2019年以來(lái)，房企的發(fā)債動(dòng)作仍然持續(xù)不斷。機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，2019年房企融資需求井噴，公布融資計(jì)劃已超1600億元。不過(guò)有業(yè)內(nèi)人士指出，房企新年以來(lái)的密集發(fā)債并不意味著“融資難”局面已經(jīng)破局，當(dāng)前國(guó)內(nèi)對(duì)于房地產(chǎn)的調(diào)控實(shí)質(zhì)上并沒(méi)有放松。
房企密集發(fā)債
房企的“找錢(qián)”行動(dòng)仍在進(jìn)行中。
最新的融資計(jì)劃披露于1月30日，綠城中國(guó)控股有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“綠城”）發(fā)布公告稱(chēng)，擬發(fā)行1億美元的優(yōu)先永續(xù)票據(jù)。并表示，發(fā)行優(yōu)先永續(xù)票據(jù)的預(yù)計(jì)所得款項(xiàng)凈額將約為9900萬(wàn)美元。擬將發(fā)行優(yōu)先永續(xù)票據(jù)的所得款項(xiàng)凈額用于為集團(tuán)若干現(xiàn)有債務(wù)的再融資及撥作一般公司運(yùn)營(yíng)資金用途。
值得一提的是，1月25日當(dāng)天迎來(lái)了一波“融資小高潮”，多家房企選擇了同日對(duì)外披露融資計(jì)劃。當(dāng)日，遠(yuǎn)洋集團(tuán)控股有限公司公告宣布，公司全資附屬公司遠(yuǎn)洋地產(chǎn)寶財(cái)IV有限公司（發(fā)行人）擬發(fā)行于2022年到期的5億美元有擔(dān)保票據(jù)，年利率5.25%；綠城中國(guó)公告稱(chēng)，該公司建議通過(guò)發(fā)行人進(jìn)行一項(xiàng)由該公司擔(dān)保的美元優(yōu)先票據(jù)的國(guó)際發(fā)售；福晟集團(tuán)則以海報(bào)的形式披露，東亞前海-招商創(chuàng)融-福晟集團(tuán)應(yīng)收賬款資產(chǎn)支持專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃發(fā)行成功，發(fā)行規(guī)模8.3億元；華遠(yuǎn)地產(chǎn)股份有限公司發(fā)布的公告顯示，該公司完成發(fā)行2019年非公開(kāi)發(fā)行公司債券（第一期），發(fā)行規(guī)模為15億元，最終票面利率為6.65%。
中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2019年1月以來(lái)（截至1月28日），統(tǒng)計(jì)區(qū)間內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)公布的融資計(jì)劃已達(dá)70多起，合計(jì)金額超過(guò)1600億元，刷新最近一年多來(lái)的融資月度新高。據(jù)了解，2018年11月房企融資規(guī)劃上千億元，12月融資規(guī)劃達(dá)1600億元。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為，對(duì)于房企而言，當(dāng)前樓市銷(xiāo)售逐漸放緩，回款難度加大，再疊加企業(yè)前期過(guò)度投資對(duì)資金需求的上漲壓力，房企對(duì)融資的訴求明顯上漲。
“2018年雖然房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售依然刷新歷史紀(jì)錄，但房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售業(yè)績(jī)漲幅逐漸放緩，而隨著資金壓力的加大，其融資需求也隨之上漲。在規(guī)?；?jìng)爭(zhēng)格局背景下，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)資金的需求更加迫切。此外，隨著信貸市場(chǎng)的調(diào)控持續(xù)，房地產(chǎn)企業(yè)在其他渠道融資的需求持續(xù)大漲。”張大偉說(shuō)。
債務(wù)壓力緊逼
密集發(fā)債背后是步步緊逼的償付壓力。從1月內(nèi)眾多披露融資計(jì)劃的房企來(lái)看，其融資用途主要是為了“借新還舊”。
Wind數(shù)據(jù)顯示，2019年房企公司債到期規(guī)模2640億元、企業(yè)債到期規(guī)模183億元、非金融企業(yè)債務(wù)融資工具到期規(guī)模1037億元、資產(chǎn)支持證券到期規(guī)模628億元、海外債到期規(guī)模846億元，總計(jì)到期規(guī)模5334億元。
此外，中金公司研報(bào)也指出，2019年房企將進(jìn)入償債高峰期，2019年國(guó)內(nèi)房企僅信用債償付額就超過(guò)6000億元，相比2018年翻倍有余，今年房企債務(wù)壓力并不比2018年有所緩解。
易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向北京商報(bào)記者表示，債務(wù)壓力之于房企而言，可謂“負(fù)重前行”，在助力企業(yè)規(guī)模化發(fā)展的同時(shí)，也對(duì)企業(yè)安全穩(wěn)定發(fā)展形成了一定阻力，應(yīng)當(dāng)予以重視。“首先從宏觀角度來(lái)講，就是一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題。中央不斷提及要防范風(fēng)險(xiǎn)，債務(wù)兌付風(fēng)險(xiǎn)肯定是房企接下來(lái)要著力化解的；第二個(gè)從企業(yè)經(jīng)營(yíng)角度來(lái)講，如果不處理好自身的債務(wù)問(wèn)題，房企的股價(jià)會(huì)因此波動(dòng)，企業(yè)未來(lái)的投資也會(huì)受到影響。”
張大偉指出，與去年11-12月類(lèi)似，房企融資渠道正在打開(kāi)。從樓市調(diào)控政策看，最嚴(yán)格的時(shí)候已經(jīng)過(guò)去，政策底部逐漸形成，房企融資難度有所降低，房地產(chǎn)業(yè)最近幾個(gè)月資金情況出現(xiàn)了緩解。越來(lái)越多的房企正抓緊窗口期加快融資，以應(yīng)對(duì)未來(lái)的還債高峰期。
融資政策未放松
盡管新年伊始房企的發(fā)債動(dòng)作稍顯密集，但業(yè)內(nèi)多專(zhuān)家及機(jī)構(gòu)認(rèn)為，2019年房企融資形勢(shì)仍然較為嚴(yán)峻，當(dāng)前融資政策并未在實(shí)質(zhì)上得到放松。
“整體看，房地產(chǎn)企業(yè)最近幾個(gè)月資金情況確實(shí)有所緩解，不過(guò)監(jiān)管層仍然在嚴(yán)控銀行信貸和信托資金違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，房企融資難度實(shí)際上依然比較大。” 張大偉如是說(shuō)道。
頻繁融資下多企業(yè)的融資計(jì)劃被叫停，被視為融資政策未放松的有力佐證。
1月23日早間，上交所公告稱(chēng)，奧園集團(tuán)非公開(kāi)發(fā)行2018年住房租賃專(zhuān)項(xiàng)公司債券被終止審核，該公司債券計(jì)劃發(fā)行規(guī)模為10億元；1月18日，深交所披露信息顯示，合景泰富計(jì)劃發(fā)行的一宗200億元規(guī)模資產(chǎn)支持計(jì)劃被中止審核。據(jù)悉，該債券名稱(chēng)為“華西證券-合景泰富商業(yè)物業(yè)第一至十五期資產(chǎn)支持專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃”，合景泰富此前申請(qǐng)發(fā)行的“國(guó)君-合景泰富長(zhǎng)租公寓1號(hào)系列資產(chǎn)支持專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃”也于1月15日被上交所中止。而在此之前的2018年下半年，俊發(fā)集團(tuán)7.9億元資產(chǎn)支持證券、花樣年非公開(kāi)發(fā)行50億元住房租賃專(zhuān)項(xiàng)公司債券、雅居樂(lè)集團(tuán)80億元非公開(kāi)發(fā)行公司債券等多個(gè)發(fā)債申請(qǐng)，也相繼被上交所終止。
同策研究院研究總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，2019年樓市調(diào)控仍是大基調(diào)，政策面對(duì)于房企融資渠道有重重防火墻，大部分無(wú)法流入開(kāi)發(fā)領(lǐng)域，房企資金面仍然會(huì)很緊張。
諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心報(bào)告顯示，綜合12月央行、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的多份報(bào)告來(lái)看，房地產(chǎn)行業(yè)所面臨的資金態(tài)勢(shì)仍較為嚴(yán)峻，融資渠道依然受限、融資額度愈發(fā)趨緊，資金成本也在攀升，海外債發(fā)行數(shù)量逐步增多。2019年房企仍處于償債高峰期，銷(xiāo)售端限制較為嚴(yán)格，多重影響因素疊加下，房企如何生存將成為2019年重要話(huà)題。
“2019年房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入調(diào)整期的預(yù)期非常強(qiáng)，房企在這種情況下更加關(guān)注資金鏈的安全，拿地預(yù)計(jì)將更加謹(jǐn)慎。”張大偉補(bǔ)充道。
北京商報(bào)記者 崔啟斌 榮蕾/文 高蕾/制圖 |
