近一段時間，沉寂近兩年的樓市人氣有所集聚，個別城市房地產中介電話營銷明顯活躍，市場炒作有所抬頭，房地產市場似乎再現(xiàn)久違的“小陽春”。但要看到樓市時過境遷，“房住不炒”定位已然深入人心，經濟金融基本面決定房價增長空間日益狹小，需高度警惕樓市熱炒苗頭，堅決遏制房地產市場投機炒作。
2017年以來，熱點城市先后出臺了嚴厲的房地產調控措施，投機炒作勢力得到有效遏制，市場成交量萎縮。經歷兩年嚴厲調控后，房價出現(xiàn)回落，而市場需求有所累積，房貸利率穩(wěn)中有降，剛性需求入市意愿增強。因此，個別城市房地產市場出現(xiàn)“小陽春”，是需求正常釋放的結果。過去近兩年我國房地產市場實施“因城施策”調控措施，堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，市場的投機炒作動能已基本消退，樓市邁出了回歸居住屬性的堅實步伐。
目前來看，我國房價上漲空間已經較為狹小。房價過快上漲明顯透支了樓市增長潛力，大多數(shù)城市的房價收入比、租售比、居民杠桿率等多項指標都已超出合理范疇，反映出房價對基本面的明顯背離。人口是房地產市場發(fā)展的基礎，人口總量和結構變化在很大程度上決定了未來樓市的發(fā)展空間。2018年我國新生人口出生率為10.94‰，人口老齡化的加快到來，勢必削弱房價上漲的人口紅利基礎。資金面擴張也受到市場投資收益率的剛性制約，房價上漲的資金驅動動能正在減弱。而房地產金融日漸規(guī)范，住房市場違規(guī)加杠桿成本急劇上升。在“房住不炒”大框架下，近期個別城市微調了政策措施，是對房價過快上漲時期出臺臨時管控措施的適當修復，重在發(fā)揮市場信號的作用，并積極探索構建長效機制。
應該看到，房地產業(yè)固然有很強的帶動作用，但住宅投資涉及居民跨期消費選擇問題。在當前居民高杠桿率的大背景下，家庭住宅不動產加快形成同時，消費增長空間勢必會受到剛性擠壓，影響到未來經濟增長的穩(wěn)定性。無論是熱點一線城市，還是三四線城市，家庭財富向住宅不動產加快轉移的同時，家庭消費增長潛力受到了抑制。2018年全國居民人均可支配收入扣除價格因素實際增長6.5%，而城鎮(zhèn)居民實際增長5.6%。2018年12月，全國社會消費品零售總額同比名義增長8.2%，低于上年同期1.2個百分點。特別是當前我國城鎮(zhèn)住房供求關系總量基本平衡，結構矛盾較為突出。即便熱點城市住房供應相對潛在需求存在缺口，但過高房價已經超出剛需實際經濟能力。
當前，要高度警惕房地產市場炒作之風抬頭。歷史經驗充分表明，房地產市場缺少理性。個別樓市炒作新聞所引發(fā)的“跟風”行動，會傳遞出錯誤和虛假的供求信號，加劇市場緊張氣氛。若不及時進行澄清和有效管控，一旦形成“羊群效應”，將導致房價上漲預期陷入循環(huán)證明和自我實現(xiàn)的境地。這種房地產市場的非理性運行，是以地方經濟轉型受阻、經濟活力受限、經濟動能消減為代價的，同時又讓個別地方財政欲罷不能，將影響到經濟高質量發(fā)展進程，值得高度警惕。
綜合來看，我國經濟正邁向高質量發(fā)展的關鍵時期，實體經濟的高質量才是基礎。外部沖擊和內部轉型，都需要從發(fā)展高質量的實體經濟來應對。房地產業(yè)既有實體經濟的一面，住宅供應和消費等一系列經濟活動可以支持社會就業(yè)和穩(wěn)定經濟增長，滿足人民的居住需求；同時也有虛擬經濟的一面，房地產投資屬性易引發(fā)市場的非理性炒作，催生房價泡沫，導致相關風險高度聚集。因此，在加快推進我國供給側結構性改革的過程中，既要合理發(fā)展房地產業(yè)實體經濟面的積極作用，也要堅決消除房地產業(yè)虛擬經濟面的消極影響。 |
