3月19日，由國務(wù)院發(fā)展研究中心企業(yè)研究所、清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所和中指研究院三家研究機構(gòu)共同組成的“中國房地產(chǎn)TOP10研究組”，發(fā)布《2019中國房地產(chǎn)百強企業(yè)研究報告》。根據(jù)報告，2018年，百強企業(yè)銷售總額、銷售面積分別達87239.1億元、66244.5萬平方米，同比增長33.2%和32.0%。
凈利潤提升
報告顯示，2018年百強企業(yè)收入與凈利潤持續(xù)增長，凈利潤率穩(wěn)步提升。全年百強企業(yè)總資產(chǎn)均值為2079.1億元，同比增長22%，營業(yè)收入均值同比增長27.3%至486.2億元，凈利潤均值則同比增長28.2%至64.4億元。
百強企業(yè)納稅總額均值達66.7億元，同比增長22.8%，其中稅金及附加均值為38.3億元，所得稅均值為28.4億元，同比分別增長17.1%、31.5%。
百強企業(yè)銷售額市場份額快速上升至58.1%，較上年提高10.6個百分點，行業(yè)集中度加速提升。
中指研究院院長莫天全表示：“16年以前百強的名單18家依然還在這個名單里面，淘汰率是82%。5年以前的數(shù)據(jù)超過了50%，有56家依然在我們的名單里面，行業(yè)變化很快。”
但我國房企的集中度依然有待提升，與美國相比，我國TOP1、TOP3、TOP10房企市場份額分別低3.9、3.3、0.8個百分點；與日本相比，我國TOP1、TOP3、TOP10、TOP20房企的市場份額分別低5.6、10.2、16.7、19.0個百分點，大型龍頭房企的市場占有率存在繼續(xù)提升的空間。
區(qū)域差異增強
從百強前50企業(yè)重點項目銷售情況來看，一線城市在政策嚴(yán)控背景下，銷售額占比較上年下降1.4個百分點至11.9%；二線城市占比為42.9%，較上年下降2.5個百分點；三四線城市受城鎮(zhèn)化、棚改貨幣化安置等因素影響，銷售額占比較2017年提升3.9個百分點至45.2%。
從區(qū)域選擇來看，不同等級城市市場存在周期輪動機遇。與以往周期相比，本輪市場周期呈現(xiàn)出不同等級城市輪動發(fā)展的態(tài)勢。
一線城市最先起步，也最先于2017年步入市場調(diào)整，預(yù)期將在本輪市場周期調(diào)整中率先回暖。
二線城市和三四線城市隨后分別起步，二線城市銷售增速隨著調(diào)控政策收緊于2017年第二季度回落，但二線城市總量優(yōu)勢顯著，房企仍需把握二線城市的增量市場。其中，中西部核心二線城市，如成都、重慶、武漢、鄭州等，在本輪市場周期中起步較晚，短期內(nèi)發(fā)展后勁較強。
三四線城市則在較為寬松市場環(huán)境下持續(xù)高位運行，于2018年第二季度出現(xiàn)調(diào)整趨勢，疊加棚改貨幣化安置政策收緊和市場購房預(yù)期轉(zhuǎn)向，預(yù)計2019年仍維持市場調(diào)整趨勢，城市投資風(fēng)險加大。
中指研究院研發(fā)中心總經(jīng)理白彥軍說：“對于2019年的百強企業(yè)來講，要聚焦，特別是在投資方面要聚焦。要圍繞產(chǎn)業(yè)和人口布局潛力城市，更重要的是要尋找最適合自己的城市。”
謹(jǐn)慎拿地 融資多樣
百強企業(yè)的拿地態(tài)度趨于謹(jǐn)慎，拿地金額占銷售額比重大幅下降。2018年，百強企業(yè)拿地金額占銷售額比重為27.2%，同比下降19.7個百分點。
分層級來看，前10企業(yè)的比值均值下降20.4個百分點至26.3%；11~30企業(yè)的比值均值為32.8%，雖有降低但仍是均值最高的層級；31~50企業(yè)的比值均值下降幅度最大，同比減少24.9個百分點；51~100企業(yè)的比值小幅下降，但企業(yè)仍在擴張布局的進程之中，拿地金額均值有所增長。
2018年，百強企業(yè)國內(nèi)信用債發(fā)行規(guī)模為2443.0億元，同比增長138.3%，其中占比最高的公司債規(guī)模超1300億元，占總量的54.2%，同比猛增360.9%，較2017年回暖明顯；中期票據(jù)則增長10.3%至664.5億元，占比為27.2%。在國內(nèi)融資渠道依然受到嚴(yán)格監(jiān)管的形勢之下，百強企業(yè)繼續(xù)在海外市場尋求有效融資，海外債發(fā)行規(guī)模同比小幅增長至1949.2億元，增速有所回落。
傳統(tǒng)融資渠道之外，百強企業(yè)積極對ABS等新型融資方式進行探索，發(fā)行規(guī)模明顯增長，其中供應(yīng)鏈ABS占比最高。2018年，百強企業(yè)的ABS發(fā)行規(guī)模達到1584.3億元，同比增長104.4%，占房地產(chǎn)ABS發(fā)行總量的56.5%，其中供應(yīng)鏈ABS的發(fā)行量為924.1億元，占百強企業(yè)ABS發(fā)行總量的58.3%。
發(fā)展空間充足
未來，城鎮(zhèn)化和人口自然增長仍將推動房地產(chǎn)市場進一步發(fā)展，疊加居民對居住需求的升級和城市存量住房更新，我國房地產(chǎn)市場中長期發(fā)展空間仍然充足，預(yù)計到2030年我國房地產(chǎn)市場仍然存在年均12億平方米左右住房需求。綜合考慮房地產(chǎn)調(diào)控政策、人口、宏觀經(jīng)濟、土地市場供求、庫存及去化周期、施工和新開工面積等因素，預(yù)計2019年我國商品房銷售面積為15.9億~16.2億平方米。
鴻坤基金執(zhí)行總裁孔盈表示“我們對今年的房地產(chǎn)市場信心很大，鴻坤基金的定位是做不動產(chǎn)領(lǐng)域的價值發(fā)掘和價值創(chuàng)造者，未來10到20年，隨著城市化的發(fā)展和產(chǎn)業(yè)升級改造，中國的存量地產(chǎn)領(lǐng)域存在著巨大的發(fā)展機會。”
談及近期的因城施策，莫天全說：“這是要該緊的地方要緊，該松的地方要松，我們要用好因城施策的機制，不要像以前一樣全國一刀切，我們看到政府工作報告里面是要落實城市的主體作用，要讓每一個地方市場的主管者負(fù)起責(zé)任來，確保房地產(chǎn)市場健康平穩(wěn)發(fā)展的同時，促進保障性住房建設(shè)和城鎮(zhèn)棚戶區(qū)的改造，這樣一些改造帶來了房地產(chǎn)的需求，要防止大起大落。”
“我一直覺得供給和需求量方面都要下手，供給的推出對平抑房價非常有好處，集體經(jīng)營性建設(shè)用地的入市，包括農(nóng)村土地的流轉(zhuǎn)，宅基地制度改革試點，都是在供給市場會給我們帶來更多的供應(yīng)。”他說。 |
