經(jīng)過2018年密集的政策調(diào)控,在限購(gòu)、限價(jià)、限貸、限商、限售等多重限制下,房地產(chǎn)市場(chǎng)從之前的高溫逐漸退燒,并步入理性發(fā)展軌道。業(yè)內(nèi)人士預(yù)判,今年房地產(chǎn)調(diào)控以穩(wěn)為主,政策上不會(huì)大起大落,當(dāng)以微調(diào)為主,同時(shí)落實(shí)城市主體責(zé)任,預(yù)示樓市調(diào)控靈活性增強(qiáng)。
“穩(wěn)”將成為房地產(chǎn)市場(chǎng)主基調(diào)
2019年政府工作報(bào)告中對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)作了新的定調(diào):更好地解決群眾住房問題,落實(shí)城市主體責(zé)任,改革完善住房市場(chǎng)體系和保障體系,促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。
業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為,這表明一方面中央把住房保障擺在更加重要的位置,另一方面也表明市場(chǎng)與保障兩者分開的思路。在市場(chǎng)方面,繼續(xù)強(qiáng)調(diào)平穩(wěn)健康發(fā)展,2019年“穩(wěn)”將成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的主基調(diào)。
對(duì)此,中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出,政府工作報(bào)告所提到的城市主體責(zé)任,其內(nèi)容核心是此前全國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議提到的穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)和穩(wěn)預(yù)期。而房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定,其實(shí)是雙向調(diào)節(jié),大漲肯定不是穩(wěn)定,但暴跌也同樣不是穩(wěn)定。
“政策總基調(diào)沒有變,依然是‘穩(wěn)’。”北京大學(xué)房地產(chǎn)法研究中心主任樓建波認(rèn)為,落實(shí)“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”要求,今年各地定位房地產(chǎn)市場(chǎng)不會(huì)離開這個(gè)主基調(diào)。穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的核心,就是要防止房?jī)r(jià)暴漲暴跌,“房住不炒”的定位沒有變。
今年以來,包括上海、河南、福建等多地調(diào)控也以穩(wěn)為主,確保房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展被提到前所未有的高度。
不僅是調(diào)控政策,與樓市密切相關(guān)的信貸政策,也將在今年保持“求穩(wěn)”態(tài)勢(shì)。政府工作報(bào)告提出,要引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)擴(kuò)大信貸投放、降低貸款成本,精準(zhǔn)有效支持實(shí)體經(jīng)濟(jì),不能讓資金空轉(zhuǎn)或脫實(shí)向虛。加大對(duì)中小銀行定向降準(zhǔn)力度,釋放的資金全部用于民營(yíng)和小微企業(yè)貸款。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,這對(duì)金融支持小微企業(yè)的導(dǎo)向十分明確,結(jié)合此前2月底央行表態(tài)“繼續(xù)緊盯房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn),審慎發(fā)放開發(fā)貸款和個(gè)人按揭貸款”,房地產(chǎn)金融管控將會(huì)依然嚴(yán)格。
多地政策微調(diào)成趨勢(shì)
今年政府工作報(bào)告強(qiáng)調(diào),落實(shí)城市主體責(zé)任,促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展,這意味著,“一城一策”的調(diào)控將繼續(xù),樓市調(diào)控靈活性增強(qiáng)。從目前各個(gè)地方政府的做法看,結(jié)合自身城市特點(diǎn),有條件有策略放松調(diào)控的同時(shí),兼顧人才引進(jìn)和城市活力營(yíng)造,正在成為新的趨勢(shì)。
如福建省提出,落實(shí)城市主體責(zé)任,編制實(shí)施住房發(fā)展規(guī)劃,福州、廈門編制“一城一策”實(shí)施方案;河南省明確堅(jiān)持因地制宜、綜合施策,實(shí)行“一城一策”。另外,杭州、寧波、成都、長(zhǎng)沙等地還明確將開展房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控“一城一策”試點(diǎn)。
“在‘房住不炒’的大前提下,‘一城一策’已經(jīng)成為核心政策邏輯。中央定原則,地方定細(xì)則,夯實(shí)城市政府主體責(zé)任。‘一城一策’既能給予地方調(diào)控的靈活性,同時(shí)避免統(tǒng)一調(diào)控帶來的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。”貝殼研究院院長(zhǎng)楊現(xiàn)領(lǐng)表示。
據(jù)相關(guān)研究機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì),當(dāng)前全國(guó)近20個(gè)城市對(duì)樓市調(diào)控進(jìn)行了微調(diào),“因城施策、一城一策”的特點(diǎn)更明顯。從今年1月開始,???、廣州、西安、大連、常州等城市陸續(xù)發(fā)布了人才引進(jìn)政策。業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為,這些城市針對(duì)人才引進(jìn)的新政策,對(duì)當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場(chǎng)將產(chǎn)生短期的利好作用。
“調(diào)控全面退出的可能性較小,‘房住不炒’和‘因城施策’兩個(gè)原則不會(huì)改變,同時(shí),住房租賃市場(chǎng)局面的打開客觀上也要求房?jī)r(jià)穩(wěn)定。”交通銀行金融研究中心資深研究員夏丹表示,“不過,結(jié)合當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì),2019年房地產(chǎn)政策可能出現(xiàn)適度的結(jié)構(gòu)性調(diào)整,二季度前后政策可能適度放松。”
多位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,房地產(chǎn)政策存在適度調(diào)整的現(xiàn)實(shí)需求。從內(nèi)部看,要加大對(duì)住房剛需的支持,減小對(duì)改善性需求的誤傷,特別是小戶型向大戶型置換的需求;從外部看,我國(guó)經(jīng)濟(jì)新舊動(dòng)能轉(zhuǎn)換仍需時(shí)間。預(yù)計(jì)將繼續(xù)支持正常的首次置業(yè)和改善需求,支持跨城市流動(dòng)人口的住房置換,并對(duì)二套、多套住房以及投資投機(jī)性需求依然保持高壓態(tài)勢(shì)。
一二線城市有望率先筑底放量
近期,一些地方樓市成交活躍度提高、個(gè)別項(xiàng)目房?jī)r(jià)上調(diào),例如,燕郊樓市再度活躍;深圳某高端樓盤開盤,因操作人數(shù)眾多,看房預(yù)約軟件失靈;杭州再現(xiàn)萬人搖號(hào),中簽率僅為1.5%;無錫、南京、蚌埠等地也相繼傳出在售樓盤漲價(jià)的消息。
但從全國(guó)而言,整體仍處于降溫通道。“春節(jié)后,個(gè)別城市的確存在個(gè)別項(xiàng)目漲價(jià),千人看房、土拍升溫等跡象,但我們認(rèn)為基于前期需求、購(gòu)買力透支而造成的需求疲軟問題仍將持續(xù)一段時(shí)間,難改總體市場(chǎng)下行調(diào)整的大趨勢(shì),三四線城市也將面臨更大的調(diào)整壓力。”克而瑞研究中心報(bào)告指出。
房?jī)r(jià)方面,中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示,2月,中國(guó)100個(gè)受監(jiān)測(cè)城市房?jī)r(jià)平穩(wěn),新建住宅平均價(jià)格為14724元/平方米,環(huán)比上漲0.10%,漲幅較上月回落。成交量方面,受春節(jié)假期影響,樓市整體成交大幅下滑。克而瑞研究中心數(shù)據(jù)顯示,2月,全國(guó)29個(gè)重點(diǎn)城市整體成交960萬平方米,環(huán)比銳減53%,相比2018年同期降幅達(dá)28%。
保利發(fā)展戰(zhàn)略研究院和保利投顧研究院日前聯(lián)合發(fā)布的《白皮書》認(rèn)為,2018年四季度,全國(guó)性的市場(chǎng)運(yùn)行周期拐點(diǎn)已確立。預(yù)計(jì)2019年將是樓市“調(diào)整年”,但局部窗口顯現(xiàn),下半年先行一二線城市有望率先筑底放量。目前房?jī)r(jià)和購(gòu)買力錯(cuò)配,三四線城市購(gòu)買力透支下帶來更長(zhǎng)的尋底期。
多位研究人士認(rèn)為,為保證樓市平穩(wěn)運(yùn)動(dòng),中央將持續(xù)對(duì)沖,通過授予地方靈活空間,采取如放寬落戶條件、取消限購(gòu)等政策,利用資金面下調(diào)、購(gòu)房利率上浮區(qū)間等工具釋放利好。隨著資金從三四線城市向一二線城市回流,預(yù)計(jì)全年市場(chǎng)將延續(xù)調(diào)整,先行一二線城市將有望率先筑底。
中國(guó)指數(shù)研究院認(rèn)為,未來房地產(chǎn)市場(chǎng)將呈現(xiàn)出“市場(chǎng)趨于合理、投資增速放緩”,“因城施策推進(jìn),市場(chǎng)量?jī)r(jià)趨穩(wěn)”,“一線城市加大有效供給,二線城市人才競(jìng)爭(zhēng)引導(dǎo)需求,三四線城市受棚改政策調(diào)整下行壓力加大”等幾大特點(diǎn)。預(yù)計(jì)未來房地產(chǎn)市場(chǎng)將延續(xù)分化,一二線城市有望低位企穩(wěn),市場(chǎng)表現(xiàn)將優(yōu)于三四線,部分購(gòu)買力透支、經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)較差、缺乏人口支撐的弱二線和三四線城市將面臨較大的去化風(fēng)險(xiǎn)。 |