凈利潤作為企業(yè)最重要財務(wù)核心指標(biāo)之一,歷來被看做最能反映企業(yè)實(shí)際經(jīng)營狀況。從房企2018年年報數(shù)據(jù)來看,一部分企業(yè)銷售數(shù)據(jù)不錯,但利潤并不樂觀;部分企業(yè)利潤雖然處于高位,但漲幅明顯放緩。機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示,超七成房企的利潤額依然在上漲,不過企業(yè)間利潤可見較明顯分化。如2018年再度登上房地產(chǎn)行業(yè)“利潤王”寶座的恒大,其凈利潤相當(dāng)于1.5個萬科,核心凈利潤相當(dāng)于2.5個中海。
值得一提的是,2018年企業(yè)凈利潤出現(xiàn)大幅下滑或虧損的企業(yè),多以中小房企或即將退出房地產(chǎn)行業(yè)的企業(yè)為主,而在房企利潤下滑清單之上,也有富力地產(chǎn)、遠(yuǎn)洋、綠城中國等規(guī)模超千億的中大型房企在列,年度利潤甚至可謂“腰斬”。業(yè)內(nèi)人士指出,房企若想要實(shí)現(xiàn)高利潤,除了需要具備高超的財技外,如何實(shí)現(xiàn)高周轉(zhuǎn),將擴(kuò)張的土儲存量轉(zhuǎn)化成營業(yè)額也是關(guān)鍵。不過另有專家提示,企業(yè)高利潤與高周轉(zhuǎn)往往不可兼得。
誰是利潤王
中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,截至目前,共有76家房企發(fā)布2018年年報,其中A股51家,港股25家。在發(fā)布年報的76家企業(yè)中,22家利潤下降,70%的企業(yè)利潤出現(xiàn)了明顯上漲。整體而言,A股房企平均利潤上漲約23%。
而在房企平均利潤延續(xù)增長的大勢中,恒大繼2017年榮登“利潤王”寶座后,再度摘得2018年度利潤王:核心業(yè)務(wù)利潤783.2億元,同比大增93.3%;凈利潤722.1億元,同比大增106.4%;毛利潤1689.5億元,同比增加50.5%。核心業(yè)務(wù)利潤率、凈利潤率以及毛利潤率分別較2017年同期上升3.8、4.2、0.1個百分點(diǎn)。
同列房企銷售排行榜三甲的萬科及碧桂園,在年度凈利潤方面的數(shù)據(jù)表現(xiàn)雖稍遜于恒大,但在行業(yè)內(nèi)也較為亮眼。數(shù)據(jù)顯示,2018年內(nèi),萬科實(shí)現(xiàn)凈利潤492.7億元,同比增長32.4%;實(shí)現(xiàn)權(quán)益凈利潤337.7億元,同比增長20.4%。據(jù)披露,隨著一批在市場回暖期銷售、盈利情況相對較好的項(xiàng)目進(jìn)入結(jié)算,萬科房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的結(jié)算毛利率為29.7%,較2017年提高3.9個百分點(diǎn);全面攤薄的凈資產(chǎn)收益率為21.7%,較2017年上升0.5個百分點(diǎn)。另一巨頭——碧桂園,則于2018年實(shí)現(xiàn)凈利潤485.4億元,同比增幅約達(dá)七成;毛利潤約1024.8億元,同比增長74.3%;股東應(yīng)占利潤約為346.2億元,同比增長32.8%;股東應(yīng)占核心凈利潤達(dá)341.3億元,同比增長38.2%。
就同行大部分規(guī)模走強(qiáng)、利潤上“偏科”,恒大為什么能兼顧規(guī)模與利潤的問題,中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析稱,一是在于恒大不盲目求大,追求高質(zhì)量的上漲。其適時的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型以及發(fā)展思路轉(zhuǎn)變(發(fā)展戰(zhàn)略由“規(guī)模型”向“規(guī)模+效益型”轉(zhuǎn)變,發(fā)展模式由高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)、低成本的“三高一低”向低負(fù)債、低杠桿、低成本、高周轉(zhuǎn)的“三低一高”轉(zhuǎn)變),使得企業(yè)規(guī)模愈發(fā)穩(wěn)健,而在產(chǎn)品打造方面的持續(xù)發(fā)力,更是助力企業(yè)收獲了更多的市場認(rèn)可。
二是因?yàn)楹愦笞非蠓€(wěn)健的增長,提前去杠桿。恒大在2017年徹底還清了一千多億元的永續(xù)債,比國家定調(diào)去杠桿早了一年多,前瞻性較強(qiáng)。清償永續(xù)債,不僅大幅降低了恒大負(fù)債率,避免了遭受去杠桿的沖擊,還為2017年及2018年及未來釋放出巨量的利潤空間。
三是在于恒大的多元化布局進(jìn)行得最早也最堅(jiān)決。相比其他企業(yè)口頭的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型,恒大實(shí)際一直在住宅主業(yè)上加大投入,而地產(chǎn)主業(yè)的高質(zhì)量增長,也為恒大布局新產(chǎn)業(yè)提供了強(qiáng)大的資本支持。
據(jù)了解,在恒大蟬聯(lián)房企利潤王之前,中海地產(chǎn)曾是業(yè)界公認(rèn)的利潤之王,且“霸占”該位置長達(dá)14年之久。盡管近年來風(fēng)光大不如前,但在利潤表現(xiàn)方面仍居行業(yè)前列。數(shù)據(jù)顯示,2018年中海實(shí)現(xiàn)收入1714.6億港元,同比增長3.3%;實(shí)現(xiàn)經(jīng)營溢利707.3億港元,同比增長12.5%;實(shí)現(xiàn)股東應(yīng)占溢利449億港元,同比增長10.1%。毛利率上升4.9個百分點(diǎn)至37.8%,凈利潤率上升1.6個百分點(diǎn)至26.2%。
另悉,融創(chuàng)中國以2018年名義結(jié)轉(zhuǎn)率27%,被外界稱為未來的潛在利潤王。
誰的利潤在下滑
年報季的業(yè)績披露,向來是幾家歡喜幾家愁。從盈利能力來看,雖然多數(shù)房企仍保持凈利潤增長,但也有不少房企凈利潤增速同比放緩,甚至部分房企凈利潤出現(xiàn)大幅下滑。
以富力地產(chǎn)為例,其在年報正式披露前,便對自身利潤的下滑早有預(yù)期。根據(jù)富力地產(chǎn)2月17日發(fā)布的盈利警告公告,該集團(tuán)預(yù)期截至2018年12月末的合并利潤較2017年同期減少約60%。至于利潤下滑原因,富力地產(chǎn)稱,主要因?yàn)楣驹?017年收購酒店資產(chǎn)帶來大額的非經(jīng)常性議價收購收益,而2018年此類非經(jīng)常性交易相對較少。
相比富力地產(chǎn)旗下富力酒店此前連續(xù)五年虧損累計的固有印象,2018年物業(yè)銷售同比上升、報告期內(nèi)無大額收購交易發(fā)生的綠城中國,在業(yè)績上的“變臉”則讓外界感到頗為意外。據(jù)其盈利預(yù)警公告,綠城中國預(yù)計2018年度股東應(yīng)占利潤將較2017年度減少約50%-60%。根據(jù)綠城中國方面的解釋,預(yù)期2018年度公司股東應(yīng)占利潤減少主要是因?yàn)榉墙?jīng)營性利潤下降,包括集團(tuán)2018年度因出售附屬公司而產(chǎn)生的凈收益減少;年內(nèi)計提的物業(yè)減值虧損撥備有所增加;以及因人民幣貶值而對集團(tuán)若干外幣借款計提未實(shí)現(xiàn)匯兌凈虧損。綠城中國同時表示,若剔除以上非經(jīng)營性利潤影響,2018年經(jīng)營性利潤與2017年相比有大幅提升。
不過有分析稱,一般而言,在房企的財報中,一次性處置或收購收益、計提減值撥備、外幣借款帶來的匯兌損益等非經(jīng)營性利潤確實(shí)會對上市公司最終的利潤產(chǎn)生一定影響,但像綠城中國這樣導(dǎo)致全年凈利同比跌幅超過50%的情況并不多見。
至于2018年首次邁入千億門檻的遠(yuǎn)洋集團(tuán),其在利潤相關(guān)指標(biāo)上的數(shù)據(jù)表現(xiàn)也不盡如人意。數(shù)據(jù)顯示,2018年遠(yuǎn)洋毛利潤為82.87億元,較2017年下降26%;凈利潤為35.74億元,同比減少30.12%。毛利率同比下降5個百分點(diǎn)至20%,凈利率下降至11%。
在業(yè)內(nèi)人士看來,對于這些虧損的企業(yè)來說,雖然各有各的理由,但從行業(yè)角度來看,利潤增長放緩趨勢較為明顯。正如2018年萬科《致股東》中指出,在房地產(chǎn)白銀時代,市場單邊快速上漲、行業(yè)整體快速擴(kuò)張的紅利期已經(jīng)結(jié)束。
此外值得一提的是,富力地產(chǎn)及綠城中國在一定程度上均未完成此前制定的2018年度銷售目標(biāo)。具體來看,2018年富力地產(chǎn)合同銷售額增長73.88%至1423.4億元,該銷售業(yè)績超過其2018年銷售保底目標(biāo)1300億元,但仍低于其內(nèi)部1500億-1600億元的銷售目標(biāo);綠城中國則于2018年全年實(shí)現(xiàn)銷售額1563.7億元,未能完成2018年初時任綠城中國執(zhí)行董事兼行政總裁曹舟南提出的1800億元的銷售目標(biāo)。
房企利潤哪去了
盡管根據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù),已發(fā)布年報的A股房企平均利潤上漲幅度約為23%,但該機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)也顯示,截至目前,整體A股房企凈利潤率平均為11.9%,相比2017年平均12.1%有所下降。
張大偉認(rèn)為,2018年房企利潤率出現(xiàn)下調(diào)的主要原因在于資金成本相比2017年明顯上漲。隨著信貸市場的調(diào)控持續(xù),房地產(chǎn)企業(yè)在其他渠道融資的需求持續(xù)大漲,在規(guī)模化競爭格局背景下,房地產(chǎn)企業(yè)對資金的需求更加迫切。“2018年隨著監(jiān)管層嚴(yán)控銀行信貸和信托資金違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)市場,房企融資難度越來越大。進(jìn)入2019年,這個情況有望緩解。”
合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅指出,導(dǎo)致房企利潤分化的原因很復(fù)雜,既有企業(yè)自身發(fā)展戰(zhàn)略方面的因素,比如說業(yè)務(wù)布局和業(yè)務(wù)覆蓋領(lǐng)域的不同,可能會導(dǎo)致企業(yè)間利潤出現(xiàn)分化;另一方面也可能是因?yàn)榉科缶劢箍腿旱牟煌?,?cè)重剛需還是改善,也會使得企業(yè)間的利潤呈現(xiàn)差異。
“利潤的形成,需要開發(fā)商結(jié)合地域調(diào)控變化進(jìn)行主攻產(chǎn)品定位。這樣便能在不同的調(diào)控周期內(nèi)產(chǎn)生更多利潤,企業(yè)間利潤的分化也大多由此形成。就拿北京為例,前幾年大家都在做高端改善,不過基于房地產(chǎn)市場變化,當(dāng)前一些做剛改的產(chǎn)品其實(shí)也能取得一個相對較好的利潤。”郭毅補(bǔ)充道。
針對 “開發(fā)商如何煉成利潤之王”的問題,有分析稱,房企若想要實(shí)現(xiàn)高利潤,除了需要具備高超的財技外,如何實(shí)現(xiàn)高周轉(zhuǎn),將擴(kuò)張的土儲存量轉(zhuǎn)化成營業(yè)額也是關(guān)鍵。不過,郭毅指出,高利潤和高周轉(zhuǎn)一般較難兼得,因?yàn)橹苻D(zhuǎn)速度快的話,必然需要付出一定的價格代價,除非企業(yè)在開發(fā)策略以及拿地策略上有一些不同尋常的差異化優(yōu)勢。“否則僅憑企業(yè)在單一城市或領(lǐng)域的些許優(yōu)勢,并不足以支撐企業(yè)整體利潤率的提升。”
公開資料顯示,就房企利潤之王這一話題,易居企業(yè)集團(tuán)CEO丁祖昱曾發(fā)文稱,少數(shù)股東應(yīng)占凈利潤較高的房企,以龍頭和大型房企為主。在擴(kuò)張到一定階段后,龍頭房企要繼續(xù)維持增速,可通過合作開發(fā)的方式獲取更多項(xiàng)目,并輸出品牌和管理,有助于影響力的增加,如萬科、金地等均十分熱衷采用小股操盤的模式。
事實(shí)上,隨著房地產(chǎn)行業(yè)下行趨勢延續(xù)、地價上漲,近年來房企合作拿地的比例不斷增加。由此,統(tǒng)計機(jī)構(gòu)在計入房企銷售金額時,就出現(xiàn)了不同的劃分口徑。一般而言,持股50%以上的一方為操盤方,將并表項(xiàng)目,持股50%以下房企則相反。但由于并無強(qiáng)行規(guī)定,因此無論持股比例多少,追求規(guī)模的房企一般會選擇并表,在凈利潤中再扣除少數(shù)股東應(yīng)占部分權(quán)益;追求高利潤率的房企則會選擇不并表、不在營收中體現(xiàn),直接記作應(yīng)占聯(lián)營合營企業(yè)收益,在計算核心凈利潤時一般予以保留。 |