近來(lái)，法拍房成為房地產(chǎn)市場(chǎng)關(guān)注的焦點(diǎn)，因其價(jià)格一般只有市場(chǎng)價(jià)的七成左右，吸引了不少購(gòu)房者的目光。各地甚至還不時(shí)傳出斷供房源增多，法院折價(jià)甩賣的消息。到底什么是法拍房？
據(jù)介紹，法拍房是法院拍賣房產(chǎn)的簡(jiǎn)稱。通常有以下幾種情況可能產(chǎn)生法拍房，一是商業(yè)貸款產(chǎn)生，購(gòu)房人向銀行貸款購(gòu)房的，在不能如期如數(shù)償還貸款時(shí)，銀行向法院提出民事訴訟，要求貸款人就被抵押貸款拍賣變現(xiàn)來(lái)償還貸款。二是民間借貸產(chǎn)生，如張三借李四的錢，約定以自有房產(chǎn)抵押給李四，到期不能還款，李四不能直接取得抵押房產(chǎn)，只能向法院申請(qǐng)張三還款，并出示抵押或借款協(xié)議，要求法院在執(zhí)行階段拍賣張三的房產(chǎn)來(lái)還款。三是司法沒(méi)收產(chǎn)生，如刑事案件中有判決沒(méi)收犯罪嫌疑人個(gè)人全部財(cái)產(chǎn)，如該財(cái)產(chǎn)涉及不動(dòng)產(chǎn)，該不動(dòng)產(chǎn)可依法拍賣，變現(xiàn)后的錢款收歸國(guó)庫(kù)。四是無(wú)主財(cái)產(chǎn)，即無(wú)人認(rèn)領(lǐng)的房產(chǎn)。
家住四川成都的劉先生和幾個(gè)有買房意向的親朋好友組了一個(gè)微信群，這兩天熱議的話題就是法拍房。“法拍房比周邊同等品質(zhì)的房子便宜不少，值得買。”“但是，購(gòu)買法拍房可能存在很多風(fēng)險(xiǎn)。”在微信群里劉先生和好友一起討論著購(gòu)買法拍房的好處和風(fēng)險(xiǎn)。
購(gòu)買法拍房到底有哪些風(fēng)險(xiǎn)需要防范？對(duì)此，記者采訪了專業(yè)律師。廣東連越律師事務(wù)所合伙人黃羅平表示，購(gòu)買法拍房，首先要看房屋是否屬于“交吉拍賣”。所謂交吉，是指原居住人在法拍房過(guò)戶前騰空搬離，不搬離的，由法院負(fù)責(zé)騰空房屋交付給買受人，買受人能夠及時(shí)收房入住。若競(jìng)拍標(biāo)的物說(shuō)明中明確告知競(jìng)拍者房屋現(xiàn)狀為“不交吉”的話，則意味著房屋可能有合法租戶，或者原業(yè)主、其他債權(quán)人、占用人在居住使用，法院拍賣后，不負(fù)責(zé)騰空房屋交付給買受人，房屋清場(chǎng)由買受人通過(guò)另案訴訟或其他途徑解決。所以，競(jìng)拍不交吉房屋，可能出現(xiàn)競(jìng)拍成功后，買受人無(wú)法收房使用的風(fēng)險(xiǎn)。
其次，房屋過(guò)戶稅費(fèi)的問(wèn)題。法拍房過(guò)戶的全部稅費(fèi)都由買受人承擔(dān)，買受人一定要清楚了解、計(jì)算過(guò)戶可能涉及的稅費(fèi)，法拍房種類非常多，如繼承性質(zhì)的房屋、商業(yè)性質(zhì)的房屋等，有的房屋過(guò)戶涉及的稅費(fèi)非常高，買受人競(jìng)拍前一定要有充分準(zhǔn)備，計(jì)算好成本。
同時(shí)，還可能存在原業(yè)主欠繳的房屋物業(yè)管理費(fèi)、水電費(fèi)等。法拍房的買受人要承擔(dān)原業(yè)主房屋欠費(fèi)，包括但不限于水、電、燃?xì)?、物業(yè)管理費(fèi)等，買受人要自行去有關(guān)部門辦理水、電、煤氣等戶名變更或安裝手續(xù)，并承擔(dān)相關(guān)費(fèi)用。
此外，落戶問(wèn)題。對(duì)于法拍房，法院只負(fù)責(zé)房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶，但不負(fù)責(zé)買受人落戶，至于原業(yè)主是否占用了戶口、學(xué)位，買受人能否落戶，都要由買受人自行找公安、教育等部門解決。值得注意的是，在執(zhí)行限購(gòu)的城市，還要符合限購(gòu)政策。 |
