住建部出新規(guī)
確保新建住房的質(zhì)量與安全！
住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部日前批準(zhǔn)《建筑結(jié)構(gòu)可靠性設(shè)計統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)》為國家標(biāo)準(zhǔn)，編號為GB50068-2018，自今年4月1日起實施。其中，第3.2.1、3.3.2條為強制性條文，須嚴(yán)格執(zhí)行。即普通住宅和地下室鋼筋含量都有所增加；增加了地震設(shè)計狀況。
這意味著日后設(shè)計的住宅和地下車庫的質(zhì)量與安全將更有保障。而與普通購房者息息相關(guān)的是以下兩個要點，咱們來逐個分析下：
亮點一：鋼筋含量的增加助推建筑成本的提升
取消了以恒載起控制作用時恒載分項系數(shù)取1.35的規(guī)定；恒荷載分項系數(shù)由1.2調(diào)整到1.3；活荷載分項系數(shù)由1.4調(diào)整到1.5。荷載設(shè)計是建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計的根本，相當(dāng)于一個建筑的骨架。荷載系數(shù)的變大，最直接的影響就是鋼筋含量增加了！
據(jù)估算，普通住宅鋼筋含量將增加5%左右；地下車庫鋼筋含量將增加10%左右。建筑成本將提高幾十萬元。
亮點二：未來住宅的安全得益于增加了地震設(shè)計狀況
增加了地震設(shè)計狀況，也就是建筑結(jié)構(gòu)的抗震設(shè)計；引入了“小震不壞、中震可修、大震不倒”的設(shè)計理念。這意味著以后設(shè)計的住宅將更為安全。據(jù)了解，以上這些調(diào)整是與國際接軌的，該新標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整后與美國和歐洲的基本相當(dāng)。
總的來看，荷載分項系數(shù)提高對住宅的影響很大！假設(shè)一個樓盤，10000㎡的土地面積，容積率2.5，建筑密度30%，則綠化施工占地面積為7000㎡，總建筑面積33000平方米（其中地上建筑面積為25000㎡，地下建筑面積估算為8000㎡）。
假設(shè)某地抗震烈度6級，如果建的是30來層的剪力墻結(jié)構(gòu)，商品房中地上部分的鋼筋用量常常達(dá)到50公斤/㎡左右，假定地下室鋼筋含量為130公斤/㎡。標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整后，地上部分鋼筋含量將達(dá)到52.5公斤/㎡，地下室部分鋼筋含量將達(dá)到143公斤/㎡。
如鋼筋按照4000元/噸計算，那商品房地上部分僅鋼筋這一項的每平方米造價差距就是10元/㎡，地下室部分鋼筋含量造價提高了52元/㎡。上例中的商品房僅鋼筋用量就多花了66.60萬。甚至有人說“4月1日后的房子，相當(dāng)于上了100萬的保險！”
全國大部分城市房屋建筑造價年均漲幅約5%
這對房企來說，可謂是喜憂參半，因鋼筋含量提升，意味著造價提高了。而近年建材本身也在漲價，這將使造價成本更高了。近年來，全國大部分城市房屋建筑造價（造價指當(dāng)年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋竣工價值/房屋竣工面積。）水平均呈現(xiàn)逐年上漲之勢。
眼下上海、南京、蘇州，杭州、武漢、寧波和成都等熱度較高的城市房屋造價持續(xù)處在平穩(wěn)上漲通道，增長幅度在5%~6%之間，而南京平均增速在8%左右，增長最顯著。另一方面，新增年輕建筑工人不足，進(jìn)一步推高建筑行業(yè)人工費成本，使得成本總費用增加。
2016年地王年，多城地價屢屢創(chuàng)新高，蘇州也是地王頻出。按正常的房地產(chǎn)周期，這些土地早就入市，但受到限價、限購、現(xiàn)房銷售等因素的影響，多項目采取觀望策略，相繼延后入市時間。但隨著蘇州“限價政策”的調(diào)整，不少地王項目已經(jīng)相繼入市了。
新房源價格高，是因為不同住宅類型存在一定市場比價關(guān)系，如同區(qū)域、同品質(zhì)情況下，多層住宅價格一般高于高層住宅價格；同區(qū)域、同類型情況下，裝修住宅價格一般高于毛坯住宅價格。
雖說蘇州限價不會放開，但定價自有一套標(biāo)準(zhǔn)，與地價不直接掛鉤。今年仍在強調(diào)“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”。因而造價成本的提高，不會直接導(dǎo)致蘇州房價過于上漲。
對于部分開放商而言，“地價+造價”成本的提高，賣不出溢價，或是提著成本賣、虧本賣時候，很可能會“偷工減料”，買房人擔(dān)心以后的房屋質(zhì)量會越來越差！
而精裝修的價格是否質(zhì)價相符？讓蘇州人都能擁有真正的高品質(zhì)裝修的好房子，做到優(yōu)質(zhì)優(yōu)價，這是買房人最為關(guān)心的。最后，期盼新政的落地實施，能為大家在蘇州買一個好房子，提供更為有利的營商環(huán)境與保障。 |
