僅以套內(nèi)面積交易不能完全杜絕“公攤問題”
法治周末記者 肖莎
法治周末記者在采訪中了解到，重慶和北京分別在2002年和2003年出臺規(guī)定，要求商品房銷售，以套內(nèi)建筑面積作為計價依據(jù)。
在這兩個地方的商品房銷售買賣合同中，均是約定了住宅的套內(nèi)建筑面積和房屋總價款，公攤不是計價的依據(jù)。
這與《住宅項目規(guī)范（征求意見稿）》提及的“以套內(nèi)使用面積進行交易”已經(jīng)比較接近。
無論是按套內(nèi)建筑面積計價，還是按套內(nèi)使用面積計價，思路都是不把公攤作為計價依據(jù)。
北京金訴律師事務所主任王玉臣表示，套內(nèi)建筑面積是由套內(nèi)房屋使用面積、套內(nèi)墻體面積、套內(nèi)陽臺建筑面積三部分組成，和套內(nèi)建筑面積相比，套內(nèi)使用面積更加簡單易測，以套內(nèi)使用面積計價，開發(fā)商玩貓兒膩被發(fā)現(xiàn)的幾率更高，而且還能更直觀體現(xiàn)房屋的大小。
“如果將來真的要完全按照套內(nèi)使用面積交易，還需要將相關的規(guī)定進行統(tǒng)一調(diào)整，比如修訂商品房預售管理辦法等。”王玉臣說。
北京市律師協(xié)會物業(yè)管理法律專業(yè)委員會副秘書長王佳紅提醒，以套內(nèi)建筑面積或套內(nèi)使用面積銷售，能夠很大程度上解決公攤計價的種種問題，但要想讓公攤不再困擾老百姓，還需要在細則上作進一步細化。
王佳紅舉了個例子，她剛剛接到一位北京業(yè)主咨詢，這位業(yè)主購房時，開發(fā)商計算總價的方式是單價×建筑面積，以這個價款/套內(nèi)建筑面積，反推出按套內(nèi)建筑面積計算的單價，并且簽合同時以套內(nèi)建筑面積計價。
這位業(yè)主購買的房屋建筑面積大約100平方米，按建筑面積計算單價在5萬元/平方米，總價500萬元，合同中簽訂的是該房屋套內(nèi)建筑面積80平方米，單價6.25萬/平方米，總價依然是500萬元。
但業(yè)主并未注意合同中的計價方式，只知道當初是按照建筑面積×較低的單價計算的總房款。
在交房時該業(yè)主發(fā)現(xiàn)，實測報告顯示該套房屋建筑面積99平方米，其中公攤19平方米，套內(nèi)建筑面積未變，仍為80平方米。業(yè)主要求開發(fā)商退還1平方米的房款5萬元，但開發(fā)商拿出合同稱，計價依據(jù)是套內(nèi)建筑面積，不應返還。
“由此可見，如果僅在合同中體現(xiàn)以套內(nèi)建筑面積計價，但實操中卻是以建筑面積計算總價，容易產(chǎn)生的問題是，開發(fā)商以低價吸引購房者，然后拿著同樣的錢，理所當然地讓公攤縮水。”王佳紅認為，應該要求開發(fā)商在宣傳、銷售和為業(yè)主計算總價時，就用套內(nèi)建筑面積相應的單價計算，這樣不會后續(xù)產(chǎn)生糾紛，未來如果全國統(tǒng)一以套內(nèi)使用面積計價，也要以同樣的思路進行。
王玉臣同樣提醒，任何規(guī)則都可能有利有弊，以套內(nèi)使用面積計價，可以避免開發(fā)商利用公攤牟利，但可能會出現(xiàn)的問題是，開發(fā)商出于成本沒有動力做小區(qū)公共區(qū)域的設計和建設。
“市場機制下，購房者會用腳投票，相信開發(fā)商最終不會因小失大。”王佳紅認為。
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