房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入下半場(chǎng)后，百?gòu)?qiáng)房企分享了六成的市場(chǎng)份額，千億房企已達(dá)30家，行業(yè)分化和競(jìng)爭(zhēng)愈演愈烈。在市場(chǎng)的每一個(gè)調(diào)整期中，投資和回款節(jié)奏是否與行業(yè)周期曲線同步，關(guān)乎房企生存和發(fā)展的命數(shù)。
短短幾年間，錯(cuò)失黃金時(shí)代的明星房企掉隊(duì)難歸，曾經(jīng)的低調(diào)務(wù)實(shí)者則超速突圍上位。作為內(nèi)房股增速最快的房企之一，近三年來，中國(guó)奧園集團(tuán)（以下或簡(jiǎn)稱奧園）合同銷售額年復(fù)合增長(zhǎng)率高達(dá)89%。
規(guī)模實(shí)現(xiàn)彎道超車之后，對(duì)于2019年的銷售目標(biāo)，中國(guó)奧園集團(tuán)主席郭梓文表示，“在2018年基礎(chǔ)上增長(zhǎng)25％。”據(jù)此計(jì)算，奧園2019年銷售目標(biāo)為1150億元，即使按照自然發(fā)展速度，也將順利晉級(jí)“千億俱樂部”。
完成“千億目標(biāo)”已成定局
若用一個(gè)關(guān)鍵詞概括奧園這幾年的發(fā)展，可謂“進(jìn)中求穩(wěn)”。
用三年時(shí)間，奧園完成了體量從250億元量級(jí)到912.8億元的大跳躍，但其凈負(fù)債率仍保持在60%以下，毛利率水平則為約31.1%，過去3年連續(xù)得到了三大評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)一致的調(diào)升，財(cái)務(wù)盤面穩(wěn)健。
銷售快速增長(zhǎng)的密鑰在于“30×30”的發(fā)展策略。據(jù)中國(guó)奧園集團(tuán)副總裁陳嘉揚(yáng)介紹，“取得好成績(jī)的基礎(chǔ)與’30×30’的策略是分不開的。”目前奧園形成了30個(gè)城市公司，每家公司貢獻(xiàn)年銷售30億元或以上。2019年，奧園將執(zhí)行“30×40”的戰(zhàn)略，即30個(gè)城市公司，每個(gè)完成40億元或以上的銷售額。這顯然是為實(shí)現(xiàn)“千億目標(biāo)”定下的發(fā)展策略，即聚焦投資布局板塊，穩(wěn)健深耕發(fā)展。
更重要的是，據(jù)奧園管理層透露，2019年公司可售資源為1900億元，去化率60%左右即可完成目標(biāo)，簽約但未確認(rèn)的1100億元合約銷售額，也將于未來兩年逐步確認(rèn)。
值得一提的是，實(shí)現(xiàn)銷售額快速增長(zhǎng)之外，奧園的利潤(rùn)空間并未受到影響。截至2018年12月31日，中國(guó)奧園營(yíng)業(yè)額為310.1億元，同比增長(zhǎng)62%；毛利潤(rùn)同比增長(zhǎng)88%至96.3億元，毛利率約31.1%；凈利潤(rùn)為29.4億元，同比增長(zhǎng)51%；核心凈利潤(rùn)為30.7億元，同比增長(zhǎng)63%。
之所以在多數(shù)房企降價(jià)銷售的市場(chǎng)環(huán)境下仍取得高毛利水平，奧園管理層表示，由于大部分項(xiàng)目為收并購(gòu)獲得，公司平均土地成本約占合同銷售均價(jià)的20%-25%，這在很大程度上保證了毛利和凈利空間。
另一個(gè)保持利潤(rùn)空間的利器則是提升融資能力，降低融資成本。
拓寬融資渠道降成本
眾所周知，低成本融資術(shù)是房企抓住窗口期投資的殺手锏。在市場(chǎng)調(diào)整期內(nèi)，融資能力關(guān)乎房企生死，融資成本的高低也決定了利潤(rùn)空間是否會(huì)遭到侵蝕。
據(jù)奧園方面介紹，公司2018年融資成本較2017年增長(zhǎng)了0.2個(gè)百分點(diǎn)達(dá)到7.2%，主要是由于國(guó)內(nèi)融資成本增加。在融資環(huán)境持續(xù)收緊的情況下，僅增長(zhǎng)0.2個(gè)百分點(diǎn)是可控的。
據(jù)記者了解，2018年，奧園通過境外的銀團(tuán)貸款和美元債融資，總共募集15億美元，平均成本低于7%。 2019年，奧園打開了亞洲美元債市場(chǎng)，最新的一筆四年期美元債成本是7.95%。奧園管理層認(rèn)為，這些美元債可以進(jìn)一步延長(zhǎng)債務(wù)期限，有利于降低整體債務(wù)成本。
融資成本可控來自于評(píng)級(jí)的提升和外界對(duì)奧園財(cái)務(wù)盤面、土地儲(chǔ)備和品牌影響力的認(rèn)可。而連續(xù)四年獲得三大評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)一致的調(diào)升背后，除了凈負(fù)債率多年保持在60％以下的行業(yè)低位、財(cái)務(wù)盤面穩(wěn)健之外，也考慮了奧園的土地儲(chǔ)備和投資買地情況。
“量入為出式”投資穩(wěn)中求進(jìn)
從目前全國(guó)房企排名來看，奧園已經(jīng)憑借規(guī)模性、盈利性、成長(zhǎng)性、穩(wěn)健性、融資能力、運(yùn)營(yíng)效率和社會(huì)責(zé)任等指標(biāo)連續(xù)5年挺進(jìn)全國(guó)房企TOP30。在剛剛出爐的“2019中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)”評(píng)選中，奧園晉級(jí)第26位。
在規(guī)模和綜合實(shí)力不斷提升的驅(qū)動(dòng)下，奧園正在加緊修煉內(nèi)功，同時(shí)堅(jiān)持在投資策略上保持“量入為出式”擴(kuò)張，穩(wěn)中求進(jìn)。
奧園管理層表示，“我們每年會(huì)拿出合同銷售金額的30%-40%來購(gòu)地，去年比例是29%。今年拿地的預(yù)算大概400億元，約占合同銷售的33％。今年拿地會(huì)以一、二線城市為主，其中大灣區(qū)為重中之重。”
資料顯示，2018年，奧園共新增64個(gè)項(xiàng)目，新增可售貨值約1645億元，平均土地成本約每平方米2418元，確保合理的土地成本及穩(wěn)定的利潤(rùn)率。截至2018年底，奧園擁有198個(gè)項(xiàng)目，分布在70個(gè)境內(nèi)外的城市，土儲(chǔ)面積達(dá)到3410萬平方米，權(quán)益占比為80%，總貨值為3650億元，在大灣區(qū)及其他地區(qū)擁有16個(gè)主要城市更新項(xiàng)目，預(yù)計(jì)可售資源約1452億元。
對(duì)于2019年的市場(chǎng)走勢(shì)，奧園管理層表示，“2018年政策推出的頻率和嚴(yán)厲程度達(dá)到歷史之最，相信未來房地產(chǎn)會(huì)保持健康穩(wěn)定發(fā)展。2019年，部分地方政府已經(jīng)開始釋放一些有利于房地產(chǎn)銷售的政策，我們有信心在2019年完成合約銷售增長(zhǎng)25%的目標(biāo)，核心利潤(rùn)率也會(huì)有比較好的提升空間。” |
