大城市放寬或取消落戶限制擾動樓市 落戶放松:搶人還是搶房?

時間:2019-04-15  來源:中國經(jīng)濟網(wǎng)—北京日報  作者:陽湖網(wǎng)

   半年多前,北京上班族葛靖因低門檻吸引人才的“海河英才”計劃成功落戶天津。他的生活并沒有因此發(fā)生太多改變:他和妻子依舊在回龍觀地區(qū)租房,照樣一大早擠地鐵到中關(guān)村上班。只是,很快他在天津購入了一套房。

  與他一樣,徹夜排隊落戶的人變成了天津各大樓盤里的購房人,一度帶火了當(dāng)?shù)貥鞘小?/p>

  有“天津故事”在前,更多人對近來大城市放寬或取消落戶限制的政策心存顧慮:落戶限制取消了,人才進來了,如饑似渴的樓市會不會又被熱錢盯上?被引入城市的,到底是人才,還是炒房客?

  人才落戶短期帶動購房需求

  葛靖在天津買的房產(chǎn)很快對外出租,用來補貼小兩口在北京的租金。“我這就算天津人才了?”他也有些恍惚。

  作出這樣的選擇也實屬無奈。他在北京一家不錯的高科技企業(yè)上班,收入不錯、前景也不錯。但一線城市嚴(yán)格的落戶限制和不斷攀高的房價,讓他不得不把目光轉(zhuǎn)向周邊的二三線城市。“天津教育資源不錯,即使沒法落戶北京,也比回河北老家強。”他說了實話,這么做不為自己,而是為以后的孩子。

  天津樓市隨之大熱。來自諸葛找房的數(shù)據(jù)顯示,此前每月僅幾千套新房成交量的天津,在政策發(fā)布的2018年5月已經(jīng)飆升至9000余套,此后的6月到8月更是突破了萬套以上。

  根據(jù)國家發(fā)改委近日印發(fā)的《2019年新型城鎮(zhèn)化建設(shè)重點任務(wù)》,城區(qū)常住人口100萬到300萬的Ⅱ型大城市要全面取消落戶限制;城區(qū)常住人口300萬到500萬的Ⅰ型大城市要全面放開放寬落戶條件,并全面取消重點群體落戶限制。這也意味著,全國更多城市或效仿天津。

  “放寬戶籍制度一定程度上打破了限購門檻,也就意味著更多的人可以進入房地產(chǎn)市場,對一些住房供給本身不足的城市造成沖擊。”貝殼研究院首席市場分析師許小樂說。在這一輪落戶政策寬松的背景下,近幾年部分二線城市紛紛出臺了人才引進政策,短期吸引了一定購房需求。除了天津,西安在實施人才落戶政策后,落戶人口大增,房地產(chǎn)市場明顯好轉(zhuǎn),房價也快速上漲。

  人才引進新政刺激效果分化

  落戶放寬意味著人可以進來,人進來就勢必會帶來購房需求——眼下房地產(chǎn)市場如饑似渴,重磅政策一出,一向靈敏的開發(fā)商就嗅出新的生機。

  “我們也知道政策是為了城市發(fā)展,但目前還是只看到了政策有推動房地產(chǎn)市場的可能。”石家莊一知名樓盤銷售對記者說。一個月前,石家莊出臺“零門檻”落戶政策。石家莊此舉也被解讀為調(diào)控松綁。世聯(lián)行發(fā)布數(shù)據(jù)顯示,2019年年初,石家莊整體可售面積約620萬平方米,去庫存“壓力山大”。

  在業(yè)內(nèi)看來,這類政策也將對城市群發(fā)展有較為明顯的導(dǎo)向作用,“尤其會影響成渝、哈長、長江中游、北部灣、中原、關(guān)中平原、蘭州西寧、呼包鄂榆等城市群的規(guī)劃力度。”易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進說,從后續(xù)成長性來看,長江中游以及關(guān)中平原或是后續(xù)可以重點關(guān)注的區(qū)域。換句話說,這些有望成為房企未來重點進軍的區(qū)域。

  如何平衡房地產(chǎn)開發(fā)和城鎮(zhèn)化水平、人才需求和穩(wěn)定樓市的關(guān)系,考驗著不同城市的管理者。

  “對基本面較好的二線城市會帶來利好。”許小樂認(rèn)為,對于部分仍有購房社保繳納年限的城市,其購房需求短期內(nèi)可能會有所增加;而經(jīng)濟基本面略差、人口吸引力不足的城市,影響相對較弱。常住人口300萬至500萬的大城市,全面放寬落戶條件,并全面取消重點群體落戶限制的新政,將使得濟南、青島、杭州等城市迎來利好,而西安、鄭州等城市落戶政策門檻已經(jīng)很低,人口引進紅利已在2018年被消耗掉一部分。

  此外,對于超大城市和特大城市,雖然要求加大落戶規(guī)模,但對于北京和上海來說落戶將依舊困難,需求難以短期內(nèi)釋放。“深圳、南京、武漢等城市,人口仍有流入空間,長期來看會對其房地產(chǎn)市場產(chǎn)生利好。”許小樂說。

  戶籍限制放松須防借機炒作

  來自中原地產(chǎn)的統(tǒng)計顯示,截至目前,2019年發(fā)布各種人才引進與落戶等政策的城市已經(jīng)超過50個。

  “從力度與數(shù)量看,都刷新了歷史紀(jì)錄。特別是二三線城市,人才落戶、補貼購房等政策發(fā)布井噴。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉說,這些城市吸引來了很多購房者,甚至有可能出現(xiàn)炒房客借助人才政策購房落戶的可能性。

  因“人”而起的樓市波動很快受到了更嚴(yán)厲的調(diào)控。仍以天津為例,“海河英才”行動計劃公開之后不足一個月,天津市發(fā)布《關(guān)于進一步做好我市房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知》,加強房地產(chǎn)市場調(diào)控。

  有了前車之鑒,未來將享受到落戶政策紅利的城市應(yīng)先做好準(zhǔn)備,應(yīng)對可能帶來的樓市影響。許小樂說,在放開戶籍限制時,也應(yīng)該適當(dāng)增加住房建設(shè)用地供應(yīng),實行“人地掛鉤”,避免供需矛盾擴大;繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場管控,防止借機炒作,造成短期市場波動。

  與此同時,這次政策發(fā)布也明確了租賃房屋的常住人口在城市公共戶口落戶的概念,甚至提到了“壓實地方政府主體責(zé)任”的概念。嚴(yán)躍進表示,后續(xù)在租賃住房和落戶方面,各地可能會有更多的政策鼓勵內(nèi)容,利好租賃用戶的權(quán)益保障。

  人才對城市的作用應(yīng)該是拉動產(chǎn)業(yè)發(fā)展,而不是炒熱房地產(chǎn)業(yè)。“人才政策不能成為房地產(chǎn)調(diào)控的窗戶,限購關(guān)上了投資炒房的大門,太寬松的人才引進政策又來擴大購房窗口。”張大偉說。

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