游走在灰色地帶 商住房將何去何從?

時間:2019-02-13  來源:人民網(wǎng)-工人日報  作者:陽湖網(wǎng)

在北京,很多商住房業(yè)主頗為無奈,手中的商住房目前面臨著賣不掉的尷尬

  游走在灰色地帶,商住房將何去何從?

  本報記者 趙劍影

  “當初覺得打擦邊球撿了便宜,現(xiàn)在賣不掉才知道是吃了虧。”在北京市通州區(qū)臺湖鎮(zhèn)買了商住房的陸鳴辰日前對記者說,他手里持有的一套商住房是2014年底因有居住需求買入的,2017年商住房政策出臺后,他未能脫手,一直持有至今。

  北京限購政策出臺之后,這類房地產(chǎn)交易幾乎停滯。很多商住房的業(yè)主頗為無奈,手中的商住房目前面臨著賣不掉的尷尬。

  商業(yè)住戶混雜,物業(yè)維護少

  “當初為了先滿足住房需求購入的,想著先過渡再賣出。”在北京北五環(huán)附近購買了一套商住房的牛磊告訴記者,他是2013年從外地來北京工作的,因商住房購房限制少,他又拖家?guī)Э谧夥坎环奖?,于是先買商住房用來過渡。

  牛磊告訴記者,當初買入這套房的時候價格要比附近商品房單位面積低3000元~7000元。因為戶型是loft,所以折算到單位面積價格就更低,只是首付價格略高。

  記者在該商住房小區(qū)走訪時發(fā)現(xiàn),小區(qū)于2011年建成,商業(yè)住戶和個人住戶混雜,物業(yè)管理混亂。

  “之前來看房的人很多,最近除了租房的,基本上沒有人來了。”在該小區(qū)底層開超市的陳姓經(jīng)營者告訴記者,隨著北京對于商住房的政策限制,去年商住房限購之后,幾乎沒有來這里看房的個人業(yè)主。“來這邊看房的商戶業(yè)主也基本是來開超市的,開公司是民水民電,加上附近都是居民區(qū),也適合。”

  隨后,記者又走訪了位于朝陽草房、大興亦莊、通州臺湖的幾個商住房小區(qū)。發(fā)現(xiàn)這些小區(qū)多數(shù)建成時間均不超過10年,但多數(shù)小區(qū)由于缺乏相應(yīng)的物業(yè)維護和管理普遍出現(xiàn)商業(yè)和個人居住不分、人員雜亂等問題,居住環(huán)境并不好。“由于有人開辦公司,人車分流管理不好,有孩子的業(yè)主特別擔心安全問題。”在朝陽區(qū)草房附近商住小區(qū)居住的柳鳴說。

  限購加碼,成交幾乎絕跡

  “在房地產(chǎn)市場火熱那會兒,買商住房的人特別多。買的業(yè)主都想著入手之后大賺一筆,哪想著突然出了政策。”在北京一地產(chǎn)公司負責住宅類房屋銷售的戴曉告訴記者,她曾經(jīng)負責臺湖鎮(zhèn)一家商住房小區(qū)的銷售工作。她至今還清楚地記得2017年3月26日出臺嚴格的商住房限購政策的那幾天,“當時,我已經(jīng)跟幾個業(yè)主約好了交押金簽約,政策出臺之后,那幾單生意都泡湯了。”

  “商住房政策限購后,很多人都在擔心未來商住房是否會面臨無人接盤的窘境。”戴曉說,事實上也確實如此,那之后我當時負責的樓盤就冷淡下來了,負責代理我們業(yè)務(wù)的幾家中介也結(jié)束了合作。“沒人買,沒有成交,我也跳槽了。”

  為穩(wěn)定房地產(chǎn)市場,北京明確規(guī)定商業(yè)、辦公類項目“不得擅自改變?yōu)榫幼〉扔猛?rdquo;,同時規(guī)定個人購買存量商住房時,要求名下無房、5年社保或繳稅,并且只能全款購買。與此同時,上海、廣州、深圳、成都、天津等地也緊隨其后,出臺措施加強對商住房的限制,商住房隨之降溫。

  “實際上,無論從供應(yīng)端還是需求端來看,北京商辦類住房市場處在冰凍狀態(tài)。自商辦限購政策出臺后,監(jiān)管部門嚴查市場違規(guī)行為,多個樓盤涉嫌‘商改住’被查。”北京市通州區(qū)一家住宅銷售經(jīng)理告訴記者,“北京商住樓盤樣板間全部關(guān)閉,樓盤的推廣也都銷聲匿跡,網(wǎng)簽也被暫停。很多剛需及投資客戶都因為商住房未來市場堪憂而放棄了購買計劃。”

  商住房是存活于政策夾縫中的產(chǎn)物

  “實際上,商住房就是存活于政策夾縫中的產(chǎn)物,本身就違規(guī)。目前的政策都在給原來政策管理方面補漏洞。”易居研究院副院長楊紅旭說,我國土地用地性質(zhì)中沒有“商住”這個種類。一些開發(fā)商做出了違規(guī)的建筑規(guī)劃,致使商住房游走在灰色地帶。開發(fā)商做商業(yè)、辦公用地利用率和需求沒有住宅高,他們寧愿違規(guī)也要改成住宅。

  “住宅和辦公的土地差價大約是一倍多,如果改成商住房賣的單價可以拉高一點,這樣開發(fā)商可以拿走大部分利潤。”一位不愿具名的住宅開放項目負責人告訴記者,“利益的驅(qū)動勢必會觸動更多人進行‘商改住’的嘗試。”

  記者查閱相關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn),從北京2016年以來的市場情況看,普通住宅平均單套總價467萬元,商住公寓平均202萬元。也就是說,商住房的價格大約是同地段普通住宅的一半。在2017年3月26日出臺相關(guān)政策的一年時間內(nèi),商住房的成交量占了北京房地產(chǎn)交易市場的一半以上。

  為改變這一情況,2007年,北京市住建委就曾針對“商住房”項目發(fā)出風險提示。2011年,北京市下發(fā)相關(guān)通知,要求商業(yè)、辦公類項目不得設(shè)計成住宅的格局,不能設(shè)立單獨的衛(wèi)生間,開發(fā)商自己打隔斷出售的商鋪無法辦理房產(chǎn)證。然而,這些警告都被開發(fā)商和購房者選擇性忽視了。

  “實際上,已經(jīng)購入的業(yè)主也有好消息。限購政策出臺后,政府部門又出臺了關(guān)于商辦限購政策的補充說明。”北京通州區(qū)一家房地產(chǎn)中介銷售人員告訴記者,“已購買的商辦類房屋,購房者可保持現(xiàn)有;已購買的商辦類房屋可出租,且不限定出租對象;可以銷售,但購房人應(yīng)符合政策要求。”

  有數(shù)據(jù)顯示,近10年時間里,北京市大約成交商辦類物業(yè)40萬套以上,其中包括25萬套左右的商住類物業(yè),這部分物業(yè)中有90%為個人購買。以此計算,北京市約有22.5萬套商住房為存量房。這部分房屋在出售時,只能賣給滿足購房條件的個人或者企業(yè),這一限制條件無疑會成為商住房流通上的一大阻礙。

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