州，最受廣州買家認(rèn)可的區(qū)域，這個優(yōu)勢已經(jīng)足夠大了。”資深地產(chǎn)研究人士鄧浩志表示。
佛山中原的數(shù)據(jù)顯示，2019年一季度，在一些本體屬性較為優(yōu)質(zhì)的地塊上，如首創(chuàng)置業(yè)獅山地塊、萬科平洲地塊、北滘新城地塊，房企有明顯的拿地意愿。“雖然房企對于佛山市場有良好信心，但對拍地依然謹(jǐn)慎理性。”佛山中原預(yù)測，平穩(wěn)中略帶個別熱點或?qū)⒊蔀?019年佛山土拍市場的大概率表現(xiàn)。
房企紛紛落子
佛山土地市場回暖的背后，樓盤銷售火熱，市場競爭也與愈發(fā)激烈。
克而瑞數(shù)據(jù)顯示，截至2018年底，TOP50房企中已有38家落子佛山，與廣州數(shù)量相當(dāng)，高于深圳（19個）、珠海（17個）、惠州（22個）、東莞（23個）。
“內(nèi)地房企想要在粵港澳大灣區(qū)發(fā)展，在廣州、深圳、東莞這些城市拿地難度較高，所以很多房企都把佛山作為切入點。”曹紹林告訴時代周報記者，因為無論是從城市基本面，還是經(jīng)濟(jì)條件，佛山在大灣區(qū)幾個城市中都是比較靠前的。
肖文曉告訴時代周報記者，佛山因受惠于廣佛同城，也受惠于本身的基本面（GDP及人口），使得開發(fā)商一直對佛山市場保持比較高的關(guān)注度。
市場方面，據(jù)克而瑞研報，2019年1季度，佛山一手住宅成交面積267.6萬平方米，同比去年1季度提升2.37%；成交套數(shù)24016套，同比去年提升2.46%；成交均價為13079元/平方米，同比提升23.83%。其中價格同比提升幅度較大是因為進(jìn)入2019年，佛山各區(qū)對新取預(yù)售證的樓棟采取單合同備案，佛山區(qū)域限價政策逐漸放開。
庫存方面，據(jù)克而瑞統(tǒng)計，佛山住宅存量為883.3萬平方米，若按過去半年的銷售速度來看，僅需7.8個月就能全部賣完。
而廣州、深圳、東莞、珠海去化周期分別為12.6個月、14.5個月、11.3個月、9.6個月，均高于佛山。
“廣州與佛山兩地毗鄰，廣州強大的外溢發(fā)展需求向外圍擴(kuò)散，結(jié)合佛山自身良好的發(fā)展基礎(chǔ)，廣州對佛山的輻射作用逐步驅(qū)動了廣佛同城化的發(fā)展。”保利投顧研究院在今年2月發(fā)布的研報中表示，廣佛間的人口流動以跨城職住為主，目前有近28萬人在佛山居住，在廣州上班，佛山成為解決廣州住房剛需和剛改的重要場所。由于同城化的交通路網(wǎng)優(yōu)勢與房產(chǎn)價差，佛山承接了廣州大量的住房需求，從而帶動交界片區(qū)的房地產(chǎn)市場發(fā)展。 |
