一方面,國家統(tǒng)計局公布的去年12月的房價漲幅中,廣州以3%的環(huán)比漲幅領(lǐng)跑全國;一方面,特價房與分期首付成標配卻成了廣州不少樓盤的標配。在博弈之間,未來廣州樓市的走向充滿不確定性。
4個月前,廣州住建委一紙官宣嚴禁房企在銷售中拆分價格報備,在廣州市場悄然存在了一年多的“雙合同”被終結(jié)。上個月16日,國家統(tǒng)計局公布的去年12月的房價漲幅中,廣州以3%的環(huán)比漲幅領(lǐng)跑全國。
以去年底沖業(yè)績結(jié)束以及2019年開年為分水嶺,廣州樓盤將漲價的消息開始在市場傳播開來,加上國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)佐證了廣州新房價格上漲的事實,催促購房者加快入市步伐。
近日,記者(以購房者身份,下同)實地調(diào)查廣州部分樓盤發(fā)現(xiàn),揚言房價將上漲實為開發(fā)商一種屢試不爽的營銷手段。而在市場下行壓力下,一成首付、特價房和大力度折扣仍然存在,面臨現(xiàn)金回籠壓力的開發(fā)商在千方百計融資的同時,正以價換量加速資金回籠。
疑問:房價“上漲”真相幾何?
一直以來,在一線城市中廣州的房價一直“穩(wěn)”字當頭。曾因房價不敵部分熱點二線城市,廣州“被剔除一線城市”的言論盛極一時。
在2016年房價暴漲階段,廣州沒有斬獲太多流量,但卻在樓市下行期因房價環(huán)比漲幅領(lǐng)跑全國而備受關(guān)注。2018年12月3%的環(huán)比漲幅是國家統(tǒng)計局公布的廣州新房的價格漲幅。
“其實廣州市場房價是下跌的。”地產(chǎn)經(jīng)濟學家鄧浩志在接受記者采訪時給出了與官方數(shù)據(jù)相反的答案。他認為,廣州“雙合同”被終結(jié)之后,網(wǎng)簽價反應(yīng)真實市場價格,國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示廣州房價上漲是對早前房價上漲的一種滯后反應(yīng)。
據(jù)了解,早在兩年前廣州即開始實行限價,“雙合同”也在廣州泛濫,備案價一個合同,高于備案價部分的房款則以裝修款合同或者其他合同形式簽約,這樣開發(fā)商就能逃避限價,造成網(wǎng)簽價格失真。同時,購房者的首付門檻大大提升。
“雙合同”被禁,取消限價,網(wǎng)簽價格回歸真實,早前房價上漲的情況在網(wǎng)簽價格中得到體現(xiàn),造成數(shù)據(jù)層面出現(xiàn)房價較大幅度的上漲。
同時,記者在實地調(diào)查中了解到,目前廣州樓盤均以單合同形式簽約,“雙合同”已成過去式。
與其他一線城市一樣,廣州樓市面臨下行壓力。調(diào)控下的2018年,廣州樓市成交相當暗淡。據(jù)陽光家緣數(shù)據(jù),2018年廣州一手樓網(wǎng)簽成交76056宗,同比下跌18.9%,為近4年成交最差的年份。
實探:特價房與分期首付成標配
“雙合同”被禁,購房門檻降低,年后漲價成為不少樓盤催促購房者下定的營銷手段。而一位活躍在新房市場的中介人士則告訴記者:“年后廣州房價沒有上漲。”
記者實地調(diào)查發(fā)現(xiàn),特價房、大力度折扣以及一成首付仍活躍在廣州樓市。
以廣州大盤亞運城為例,2018年該盤以約100億元的銷售金額成為廣州銷冠。2019年春節(jié)期間,亞運城“不打烊”,馬不停蹄地進入新年的業(yè)績沖刺,打出限時首付10萬元起置業(yè)亞運城的廣告。
近日,記者在亞運城售樓部現(xiàn)場看到,已有不少購房者在看房。銷售人員楊軍(化名)告訴記者,春節(jié)期間項目也有一定的成交量,到正月初七銷售團隊回歸后,每天保持10套左右的銷售成績。一邊向記者介紹項目,楊軍一邊展示團隊近期的銷售業(yè)績。
目前亞運城在售的為天峰組團,目前正在清貨階段,項目馬上要推出新的組團。楊軍告訴記者,為了加快銷售,亞運城推出一口價單位以及一成首付形式,降低購房門檻。
據(jù)現(xiàn)場銷售人員介紹,亞運城新春的優(yōu)惠幅度還是挺大,大約在10%左右。優(yōu)惠形式分為一口價單位和非特價單位。以89平方米的一口價單位來說,總價277萬元左右,一口價單位優(yōu)惠幅度約為30萬元,折后總價約為247萬元。
整體而言,一口價單位比非一口價單位便宜7萬~15萬元,楊軍告訴記者。關(guān)于是否是不好的樓層才拿出來做一口價單位,楊軍對此予以否認。而記者要求的中樓層卻已找不到一口價單位,一口價單位主要集中在高樓層以及低樓層單位。
非特價單位則給出新春九五折再減8萬元的優(yōu)惠,一套中間的89平方米戶型,原價約為277萬元,折后價約為248萬元,與一口價單位總價相差不大。
同時,楊軍告訴記者,項目為加快資金回籠,目前購房者付10%房款即可網(wǎng)簽,最長可在剩余的半年內(nèi)給清剩余的首付款。如在3個月內(nèi)給清首付則可以再享受九六折優(yōu)惠,而半年內(nèi)給清首付只能享受九八折優(yōu)惠。
據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹,目前市場上分期首付以及特價房已成普遍現(xiàn)象,10%的折扣力度算是常見的。
記者實地調(diào)查的另一個樓盤也存在分期首付以及特價房優(yōu)惠活動。珠江?鉑世灣項目銷售均價在3.7萬~4.3萬元之間,同樣存在特價單位和非特價單位。
以96平方米戶型計算,一套低樓層單位原總價約為414萬元,一口價折后378萬元;而同樣面積26樓單位原總價約為448萬元,折扣后417萬元。據(jù)銷售人員介紹,一般而言,樓層和朝向差不多的戶型,特價單位和非特價單位差價約為10萬元左右。
記者從珠江?鉑世灣一口價房源信息表獲悉,130平方米的大戶型一口價單位總價優(yōu)惠幅度超過50萬元,一口價單位單價的優(yōu)惠在3700元~4000元/平方米。
博弈:房企資金承壓VS庫存降低
“漲價”與特價降價之間的矛盾最終可以辨明真相,但當房企以價換量與市場庫存降低這對矛盾同時存在時,在博弈之間,未來廣州市場的走向充滿不確定性。
經(jīng)歷2018年年底房企的以價換量加速資金回籠后,2019年房企依然面臨不小的資金壓力。從市場表現(xiàn)看,房企通過分期首付降低門檻,以特價房以及各種優(yōu)惠措施吸引買家入市,加速去化以及資金回籠,成為房企緩解資金壓力的一種方式。
在融資方面,2019年,房企頻頻開啟融資渠道,償債壓力不容小覷。克而瑞發(fā)布研報顯示,2019年1月,房企境內(nèi)外發(fā)債總量為1095.79億元,環(huán)比上升91.8%。其中,境外債發(fā)行規(guī)模為740.4億元,環(huán)比增長141.9%。
銷售方面,1月市場成交出現(xiàn)明顯的環(huán)比下滑??硕饠?shù)據(jù)顯示,1月TOP30房企合計操盤銷售金額3988.6億元,同比下降19.02%;權(quán)益銷售金額3365.6億元,同比下降13.40%。
當房企遭遇資金壓力,開源節(jié)流成為房企不二選擇。不少房企以價換量加速資金回籠,同時減少銷售去化不佳項目的開工,保障現(xiàn)金流安全。這樣一來,市場新貨量減少,同時庫存量逐漸降低,市場或面臨轉(zhuǎn)向。
據(jù)中地行統(tǒng)計數(shù)據(jù),2019年廣州全市約有170個住宅、別墅及公寓項目入市,總貨量約66981套,整體供應(yīng)比2018年少。同時,2018年廣州網(wǎng)簽成交量為76056套,為近4年最差成交水平,這意味著2019年的新貨供應(yīng)量可能會小于市場需求量。據(jù)中原數(shù)據(jù),截至2019年1月25日,廣州庫存量去化周期為9.6個月。
鄧浩志認為,從目前的庫存以及新貨供應(yīng)情況來看,2019年廣州的基調(diào)是缺貨,可能價格將面臨一定幅度的上漲。
一面是以價換量加速資金回籠的壓力,另一面則是因缺貨可能引發(fā)的房價上漲,在這一對矛盾的博弈中,2019年廣州樓市的走向或許更加撲朔迷離。
一方面,國家統(tǒng)計局公布的去年12月的房價漲幅中,廣州以3%的環(huán)比漲幅領(lǐng)跑全國;一方面,特價房與分期首付成標配卻成了廣州不少樓盤的標配。在博弈之間,未來廣州樓市的走向充滿不確定性。 |