售價26000元/平方米,比周圍樓盤便宜30%,共有3907人參與選房,但1244套房子僅僅選走60套,棄購率高達(dá)98.5%……
這是近期北京一共有產(chǎn)權(quán)房項目遭遇到的尷尬場景。
然而,《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者近日實地走訪北京多個共有產(chǎn)權(quán)項目發(fā)現(xiàn),上述項目并非個案。那么,有著巨大價格優(yōu)勢的北京共有產(chǎn)權(quán)房為何不受購房者待見?
慘淡銷售
北京的共有產(chǎn)權(quán)房價格通常比周圍的限競房項目要便宜30%,曾經(jīng)一房難求,如今卻異常慘淡,“價格低、需求高”的基本經(jīng)濟(jì)學(xué)原理在北京共有產(chǎn)權(quán)房市場似乎失效了。
《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到,北京共有產(chǎn)權(quán)房的高棄購率現(xiàn)象始于2018年末。
2018年10月15日,大興四季盛景園第一次申購,參與搖號的家庭共2191戶,房源共2224套,最終只選走了可憐的28套(不含次日選房結(jié)果)。
2019年1月14日,房山區(qū)金隅·金林嘉苑公開選房當(dāng)天,900人報名,但最后卻只有180多人購房,其余全部棄購,棄購率將近80%。
3月20日,城志暢悅園首日564人共選走約121套房,次日非京籍選房30套,棄選率達(dá)81.9%。
而4月13日,金融街·金悅嘉苑開始選房,售價為26000元/平方米,比周圍樓盤便宜30%。該盤共有3907人參與選房,但1244套房子僅僅選走60套,棄購率高達(dá)98.5%,這已經(jīng)不能用慘烈來形容了。
4月15日,《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者來到金融街·金悅嘉苑售樓處,銷售人員表示房源還多。
該項目不遠(yuǎn)處的金林嘉苑銷售人員也告訴記者:“我們項目共1700多套房源,現(xiàn)在還有1000多套,您感興趣的話可以申請下期購買。”不過對于何時再次申購,該銷售人員表示自己也不清楚。
而尚未開售的韓建·慧園銷售人員似乎對項目也不樂觀。該項目4月17日公開搖號的后,尚未舉行選房活動。“我們提供1100套房源,但目前有1700多戶申請。”該銷售人員告訴記者:“現(xiàn)在還沒開售,但應(yīng)該會有房源剩余,您可以持續(xù)關(guān)注。”
要知道,該樓盤售價僅為13500元/平方米,在北京樓市堪稱“白菜價”,被稱為“北京價格最低的共有產(chǎn)權(quán)房項目”。
值得注意的是,雖然作為保障性質(zhì)的共有產(chǎn)權(quán)房對購房者有著資格限制,但是房山區(qū)對購房人資格限制處于較為寬松的狀態(tài)。相較于北京其他區(qū)需要非京籍購房者在本區(qū)有連續(xù)向前12個月及3年不等的社保繳納,房山區(qū)該項指標(biāo)僅需要6個月。
顯而易見的是,該政策對銷售的促進(jìn)作用并不明顯。
先天不足
一切表象都有其背后邏輯。通過《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者實地走訪,北京共有產(chǎn)權(quán)房滯銷的原因逐漸清晰。
偏僻的位置恐怕是共有產(chǎn)權(quán)房給人的第一印象。
有趣的是,可能是自知偏僻,很多共有產(chǎn)權(quán)房的售樓處并不在項目現(xiàn)場。上文提及的韓建·慧園售樓處和項目現(xiàn)場相距達(dá)30公里,金悅嘉苑的項目地也在售樓處的6公里之外。
“那附近有點偏啊,不通地鐵,現(xiàn)在只有40分鐘一班的那種鄉(xiāng)間公交。”在前往位于北京南六環(huán)以南的金悅嘉苑的路上,出租車司機(jī)告訴記者。
記者看到,在通往該項目的路口停著不少三輪車和“黑車”,不時在招攬著來往的行人。
價格優(yōu)勢可能只是表面。
金悅嘉苑銷售均價26000元/平方米,產(chǎn)權(quán)份額比例為80%,按照此比例計算,100%的產(chǎn)權(quán)價格則為32500元/平方米,相比于周圍項目優(yōu)勢并不明顯。
記者發(fā)現(xiàn),金悅嘉苑附近有兩個在售的限競房項目,分別為旭輝城和金樾和著,售價分別為37000元/平方米和34000元/平方米,而且沒有種種政策性限制。顯然,金悅嘉苑和上述兩個限競房項目的價格之間并未拉開太多差距。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者:“雖然共有產(chǎn)權(quán)房價格比較便宜,但是從產(chǎn)權(quán)份額角度計算,其實是差不多的。換而言之,這是以放棄部分產(chǎn)權(quán)比例為代價的。”
出售受限制也是共有產(chǎn)權(quán)購房者的一個顧慮。
不少家庭在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時均表示,共有產(chǎn)權(quán)房只是暫時之選,將來肯定會考慮改善居住。
但政策規(guī)定,共有產(chǎn)權(quán)住房購房人取得不動產(chǎn)權(quán)證未滿5年的,不允許轉(zhuǎn)讓房屋產(chǎn)權(quán)份額;滿5年后,可按市場價格轉(zhuǎn)讓所購房屋產(chǎn)權(quán)份額給代持機(jī)構(gòu),代持機(jī)構(gòu)放棄優(yōu)先購買權(quán)的,才能夠轉(zhuǎn)讓給其他符合共有產(chǎn)權(quán)住房購買條件的家庭。
也即,出售共有產(chǎn)權(quán)房將來的退出不能夠像普通商品房一樣自由。
此外,年輕的剛需客買房子都會考慮子女入學(xué)政策。雖然4月1日北京市重申共有產(chǎn)權(quán)住房屬于產(chǎn)品住房,其入學(xué)政策與其他商品房一致,不會出現(xiàn)差別對待。但是嚴(yán)躍進(jìn)向記者表示:“此次北京給予了明確規(guī)定,但是否可以操作和落地,這可能也還是很多購房者顧慮和疑慮的地方。”
然而這些都不是滯銷的決定原因。
買方市場
“不排除近期北京住房供應(yīng)規(guī)模大,這個時候其實很多購房者做了兩套方案,或在認(rèn)購到了部分優(yōu)質(zhì)商品住房后,會放棄此類共有產(chǎn)權(quán)住房。”嚴(yán)躍進(jìn)向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示。
事實上,當(dāng)下北京購房者有了更多的選擇。
因為供應(yīng)量激增,2018年北京全年供應(yīng)的共有產(chǎn)權(quán)房達(dá)到32000套,但是真正銷售的只有50%,還有高達(dá)1.6萬套房子被剩下了。
一面是房源大量剩余,一面是市場繼續(xù)供應(yīng)。
2019年3月22日,北京市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委、市發(fā)展改革委、市規(guī)劃自然資源委聯(lián)合下發(fā)的《關(guān)于印發(fā)2019年度政策性住房首批開工竣工計劃的通知》顯示,計劃2019年開工政策性產(chǎn)權(quán)房項目71個、房源約9萬套。
限競房的存在構(gòu)成了對共有產(chǎn)權(quán)房強有力的沖擊。
北京中原的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,隨著2018年北京限競房供應(yīng)井噴,截至今年3月底,北京共有49個限競房項目取得預(yù)售證(去除自持和聯(lián)合地塊共計45個),累計供應(yīng)3萬套,供應(yīng)面積364萬平方米;有開盤網(wǎng)簽記錄的項目40個,成交7631套,成交面積80萬平方米,證載存量約2.25萬套,存量面積281萬平方米。
公開資料顯示,目前北京庫存已經(jīng)達(dá)到6.88萬套,是房地產(chǎn)調(diào)控兩年多來的最高點,預(yù)計2019年入市的限競房有望超過6萬套。
總之,北京的剛需客有了更多選擇,整個市場變成了“買方市場”,這令“白菜價”的房源真的如同白菜一樣堆疊如山。
當(dāng)然,這也說明北京穩(wěn)定房價政策的成功有效。
4月17日,公布了搖號結(jié)果的房山區(qū)韓建·慧園當(dāng)場并未進(jìn)行選房,這個被稱為“北京價格最低的共有產(chǎn)權(quán)房項目”會不會重蹈高棄購率的命運尚不得而知。 |